Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 21/05165

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 21/05165 - N° Portalis DBZS-W-B7F-VQF4 JUGEMENT DU 17 OCTOBRE 2024 DEMANDEUR : M. [H] [M] [Adresse 7] [Localité 8] représenté par Me Thierry LORTHIOIS, avocat au barreau de LILLE DEFENDEURS : M. [L] [U] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Aurélien CUVILLIER, avocat au barreau de LILLE Mme [O] [Y] épouse [U] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Aurélien CUVILLIER, avocat au barreau de LILLE La SCP [Z], notaire, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 6] [Localité 4] représenté par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE La S.A.R.L. INVESTI.I, exerçant sous l’enseigne SOLSTICIA, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Laurent INUNGU, avocat au barreau de LILLE La S.A.S. EURAFRIM CONSEIL, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Laurent INUNGU, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Octobre 2023. A l’audience publique du 07 Juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 Octobre 2024. Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 17 Octobre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. Le 21 avril 2017, M. et Mme [U] ont promis de vendre à M. [M], qui a accepté, un immeuble à usage mixte de commerce et d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4]. L’acte sous seing privé a été rédigé par Maître [Z], notaire. La vente a été négociée avec le concours d’un agent immobilier. Par acte authentique du 6 septembre 2017, reçu par Maître [Z], la vente a été réitérée. Se plaignant de la découverte de plusieurs désordres, M. [M] a demandé et obtenu l’organisation d’une expertise suivant ordonnance de référé du 16 janvier 2018. Mme [E] a ainsi été désignée. La mission de l’expert a été modifiée à plusieurs reprises sur les désordres à examiner et sur les parties, M. [Z], les sociétés Investi.i et Eurafrim conseil ainsi que deux artisans ayant été attraits. Par acte d’huissier du 7 juin 2018, M. [M] a fait assigner M. et Mme [U] devant le tribunal de grande instance de Lille statuant au fond. Par ordonnance du 15 novembre 2018, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du rapport de l’expert judiciaire. L’expert judiciaire a achevé son rapport le 22 juin 2021. Par actes d’huissier du 27 août 2021, M. et Mme [U] ont fait dénoncer l’assignation qu’ils avaient reçu et assigner la société [Z] et les sociétés Investi.i (exerçant à l’enseigne Solticia) et Eurafrim conseil pour réclamer leur garantie. M. [M] a demandé le réenrolement de l’affaire initiée par lui-même en notifiant ses conclusions en ouverture du rapport le 3 décembre 2021. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 10 mars 2022. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, M. [M] demande au tribunal de : A titre principal, Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1231, 1231-1 du code civil, Vu les articles 1604 et suivants du code civil, Vu l’article 1240 du code civil, Plus particulièrement, vu les articles 1641 et 1648 du code civil, A titre subsidiaire, Vu les articles 1792 et suivants du code civil, - Dire et juger qu’il est recevable et bien fondé en son action à l’encontre de M. et Mme [U], la société [Z], les sociétés Investi.i et Eurafrim conseil ; - Condamner in solidum M. et Mme [U], la société [Z] et les sociétés Investi.i et Eurafrim conseil à lui payer le montant des travaux réparatoires et tous dommages consécutifs : - 29 795,56 euros TTC au titre des travaux de reprise des planchers suivant devis de la société Wood Up validé par l’expert, à réindexer sur l’indice BTO1 du coût de la construction jusqu’au jour du jugement à intervenir, - 10 056 euros TTC au titre des travaux de reprise des fuites suivant devis de la société MF Batiment validé par l’expert, à réindexer sur l’indice BTO1 du coût de la construction jusqu’au jour du jugement à intervenir, - 164 731 euros TTC au titre d’un devis du 2 novembre 2021 de la société MF Batiment correspondant à la dépose des placos et plafonds et remise en conformité des tableaux électriques, à réindexer sur l’indice BTO1 du coût de la construction jusqu’au jour du jugement à intervenir, - 89 060 euros au titre des loyers perdus à ce jour, à actualiser au jour du jugement à intervenir, soit en sus une somme de 1 630 euros mensuelle pour 3 appartements, à compter des présentes conclusions, - 55 760 euros au titre des loyers des 6 lots qui seront perdus durant l’exécution des travaux, soit 3 280 euros par mois sur une période de 17 mois ; - Condamner in solidum M. et Mme [U], la société [Z] et les sociétés Investi.i et Eurafrim conseil à lui régler les sommes de : - 10 000 euros au titre de leur résistance abusive, - 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - 1 440,18 euros au titre du remboursement des honoraires versés aux huissiers de justice pour l’établissement des procès-verbaux de constat des 20 septembre 2017 et 12 octobre 2017, - 2 063,40 euros au titre des honoraires de M. [C] ; - Débouter les parties de l’ensemble des demandes formulées à son encontre ; - Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution ; - Condamner in solidum M. et Mme [U], la société [Z] et les sociétés Investi.i et Eurafrim conseil à supporter les dépens de référé, d’expertise et d’instance avec distraction au profit de Maître Thierry Lorthiois avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2023, M. et Mme [U] demandent au tribunal de : Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1240, 1792 et suivants du code civil, Vu l’article 700 du code de procédure civile Vu le rapport d’expertise judiciaire A titre principal, : - Débouter M. [M] et toutes les autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fin et conclusions dirigées à leur encontre ; A titre subsidiaire, au cas où par impossible une quelconque condamnation serait prononcée à leur encontre : - Condamner in solidum la société [Z] et les sociétés Investi.i et Eurafrim conseil à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre tant en principal qu’intérêts, dommages et intérêts, frais irrépétibles, des frais et dépens de justice et des frais d’expertise judiciaire ; En tout état de cause, - Ecarter l’exécution provisoire ; - Condamner in solidum le ou les succombant(s) à leur verser une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner in solidum le ou les succombant(s) aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire avec faculté de recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 27 septembre 2022, la société [Z] demande au tribunal de : - Rejeter les prétentions, fins et conclusions de M. [M] en tant qu’elles sont dirigées contreelle, l’en débouter ; - Rejeter les prétentions, fins et conclusions de M. et Mme [U] en tant qu’elles sont dirigées contre elle, les en débouter ; - Les condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Les condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre aux entiers dépens de l’instance. Subsidiairement : - Ecarter l’exécution provisoire de droit. Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 21 avril 2023, la société Invest.i demande au tribunal de : Vu l’article 1240 du code civil, Vu l’article 700 du code de procédure civile, - Constater que le comportement de l’agent immobilier dans cette affaire a été sans reproche ; - Relever que jouant le rôle de mise en contact, l’agent immobilier a donné aux uns et aux autres toutes les informations ainsi que les documents reçus du vendeur ; - Préciser que n’étant en mesure de connaître que les informations que le vendeur voulait bien lui donner, l’agent immobilier ne pouvait que communiquer les données en sa possession ; - Constater, partant de ce qui précédé, que l'agent immobilier nia commis aucun manquement ; - Rejeter, dans toute leur totalité, les demandes formulées parM. [M] à l'encontre de l’agent immobilier, “plus précisément à l’encontre de la société Solstitia, seule concernée par cette affaire” ; - Rejeter également toutes les demandes formulées par M. et Mme [U] a l’égard de l’ agent immobilier, “plus précisément à l’encontre de la société Solstitia, seule concernée par cette affaire” ; - Les condamner in solidum, ou l'un à défaut de l’autre, tout au moins la partie perdante, au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - Leur laisser les dépens ; - Ecarter toute idée d’exécution provisoire de droit, si par impossible, la responsabilité de l’agent immobilier était engagée. La société Eurafrim conseil a constitué le même avocat que la société Invest.i mais n’a pas conclu. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la garantie des vices cachés : Selon les articles 1641 et suivants du code civil : "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus." " Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même." "Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie." "Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix." Sur le fondement de ces dispositions, l’acquéreur doit rapporter la preuve d’un défaut de la chose vendue, grave au point de compromettre l’usage de la chose ou d’en diminuer sensiblement l’usage, non apparent et antérieur à la vente. Relativement au caractère apparent, amplement développé dans les conclusions des parties, l’acquéreur n’a, lors des visites préalables à son acquisition, aucune obligation de se faire accompagner par un expert, un architecte ou un artisan. N’ayant à cette époque aucun droit de disposer de l’immeuble, il n’a pas davantage l’obligation de procéder à des sondages destructifs ou de retirer même partiellement les revêtements des sols, murs ou plafonds. Lorsque les défauts ne sont visibles que par un homme de l’art alors l’acquéreur est profane ou qu’ils ne sont visibles qu’après démontage, ils sont nécessairement considérés comme cachés. En l’espèce, l’expert a préféré une présentation chronologique de ses opérations plutôt qu’une présentation analytique de chaque désordre avec son analyse. M. [M] quant à lui n’explicite pas précisément les vices cachés invoqués mais demande la réparation des planchers, la reprise des fuites ainsi que la reprise des embellissements consécutifs, ce dont le tribunal déduit que deux vices sont invoqués. Concernant le défaut de solidité des planchers, après avis d’un sapiteur, l’expert a retenu que les planchers anciens ont été recouverts d’une chape de bétostyrène qui a aggravé la déformation d’origine du plancher d’environ 1cm mais qu’il supporte une charge de 155 kg m², ce qui le limite à un strict usage d’habitation sans ajout de cloisons ou revêtements lourds. L’expert a aussi relevé que les travaux entrepris sur la trémie de l’escalier reliant le 1er étage au 2ème n’étaient pas acceptables, supposaient une reprise pour renforcer les solives de part et d’autre de la trémie et adapter les liaisons par des sabots métalliques adaptés et correctement fixés. Le sapiteur précise que le poids de l’ensemble du plancher au droit de la cage d’escalier se reporte maintenant sur deux solives qui s’avèrent totalement insuffisantes alors qu’il aurait fallu moiser de part et d’autre par deux autres bois identiques sur au moins la moitié de leur longueur. Les conclusions sur la chape coulée sur les planchers ne sont pas contestées par les vendeurs. L’insuffisance de la solidité du plancher au niveau de la trémie résulte de l’avis du sapiteur dont la spécialité est précisément l’étude des structures. La seule déclaration des vendeurs selon laquelle la trémie n’aurait posé aucune difficulté depuis 20 ans qu’elle a été fermée ne suffit pas à convaincre le tribunal. D’autant, qu’ils sont bien en peine de justifier de la date à laquelle ces travaux ont été exécutés et de dire précisément comment. Le vice est établi. Le vice est grave puisqu’il a fallu poser des étais. Il a fallu l’organisation d’une expertise judiciaire et plus particulièrement le recours à un sapiteur pour calculer la résistance des planchers, le vice n’était donc pas apparent pour l’acquéreur. Il est antérieur à la vente puisque les vendeurs ont admis avoir supprimé un escalier lorsqu’ils ont réuni les deux maisons. Les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies. L’expert a admis un devis de réparation, soumis par M. [M], portant sur la réfection des planchers des deux étages en acceptant qu’une entreprise ne pouvait engager sa responsabilité sur une intervention limitée à la trémie. L’expert a donc validé le devis à hauteur de 27 086,78 euros. Le tribunal convient avec l’expert qu’il n’est pas raisonnable d’imaginer qu’une entreprise accepterait d’intervenir sur cette trémie sans reprendre la totalité des deux planchers. D’autant que des sondages ont eu lieu en cours d’expertise pour la vérification de la solidité des planchers, comme cela est visible sur les photographies figurant au rapport du sapiteur, de sorte que les planchers doivent être repris. La réparation, à la lecture du devis 1-21-05-209 de la société Wood’s up, s’élève à la somme de 29 795,56 euros TTC. Il n’est produit aucun autre devis. Ce montant sera retenu. Concernant les fuites, l’expert a constaté après avoir fait exécuter une recherche de fuites : - dans le local commercial exploité à l’enseigne Lyca mobile une fuite au niveau du siphon du lave main, - dans l’autre local commercial, pas de défaut, - dans l’appartement 1 au 1er étage, une fuite sur un raccord à sertir au niveau des conduites d’alimentation en eau de la douche, pas de fuite sur les conduites d’évacuation ni des receveurs, - dans l’appartement 2 au 1er étage, une énorme fuite sur la conduite d’évacuation dans le plenum des WC du local commercial, une infiltration d’eau par le raccord entre le carrelage et le siphon de la douche, - dans l’appartement 3 au 2ème étage, aucune fuite constatée, - dans l’appartement 4 au 2ème étage, aucune fuite constatée, La fuite qualifiée d’énorme par l’expert depuis la douche de l’appartement 2 vers les WC du local commercial, n’est devenue apparente que lorsque M. [M] a fait découper, devant l’huissier, le plafond du local commercial. Si la manifestation d’une humidité excessive était visible lors des visites préalables en raison de taches visibles au plafond, le vice lui-même n’était pas apparent pour l’acquéreur. Il est grave à raison de son énormité, l’eau de la douche du premier étage fuyant instantanément et en quantité des tuyaux d’évacuation situés dans le plafond du rez-de-chaussée. Le vice est, pour les mêmes motifs, antérieur à la vente. Dans l’appartement 1 au 1er étage, l’expert a observé que la fuite provenait du raccord des conduites d’eau et qu’un tuyau datait de 2011 tandis que l’autre de 2018 de sorte que la fuite de ce raccord est nécessairement postérieure à la vente. M. [M] fait valoir que la recherche de fuite effectuée à l’initiative de l’expert a également montré dans l’appartement 4 au 2ème étage des infiltrations par les joints souples en périphérie du receveur de la douche. Le rapport de recherche de fuite lui-même, annexé au rapport d’expertise, montre qu’il s’agit des joints aux angles de la douche et le tribunal ne peut pas affirmer qu’il s’agirait d’un vice graves, un joint souple ayant vocation à être repris ou remplacé relativement régulièrement dans le cadre de l’entretien normal de la maison. Le défaut est donc, soit lié à l’usure normale soit peu grave. Le tribunal ne peut pas davantage affirmer que ces infiltrations se produisaient antérieurement à la vente. L’expert s’est fait présenter un devis de réparation des fuites provenant des appartements 1 et 2 émanant de la société MF Bâtiment du 12 mars 2021 d’un montant de 10 056 euros. Ce devis, au demeurant le seul versé au débat, sera retenu pour les montants afférents à la réparation du vice retenu, donc de l’appartement 2 à l’exclusion du 1, pour un montant de 6 578 euros. L’acte de vente stipule une clause de non garantie des vices cachés mais celle-ci ne peut produire aucun effet s’il est démontré que le vendeur connaissait les vices. En l’espèce, les vendeurs sont demeurés bien évasifs sur les travaux qu’ils ont personnellement réalisés et ceux qu’ils ont fait réaliser, ce qui d’ailleurs a nui au déroulement de l’expertise. Ils ont admis que M. [U] avait fait personnellement beaucoup de travaux lui-même, après son travail. Ils ont déclaré avoir remis des factures au notaire et / ou à l’agent immobilier mais la seule chose qui soit certaine c’est qu’elles n’ont ni été annexées à la promesse ni à l’acte réitératif de vente et que personne n’a su les retrouver pour les présenter à l’expert ou au tribunal. A défaut de pouvoir affirmer que les travaux sur la trémie de l’escalier et d’installation de l’évacuation des eaux de la douche de l’appartement 2 au 1er étage ont été effectués par tel professionnel identifié, le tribunal considère que M. et Mme [U] les ont réalisés personnellement, ce qui implique qu’ils sont présumés avoir eu connaissance des vices. Dès lors, la clause d’exclusion de garantie est privée d’effet. En conséquence, la réduction de prix doit s’élever à 29 795,56 + 6 578 = 36 373,56 euros M. et Mme [U] seront condamnés à payer cette somme à M. [M]. Etant les seuls à avoir reçu le prix de vente, ils sont les seuls à être tenus d’en restituer une partie. S’agissant d’une réduction du prix, le montant n’est pas susceptible d’indexation. Sur les demandes indemnitaires : Selon l’article 1645 du code civil : “ Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.” Concernant les travaux de reprise des plâtres et remise en conformité des tableaux électriques, M. [M] déduit du fait que les planchers doivent être démontés et refaits que tous les embellissements des 4 appartements doivent être repris pour un coût, selon le devis de la société MF Bâtiment du 2 novembre 2021 de 164 731 euros. En premier lieu, le tribunal fait le constat de ce que la société qui intervient sur le plancher refuse d’intervenir sur les cloisons, les plafonds, la plomberie, l’électricité et l’isolation. Ceci n’implique pas que la refection des planchers des 1er et 2ème étage suppose le démontage de tous les revêtements muraux avec l’isolation, de l’électricité et de la tuyauterie. La société, concernant les fluides, demande seulement que les réseaux soient sécurisé et protégés mais pas entièrement démontés pour être ensuite refaits à neuf. Le devis ne permet pas d’isoler la réfection du plafond des WC du local commercial endommagé par la fuite massive du 1er étage, la ligne afférente aux plaques de platres concernant la totalité du local commercial soit +/- 135 m². Ensuite, l’expert n’a pas préconisé le remplacement des tableaux électriques des 4 appartements et 2 locaux commerciaux. Cependant, après réfection complète des planchers, ceux-ci auront besoin d’un revêtement de sol et de receveurs de douche en remplacement des douches à l’italienne revêtues de mosaïques, donc insusceptibles d’être conservées lors de la réfection des planchers. Ces prestations s’élèvent, dans le devis de la société MF Bâtiment à la somme de : 1 190 + 1 360 + 2 245 + 1360 + 2 245 + 1 360 = 8 680 euros. Concernant les pertes de loyer : l’expert ayant estimé qu’il était urgent de poser un étai autour de la trémie d’escalier, il s’en infère que cet étayage était nécessaire. La localisation de cet étayage ne ressort pas du rapport. Le tribunal déduit du dire du conseil de M. [M] du 15 février 2021 en ouverture du pré-rapport, que les étais se trouvent dans l’appartement 2 depuis 2019. D’autre part, des sondages ont eu lieu en cours d’expertise pour la vérification de la solidité des planchers des 1er et 2ème étages aboutissant à la destruction partielle des planchers pour permettre un contrôle des solives et de leur ancrage. Dans ces conditions, il est exact que 3 appartements sont demeurés insusceptibles d’être loués. Concernant le point de départ, il doit être retenu le 1er janvier 2019 pour l’appartement n° 2 au 1er étage en raison des étais et 6 octobre 2020, date de la réunion pour vérification par sondage de la section et de l’espacement des solives, de la qualité des appuis des solives et de l’importance des chapes en bétostyrène. Ensuite l’expert n’a pas autorisé, malgré plusieurs demandes par voie de dire du conseil de M. [M], la réalisation de travaux. La date de fin sera donc fixée à la date du rapport définitif du 22 juin 2021. Enfin l’expert a évalué à 5 semaines, la durée des travaux de réfection des planchers et reprise des fuites. Le tribunal retenant en outre la pose de revêtements de sol et de receveurs de douches, il doit être ajouté 3 semaines supplémentaires. La durée estimée des travaux représente donc deux mois. Dans ces conditions, la perte de loyer imputable aux vices retenus s’élève pour le passé et pour la période à venir de réalisation à la somme de 29 230 euros, se décomposant comme suit : - appartement 1 loué par M. [M] 400 euros par mois : 2 x 400 = 800 - appartement 2, loué 500 euros par mois : 32 x 500 = 16 000 - appartement 3, jamais loué depuis l’acquisition par M. [M] et possiblement loué antérieurement, les baux d’habitation transmis à l’expert dans un dire du conseil de M. et Mme [U] du 13 novembre 2020 ne sont pas versés au débat dans le cadre de l’instance, il sera retenu un loyer de 550 euros par mois : 11 x 550 = 6 050 - appartement 4, loué 580 euros par mois : 11 x 580 = 6 380. En conséquence, M. et Mme [U] seront condamnés à payer à M. [M], à titre de dommages et intérêts les sommes de : - 8 680 euros pour les travaux consécutifs à la reprise des planchers des 1er et 2ème étages, cette somme étant indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction en vigueur au 2 novembre 2021 jusqu’à la date du présent jugement, - 29 230 euros pour les pertes de loyers. Sur la responsabilité du notaire rédacteur : L’article 1240 du code civil énonce que : “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Sur le fondement de cette disposition, il revient à M. [M] de rapporter la preuve d’une faute commise par le notaire, du dommage subi par lui et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage. M. [M] se plaint de ce que le notaire n’a pas attiré son attention sur le fait qu’un incendie avait ravagé l’immeuble et que des travaux d’ampleur avaient été réalisés sans assurance décennale. M. [Z] conteste expressément avoir su qu’un incendie avait gravement endommagé la partie supérieure de l’immeuble. M. [M] ne rapporte pas la preuve de ce que le notaire en aurait été avisé, ni lorsqu’il a rédigé la promesse de vente, ni lorsqu’il a rédigé l’acte authentique. Dès lors, la faute n’est pas établie. M. [M] conclu expressément que c’est à tort qu’il est prétendu qu’il aurait été informé de l’incendie entre la promesse de vente et l’acte réitératif. Il ressort du rapport de l’expert qu’il l’a admis en expertise. Le rapport de l’expert n’est certes pas parfait, mais sur ce point, il résulte du dire de son propre conseil du 5 mars 2019 que “M. [M] n’a jamais contesté avoir été informé de l’existence de cet incendie et des travaux consécutifs avant la réitération de l’acte authentique de vente”. Il est donc acquis que M. [M] a été informé de l’incendie de 2012 entre le 21 avril (date de la promesse) et le 6 septembre 2017 (date de l’acte authentique). D’autre part, le tribunal peut bien convenir que cette information était susceptible d’être importante pour un acquéreur moyen, mais constate que M. [M] en a été informé entre la promesse et la réitération et qu’il a souhaité persister dans son achat. Cette information n’a donc pas eu d’influence ni sur le principe de la vente, ni sur le prix. Il en résulte que la preuve du lien de causalité avec le dommage allégué dont la consistance serait la perte d’une chance de choisir un autre investissement ou de négocier autrement le prix n’est pas rapportée. Etant observé que le bien mis en vente au prix de 390 000 euros a été négocié à 315 000 euros, hors frais d’agence. Quant aux travaux d’ampleur, il doit être fait le constat de ce que les seuls travaux dont il est fait état dans la vente sont l’élargissement du seuil d’un local commercial et la pose d’une porte, pour un montant modique de 1951,90 euros TTC mais avec un permis de construire. De tels travaux sont sans rapport avec les dépenses “de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration” déclarées “au réel” à hauteur de 68 234 euros à l’administration fiscale pour le calcul de la plus-value réalisée par M. et Mme [U]. Le notaire avisé de la réalisation de pareils travaux ne peut expliquer ce montant de 68 234 euros ni ne justifie avoir attiré l’attention des parties sur l’incohérence entre la modestie des travaux de pose de la porte et l’importance de la valeur des travaux déclarés fiscalement. Il aurait dû se faire expliquer quand de tels travaux avaient été effectués (au cours des 10 dernières années ou antérieurement) afin d’intégrer les informations à son acte et réclamer les factures ou les éléments tangibles permettant d’évaluer les travaux à la somme de 68 234 euros. La faute du notaire est établie. Ceci étant, il doit également être fait le constat que M. [M], informé de l’incendie survenu en 2012, donc au cours des 10 années ayant précédé la vente, n’a pas exigé de savoir comment avaient été faites les réparations qui ne pouvaient pas manquer d’être conséquentes, un incendie ne pouvant pas causer de dommage léger. Dans ces conditions, la responsabilité de M. [Z] ne peut pas être engagée envers M. [M]. Sur la responsabilité de l’agent immobilier : Elle repose implicitement sur le même fondement extracontractuel. En premier lieu, le tribunal constate que des messages ont été échangés avec une personne physique, M. [J], sans qu’il soit possible de déterminer la société pour laquelle il agissait. La promesse mentionne une agence “Solticia” sans autre précision. La société Investi.i, indique dans ses conclusions exercer à l’enseigne Solticia et être seule concernée par l’affaire. Il est exact qu’un courriel, au demeurant unique, est versé au débat avec le logo Eurafrim mais cette seule circonstance ne suffit pas à affirmer que l’agent ayant mis en relation M. [M] et M. et Mme [U] serait la société Eurafrim conseil. Le tribunal, à défaut de production du mandat donné par les vendeurs, considère que l’agent immobilier qui est intervenu à l’occasion de cette vente est la société Investi.i. M. [M] reproche à l’agent immobilier ne ne pas avoir questionné le vendeur sur l’historique de l’immeuble et de ne pas l’avoir avisé de l’incendie alors qu’il ne pouvait pas ignorer que l’immeuble avait été incendié. Le tribunal considère comme l’expert qu’un agent immobilier installé [Adresse 12] à [Localité 4] ne peut pas ignorer qu’un immeuble de la [Adresse 11] à [Localité 4] a été incendié alors qu’il est demeuré échafaudé pendant des mois voire des années, étant rappelé que les [Adresse 12] et [Adresse 9] font partie des axes principaux du quartier de Fives et qu’elles se coupent au niveau de la [Adresse 10], proche à la fois du bien vendu et de l’agence immobilière. L’agent immobilier aurait donc dû se renseigner auprès des vendeurs sur la manière dont l’immeuble avait été remis en état avant de le proposer à M. [M] en précisant “pas de travaux à prévoir. Tous les travaux ont été faits.” Le manquement de la société Investi.i à l’obligation de conseil est établi. Toutefois, M. [M] ayant été informé de l’incendie entre la promesse et l’acte réitératif a persisté dans sa volonté de poursuivre la vente aux conditions de la promesse et le lien de causalité avec le dommage allégué n’est pas établi. Dans ces conditions, la responsabilité des sociétés Investi.i et Eurafrim conseil ne peut pas être engagée envers M. [M]. Sur la résistance abusive : La demande formée par M. [M] est tournée contre M. et Mme [U], mais également M. [Z] et les sociétés Investi.i et Eurafrim conseil. Elle repose implicitement sur le même fondement extracontractuel. En l’espèce, le fait de refuser de reconnaître sa responsabilité à l’occasion d’une instance unique ne peut pas être qualifié d’abusif. D’autre part, M. [M] ne justifie pas de l’existence et de la consistance du préjudice allégué, “une situation financière particulièrement délicate”. En conséquence, la demande doit être rejetée. Sur le recours de M. et Mme [U] contre le notaire : La demande repose implicitement sur le même fondement extracontractuel. M. et Mme [U] sont condamnés au titre de la garantie des vices cachés à restituer une partie du prix à hauteur de 36 373,56 euros et à indemniser M. [M] à hauteur de 37 910 euros. Eux seuls avaient connaissance des vices affectant la solidité de la trémie et les fuites et eux-seuls doivent répondre de leur réticence. Ils n’établissent nullement avoir remis des documents au notaire. Pour ne pas les frustrer d’une réponse plus consistante à leur demande, il sera supposé qu’ils démontrent avoir remis de tels documents pour justifier les 68 234 euros de travaux effectués entre leur acquisition en 2001 et la revente en 2017. Il doit être rappelé qu’ils ont acquis un immeuble expressément en mauvais état, l’ont rénové, l’ont mis en location, ont subi l’incendie de 2012, l’ont rénové à nouveau, l’ont partiellement remis en location puis l’ont revendu. Ils n’ont pas fait préciser par le notaire, ni dans la promesse ni dans l’acte de vente que le bien avait subi un incendie. Ils n’ont pas été capables de faire auprès de l’expert une description claire des travaux effectués dans les premières années, vers 2001 - 2002, ni une description claire des travaux effectués à la suite de l’incendie de 2012. Il n’allèguent d’ailleurs toujours pas dans le cadre de l’instance que les documents prétendument remis au notaire correspondraient à des travaux effectués par des professionnels relativement au rebouchage sans précaution de la trémie de l’escalier et à la réalisation de l’évacuation des eaux de la douche de l’appartement 2 au 1er étage. Il en résulte qu’il n’est pas établi de lien de causalité entre la faute alléguée et le dommage qu’est la condamnation. En conséquence, la responsabilité de M. [Z] ne peut pas être engagée envers M. et Mme [U]. Sur le recours de M. et Mme [U] contre l’agent immobilier : La demande ne repose sur aucun fondement explicite ; le tribunal constate qu’un lien contractuel a existé entre les vendeurs et l’agent immobilier (le mandat de vente) mais que ce contrat n’est versé au débat par aucune des parties. Pour les motifs précédemment retenus, le tribunal considère que l’agent immobilier qui est intervenu à l’occasion de cette vente est la société Investi.i. Même sans que le contrat soit produit, il peut être affirmé que, stipulée ou pas dans le mandat, l’agent immobilier est tenu de conseiller son client. Pour les mêmes motifs que ceux retenus concernant le notaire M. Et Mme [U] ne rapportent pas la preuve qu’ils auraient remis des pièces à l’agent immobilier et s’il l’avaient fait, ils ne rapportent pas la preuve d’un lien de causalité entre le manquement à l’obligation de conseil et le dommage qui consiste dans leur condamnation par le présent jugement. Quant à l’incendie lui-même, il sera rappelé que les demandes de M. [M] prospèrent sur le fondement principal invoqué, la garantie des vices cachés. Dès lors, le fait d’avoir manqué à l’obligation de conseiller aux vendeurs de signaler l’incendie dont l’immeuble a fait l’objet n’est pas la cause de leur condamnation. En conséquence, la responsabilité des sociétés Investi.i et Eurafrim conseil ne peut pas être engagée envers M. et Mme [U]. Sur l’exécution provisoire : Selon l’ancien article 515 du code de procédure civile : “ Hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.” L’exécution provisoire nécessaire et compatible avec la nature de cette affaire sera ordonnée. Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” “Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.[...]” “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]” Dans l’intance initiée par M. [M] à l’encontre de M. et Mme [U], ces derniers succombent et ils seront condamnés in solidum à supporter les dépens de l’instance au fond ainsi que ce de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise exécutée par Mme [E] avec distraction au profit de Maître Thierry Lorthiois. L’équité commande de les condamner également à payer à M. [M] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est précisé que cette somme est globale pour toute l’assistance juridique et technique, sans qu’il soit nécessaire de statuer séparément sur le coût des constats d’huissier des 20 septembre et 12 octobre 2017 et de l’intervention de M. [C], conseil technique. Dans l’instance initiée par M. et Mme [U] à l’encontre de la société [Z] et les sociétés Investi.i et Eurafrim conseil, M. et Mme [U] succombent et supporteront in solidum les dépens de l’instance. L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Condamne M. et Mme [U] à payer à M. [M] la somme de 36 373,56 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente ; Condamne M. et Mme [U] à payer à M. [M] à titre de dommages et intérêts les sommes de : - 8 680 euros pour les travaux consécutifs à la reprise des planchers des 1er et 2ème étages, cette somme étant indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction en vigeur au 2 novembre 2021 jusqu’à la date du présent jugement, - 29 230 euros pour les pertes de loyers subies antérieurement au jugement et au cours des travaux à venir de réparation ; Rejette toutes les demandes indemnitaires de M. [M] formées contre la société [Z] ; Rejette toutes les demandes indemnitaires de M. [M] formées contre les sociétés Investi.i et Eurafrim conseil ; Rejette toutes les demandes indemnitaires de M. et Mme [U] formées contre la société [Z] ; Rejette toutes les demandes indemnitaires de M. et Mme [U] formées contre les sociétés Investi.i et Eurafrim conseil ; Ordonne l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ; Dans l’intance initiée par M. [M] à l’encontre de M. et Mme [U] : Condamne M. et Mme [U] in solidum à supporter les dépens de l’instance au fond ainsi que ce de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise exécutée par Mme [E] ; Autorise Maître Thierry Lorthiois à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ; Condamne M. et Mme [U] in solidum à M. [M] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dans l’instance initiée par M. et Mme [U] à l’encontre de la société [Z] et les sociétés Investi.i et Eurafrim conseil, Condamne M. et Mme [U] in solidum à supporter les dépens de l’instance ; Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, La Présidente.