Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 22 SEPTEMBRE 2023
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03875 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHF7S
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Décembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 22/05509
APPELANTE
Mme [K] [M]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000573 du 15/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIME
E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT - OPH, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173
Assisté par Me Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 juin 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Marie GOIN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président et par Saveria MAUREL, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte sous seing privé du 20 octobre 2020, l'établissement public [Localité 6] Habitat OPH (ci-après [Localité 6] Habitat OPH) a donné à bail à Mme [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4]) à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, hors charges, de 360,73 euros.
Les loyers n'ayant plus été réglés, [Localité 6] Habitat OPH a fait délivrer à Mme [M], le 20 janvier 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2.434,77 euros.
Par acte du 13 mai 2022, [Localité 6] Habitat OPH a fait assigner Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance contradictoire du 13 décembre 2022, le premier juge a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu entre les parties le 20 octobre 2020 portant sur le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 3], et ce, à la date du 20 mars 2022 ;
condamné Mme [M] à payer à [Localité 6] Habitat OPH la somme provisionnelle de 3.138,66 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 21 septembre 2022, incluant le terme du mois d'août 2022 ;
débouté Mme [M] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;
ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [M] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, passé le délai de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné Mme [M] à payer à [Localité 6] Habitat OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et ce, à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès verbal d'expulsion ;
débouté Mme [M] de sa demande de travaux ;
débouté [Localité 6] Habitat OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [M] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 janvier 2022 et de l'assignation ;
rejeté toute demande plus ample ou contraire.
Par déclaration du 21 février 2023, Mme [M] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Aux termes de ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 juin 2023, Mme [M] demande à la cour de :
la déclarer recevable et bien fondée en son appel et faire droit à ses demandes ;
infirmer l'ordonnance entreprise ;
Et statuant à nouveau,
déclarer irrecevable et mal fondé [Localité 6] Habitat OPH en ses demandes et l'en débouter ;
rejeter les demandes portant sur l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de son logement, la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et des dépens ;
lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
lui accorder l'échéancier suivant : 30 euros par mois pendant 12 mois au plus tard le 15 de chaque mois, puis 100 euros par mois pendant 24 mois au plus tard le 15 de chaque mois, la dernière mensualité étant majorée de l'éventuel solde de la dette ;
condamner [Localité 6] Habitat OPH à faire effectuer, sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, les travaux de mise aux normes suivants :
' installation d'une aération permanente efficace dans les toilettes et la salle de bains ;
' reprise des peintures de la salle de bains et des toilettes afin de faire disparaître les moisissures ;
' examen de l'isolation du logement et correction des défauts ;
débouter [Localité 6] Habitat OPH des demandes formées à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;
condamner [Localité 6] Habitat OPH aux dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile et aux dispositions de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 mai 2023, [Localité 6] Habitat OPH demande à la cour de :
le déclarer recevable et bien fondé en ses prétentions ;
par conséquent,
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, débouté Mme [M] de sa demande de délais de paiement suspensifs de ladite clause, ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion, statué sur le sort des meubles, condamné Mme [M] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et ce, à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à la complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, rejeté la demande au titre des travaux et condamné l'intimée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 janvier 2022 et de l'assignation ;
statuant à nouveau,
condamner Mme [M] au paiement de la somme provisionnelle totale de 4.245,25 euros correspondant au solde des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 11 mai 2023 ;
débouter Mme [M] de l'ensemble de ses demandes ;
condamner Mme [M] au paiement d'une somme de 3.000 euros pour procédure abusive ;
condamner Mme [M] au paiement d'une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de plein droit ;
condamner Mme [M] aux entiers dépens au titre de la procédure d'appel.
La clôture de la procédure a été prononcée le 14 juin 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il résulte des pièces produites que les loyers n'ayant plus été réglés, [Localité 6] Habitat OPH a fait délivrer à Mme [M], le 20 janvier 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2.434,77 euros représentant l'arriéré locatif au 31 décembre 2021.
Il n'est pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n'ont pas été acquittées, la dette n'ayant d'ailleurs cessé d'augmenter pour atteindre au 30 avril 2023 la somme en principal de 3.832,54 euros, après déduction des frais de contentieux, ainsi qu'il résulte du décompte produit arrêté au 11 mai 2023.
Il n'apparaît pas que [Localité 6] Habitat OPH a agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer alors qu'il est établi par le décompte précité que Mme [M] est défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement depuis mai 2021, la cour relevant que le lien de causalité entre cette défaillance et les défauts que présenterait le logement, à les supposer avérés, et la dépense énergétique invoquée par l'appelante n'est pas établi, cette dépense n'étant pas, en tout état de cause, de nature à la dispenser du paiement des loyers.
Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail sont réunies à la date du 20 mars 2022.
Sur la demande de provision
Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au regard du décompte susvisé, portant sur l'arriéré dû au 30 avril 2023, terme d'avril inclus, [Localité 6] Habitat OPH justifie d'une créance en principal de 3.832,54 euros, après déduction des frais de contentieux d'un montant global de 412,71 euros.
L'obligation de l'appelante au paiement de cette somme, qu'elle ne conteste au demeurant pas, n'est pas sérieusement contestable. Il convient donc de la condamner par provision au paiement de celle-ci.
Sur la demande de délais de paiement
Pour solliciter l'octroi de délais de paiement et, par suite, la suspension des effets de la clause résolutoire, Mme [M] fait état de sa situation personnelle.
Elle explique qu'antérieurement à la signature du bail litigieux, elle occupait un logement mis à sa disposition par [Localité 6] Habitat OPH, qu'elle a dû quitter en raison d'une dette locative importante pour laquelle elle a saisi la commission de surendettement et du fait qu'il était trop grand et trop onéreux pour elle ; qu'elle a obtenu du bailleur le logement litigieux, lequel n'est cependant pas conforme à ses attentes puisqu'il présente un défaut d'isolation qui lui occasionne une dépense énergétique importante et aggrave son état de santé. Elle précise avoir présenté une nouvelle demande de logement social plus adapté à sa situation financière, qui est actuellement en cours.
Elle indique être de santé fragile et âgée de 57 ans, vivre seule, être sans travail et bénéficiaire de l'aide au retour à l'emploi, devoir faire face à des frais d'électricité et de gaz de l'ordre de 110 euros par mois. Elle précise avoir repris le paiement des loyers.
Mme [M] produit une attestation de paiement de Pôle emploi en date du 7 juin 2023 démontrant qu'elle a perçu pour la période comprise entre le 5 mai 2022 et 3 mai 2023 la somme globale de 6.936,17 euros. Cette pièce démontre que pour les cinq premiers mois de cette année, elle a reçu une allocation d'un montant total de 2.611 euros, soit, en moyenne, 522,20 euros par mois. Elle bénéficie de l'APL à hauteur de 270,14 euros par mois outre une RLS mensuelle de 52,16 euros directement versées au bailleur ainsi qu'il résulte du décompte précité.
Elle doit supporter les charges usuelles de la vie courante, une dette contractée auprès d'EDF ayant fait l'objet d'un échéancier de paiement à hauteur de 109,50 euros par mois mais qui a dû prendre fin en juillet 2023 ainsi qu'il résulte du calendrier de paiement mis en place (pièce n° 6 de l'appelante), et une dette auprès de pôle emploi au titre d'un trop perçu faisant l'objet d'un prélèvement mensuel de 20 euros jusqu'en avril 2024.
Elle ne démontre pas être dans l'incapacité de travailler, les certificats médicaux produits dont l'un fait état d'un syndrome d'apnées obstructives du sommeil et l'autre de l'urgente nécessité de lui attribuer un logement plus salubre, étant relevé que cette pièce ne précise pas que le médecin se serait déterminé au vu des constatations personnelles qu'il aurait effectuées au domicile de sa patiente, ne caractérisent pas un état de santé incompatible avec l'exercice d'une activité professionnelle.
Au regard de ces éléments et du montant de l'arriéré locatif qui n'a cessé d'augmenter depuis mai 2021, Mme [M] ne démontre pas être en capacité de régler, dans les délais sollicités, sa dette et les loyers courants.
Il est d'ailleurs relevé que depuis la décision entreprise, à l'exception des aides versées par la CAF, Mme [M] a réglé les sommes de 151,62 euros les 31 janvier et 28 février 2023 et 145,98 euros le 6 avril 2023, qui n'ont pu permettre de faire diminuer la dette, les précédents versements effectués par l'appelante remontant au 30 novembre 2022 (218,60 euros), 31 juillet 2022 (139,17 euros), 30 juin 2022 (200 euros), 14 décembre 2021 (200 euros) et 5 juillet 2021 (431,28 euros).
La demande de délais de paiement sera donc rejetée et l'ordonnance entreprise confirmée de ce chef.
Sur les conséquences du constat de la résiliation du bail
Mme [M] étant devenue occupante sans droit ni titre à compter du 20 mars 2022, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, c'est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a ordonné son expulsion.
L'obligation de Mme [M] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n'est pas sérieusement contestable ainsi que l'a retenu le premier juge sauf à préciser que cette indemnité est due à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de travaux
Mme [M] sollicite la condamnation de [Localité 6] Habitat OPH à réaliser des travaux de remise aux normes du logement.
Cependant, outre qu'il n'est pas justifié d'un état insalubre et non conforme du logement, la qualité d'occupante sans droit ni titre de Mme [M] ne lui permet pas de demander la réalisation de travaux. L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts
[Localité 6] Habitat OPH sollicite la condamnation de Mme [M] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de la procédure.
Or, l'action en justice, comme l'exercice du droit d'appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable. Ces exigences n'étant pas satisfaites en l'espèce, [Localité 6] Habitat OPH sera débouté de sa demande.
Sur l'exécution provisoire
La demande de [Localité 6] Habitat OPH tendant à ne pas écarter l'exécution provisoire de droit est sans objet en appel.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, Mme [M] sera condamnée aux dépens d'appel.
Aucune considération d'équité ne commande en l'espèce de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision ;
Statuant à nouveau, vu l'évolution du litige et y ajoutant,
Précise que l'indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges est due depuis le 20 mars 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
Condamne Mme [M] à payer à l'établissement [Localité 6] Habitat OPH la somme provisionnelle de 3.832,54 euros au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au 30 avril 2023, terme d'avril 2023 inclus ;
Déboute l'établissement [Localité 6] Habitat OPH de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne Mme [M] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
