Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 07 SEPTEMBRE 2023
N° 2023/ 263
Rôle N° RG 21/15982 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIMIU
[Y] [T]
[M] [G]
C/
[W] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Charlotte POURREYRON
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 12 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-004354.
APPELANTS
Monsieur [Y] [T]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-1019 du 18/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le [Date naissance 1] 1997 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Charlotte POURREYRON, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [M] [G]
née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Charlotte POURREYRON, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [W] [N] représenté par son mandataire la SASU FONCIA [Localité 7] , venant aux droits de FONCIA SAGI , dont le siège social est sis, demeurant EHPAD [6] - [Adresse 4]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Elisabeth SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2023
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2016, Monsieur [N], représenté par son mandataire la SASU FONCIA a consenti à Monsieur [T] un bail d'habitation sur un logement situé à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 392,93 euros outre 70 euros de provision sur charges.
Par acte du 18 octobre 2016, Monsieur et Madame [G] se portaient chacun caution solidaire des engagements de leur fils.
A la suite d'une série d'échéances impayées, un commandement de payer visant expressément l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la clause résolutoire du bail régularisé était délivré à Monsieur [T] le 9 mai 2018 et dénoncé à chacune des cautions le 17 mai 2018 pour un montant des sommes dues en principal de 7.639,72 euros.
Ce commandement étant demeuré sans effet, des courriers de relance étaient adressés par FONCIA [Localité 7] au débiteur et aux cautions par courriers recommandés, en date du 26 avril 2019 pour les cautions et du 12 juin 2019 pour Monsieur [T], en vain.
Monsieur [T] quittait le logement le 5 novembre 2018.
Par assignation délivrée les 19 et 29 novembre 2019, Monsieur [N] saisissait le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [T], de Monsieur et Madame [G] à lui verser la somme de 14. 455, 23 euros au titre des loyers et charges, outre réparations locatives, comptes arrêtés au 2 octobre 2019, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement du 9 mai 2018 ainsi que celle de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'affaire était évoquée à l'audience du 2 décembre 2020.
Monsieur [N] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de l'exécution provisoire.
Monsieur [T] et les consorts [G] n'étaient ni présents, ni représentés.
Par jugement réputé contradictoire en date du 10 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a :
* condamné solidairement Monsieur [T], Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur [N] la somme de 19.889, 46 euros au titre des loyers impayés et charges, comptes arrêtés au 30 novembre 2020, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 9 mai 2018 sur la somme de 7.639, 72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus;
* condamné solidairement Monsieur [T], Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
*condamné solidairement Monsieur [T], Monsieur et Madame [G] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer et de dénonciation dudit commandement
* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration d'appel en date du 14 novembre 2021, Monsieur [T] et Madame [G] interjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- condamne solidairement Monsieur [T], Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur [N] la somme de 19.889, 46 euros au titre des loyers impayés et charges, comptes arrêtés au 30 novembre 2020, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 9 mai 2018 sur la somme de 7.639, 72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;
- condamne solidairement Monsieur [T], Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamne solidairement Monsieur [T], Monsieur et Madame [G] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer et de dénonciation dudit commandement
- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 décembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [T] et Madame [G] demandent à la cour de :
* les recevoir en leur appel et le dire bien fondé,
* réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Marseille pôle proximité du 12 mai 2021 en ce qu'il a :
- condamné Monsieur [T] et Madame [G] à verser à Monsieur [N] la somme de 19. 889, 46 euros au titre des loyers impayés et charges, comptes arrêtés au 30 novembre 2020, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 9 mai 2018 sur la somme de 7639, 72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;
-condamné Monsieur [T] et Madame [G] à verser à M.[N] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné solidairement Monsieur [T] et Madame [G] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer et de dénonciation dudit commandement.
Ce faisant,
* débouter Monsieur [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
* acter que Monsieur [T] a libéré l'appartement litigieux le 5 novembre 2018,
* dire et juger qu'à la date du jugement du 12 mai 2021 la dette locative était de 4.351,40 euros,
* condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamner Monsieur [N] aux entiers dépens de l'instance à distraire au profit de Monsieur [T] à concurrence des honoraires versées,
* condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamner Monsieur [N] aux entiers dépens de l'instance à distraire au profit de Madame [G] à concurrence des honoraires versées.
A l'appui de leurs demandes, Monsieur [T] et Madame [G] rappellent que les lieux ont été libérés le 5 novembre 2018 et qu'il y a lieu de considérer que les comptes ont été arrêtés à la date du 1er février 2019 et non en octobre 2019.
Ainsi ils reconnaissent devoir la somme totale de 4.351,40 euros, déduction faite notamment des sommes sollicitées au titre des réparations locatives et des régularisations de charges non justifiées.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mars 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [N] demande à la cour de :
*débouter Monsieur [T] et Madame [G] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.
Ce faisant,
*confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [T] et Madame [G] à verser à Monsieur [N] la somme de 19. 889, 46 euros au titre des loyers impayés et charges, comptes arrêtés au 30 novembre 2020, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 9 mai 2018 sur la somme de 7.639, 72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus;
*réformer le jugement dont appel en ce qu'il débouté Monsieur [N] représenté par la SASU Foncia [Localité 7] de ses demandes au titre de remboursement de la somme de 1.384,94 euros au titre des réparations locatives.
En conséquence,
*condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [G] à verser à Monsieur [N] la somme de 1. 384,94 euros au titre des dégradations locatives à la suite du départ des lieux de Monsieur [T].
* condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [G] à verser à Monsieur [N], représenté par son mandataire, la SASU FONCIA [Localité 7], venant aux droits de la SA FONCIA, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
*condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [G] aux entiers dépens de la présente instance, distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, sur son affirmation de droit.
A l'appui de ses demandes, Monsieur [N] indique que contrairement aux allégations de « non connaissance des dates de renvoi » ou « non communication du relevé de décompte actualisé », la procédure a été menée de façon parfaitement loyale et contradictoire à l'endroit de Monsieur [T].
Il rappelle que des courriers de relance avaient été adressés par la SASU Foncia [Localité 7], à Monsieur [T] comme aux cautions, en date respectivement des 26 avril 2019 et 12 juin 2019, courriers demeurés sans réponse et que le relevé de compte actualisé avait été adressé par le Conseil du bailleur de façon contradictoire à Monsieur [T], avant l'audience de plaidoirie
Par ailleurs, Monsieur [N] explique que Monsieur [T] n'a jamais permis l'accès aux lieux afin de pouvoir effectuer la réparation concernant la fuite des wc.
Quant aux réparations locatives d'un montant de 1.384,94 euros, Monsieur [N] explique qu'elles correspondent aux réparations locatives non réalisées par son locataire avant sa sortie des lieux.
Enfin Monsieur [N] souligne que si Monsieur [T] reconnait l'existence de la dette, force est de constater qu'il n'a fait aucun effort de règlement.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 1er juin 2023 et mise en délibéré au 7 septembre 2023.
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1°) Sur la demande de Monsieur [N] au titre des loyers impayés.
Attendu qu'aux termes de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »
Que l'article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »
Qu'il résulte de l'article 1353 du code civil que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que le décompte du 30 novembre 2020 mentionne notamment :
- le remboursement du dépôt de garantie.
- l'intégralité des versements opérés par la CAF au titre de l'allocation logement.
- les prélèvements sur le compte de Monsieur [T].
- la remise des chèques au titre des loyers.
- la régularisation des charges
Soit une somme de 14.455,23 euros au titre de l'arriéré des loyers et des charges.
Attendu que Monsieur [N] verse aux débats l'état des dépenses du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, le projet de répartition pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ainsi que l'index de l'eau établi au 30 janvier 2019.
Qu'il apparait ainsi que les charges locatives s'élèvent à la somme de 9.519, 09 euros dont 8.528,34 euros au titre d'une fuite d'eau.
Que Monsieur [N] affirme que cette surconsommation d'eau s'explique par une fuite au niveau des wc.
Qu'il convient cependant de relever que ce dernier ne verse aucun élément à l'appui de son affirmation, notamment une facture de plombier.
Que par ailleurs il est nullement indiqué dans l'état des lieux de sortie du 5 novembre 2018 que les wc présentaient une fuite.
Qu'ainsi sera déduit des sommes dues par Monsieur [T] au titre des loyers et charges impayés la somme de 5.684 euros facturée le 1er mars 2018 au titre de « conso eau suite fuite », la régularisation des charges pour l'année 2018 à hauteur de 2.761,08 euros , la somme de 192,07 euros au titre du commandement de payer, la somme de 88,81 € au titre de la dénonce du commandement, la somme de 35 € au titre de « Constatimmo , rendez-vous non honoré », Monsieur [N] ne rapportant pas la preuve que Monsieur [T] ait été convoqué ainsi que la somme de 1.384,94 € au titre des réparations locatives , soit la somme totale de 10.145,90 euros.
Qu'il convient par conséquent de réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [T], Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur [N] la somme de 19.889,46 euros au titre des loyers impayés et charges, comptes arrêtés au 30 novembre 2020, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 9 mai 2018 sur la somme de 7.639,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus et de condamner solidairement Monsieur [T], Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur [N] la somme de 4.309,33 euros au titre des loyers impayés et charges, comptes arrêtés au 30 novembre 2020.
2°) Sur la demande de Monsieur [N] au titre des dégradations locatives .
Attendu que l'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement;
Que l'article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées »
Qu'il résulte de l'article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 que « le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris »
Attendu que Monsieur [N] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [T] et de Madame [G] à lui verser la somme de 1. 384,94 euros au titre des dégradations locatives à la suite du départ des lieux de Monsieur [T].
Qu'il produit à l'appui de sa demande un document intitulé « Constatimmo » établi par un expert chiffrant à la somme de 1.384,94 € le montant des réparations et remplacement imputable au locataire sortant au titre des responsabilités locatives.
Qu'il convient néanmoins de relever que ce dernier ne produit aucun état des lieux d'entrée et de sortie.
Qu'il ne rapporte pas plus la preuve qu'un état des lieux de sortie ait été établi contradictoirement par huissier pas plus qu'il ne rapporte la preuve que Monsieur [T] ait été convoqué.
Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [N] de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [G] aux dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [G] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement réputé contradictoire en date du 10 février 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a qu'il a condamné solidairement Monsieur [T], Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur [N] la somme de 19.889,46 euros au titre des loyers impayés et charges, comptes arrêtés au 30 novembre 2020, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 9 mai 2018 sur la somme de 7.639,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
STATUANT A NOUVEAU
CONDAMNE solidairement Monsieur [T], Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur [N] la somme de 4.309,33 euros au titre des loyers impayés et charges, comptes arrêtés au 30 novembre 2020.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] et Madame [G] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] et Madame [G] aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
