Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/02135

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [S] [K] Monsieur [W] [K] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02135 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DCI N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le 11 septembre 2024 DEMANDERESSE ELOGIE-SIEMP Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114 DÉFENDEURS Madame [S] [K] demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée Monsieur [W] [K] demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02135 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DCI EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 21 janvier 2016, la SIEMP devenue la société ELOGIE-SIEMP a donné à bail à Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1]. Des loyers étant demeurés impayés, ELOGIE-SIEMP a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 5472, 51 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 mai 2023. Par acte d'huissier en date du 14 février 2024, ELOGIE-SIEMP a fait assigner Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs,ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécutioncondamner solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] à lui payer les loyers et charges impayés au 22 janvier 2024, soit la somme de 7830, 81 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, ELOGIE-SIEMP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 mai 2023. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l'audience du 5 juin 2024, ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 11348, 30 euros, selon décompte en date du 27 mai 2024. La société bailleresse explique que les défendeurs n’ont pas repris le paiement des loyers courants, et que, à supposer que la facture d’eau comporte effectivement des erreurs, ce que les défendeurs ne démontrent pas, la dette reste importante car elle atteindrait la somme de 7824 euros. La société bailleresse s’oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire et précise que le SLS a été régularisé. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [S] [K] n'a pas comparu. Monsieur [W] [K] comparaît en personne et conteste le montant de la dette, estimant que la facture d’eau est trop élevée. Il perçoit un salaire de 2000 euros mensuels. Il indique avoir contracté des crédits à la consommation afin de faire face à divers frais et précise que le loyer est conséquent au regard de sa situation personnelle. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 15 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la CAF le 25 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 21 janvier 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mai 2023, pour la somme en principal de 5472, 51 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juillet 2023. En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. En l'espèce, Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] ne démontrent pas être en capacité de régler leur dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé par ailleurs qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Monsieur [K] ne forme pas de proposition à l’audience. Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] étant sans droit ni titre depuis le 27 juillet 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, ELOGIE-SIEMP produit un décompte démontrant que Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] restent lui devoir la somme de 11348, 30 euros à la date du 27 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Les défendeurs ne produisent pas de documents ou d’éléments permettant de contester la dette, et en particulier le niveau des compteurs d’eau, étant précisé que la régularisation des charges est intervenue pour une somme de 2000, 48 euros, d’après le décompte proposé, le 31 décembre 2023, soit après l’envoi du commandement de payer du 26 mai 2023, et postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, Pour la somme au principal, Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] seront donc condamnés au paiement de la somme de 11348, 30 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5472, 51 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail. Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] seront aussi condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 janvier 2016 entre ELOGIE-SIEMP et Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 26 juillet 2023 ; ORDONNE en conséquence à Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, ELOGIE-SIEMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] à verser à ELOGIE-SIEMP la somme de 11348, 30 euros (décompte arrêté au 27 mai 2024, incluant la mensualité d’avril 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023 sur la somme de 5472, 51 euros et à compter du 14 février 2024 pour le surplus ; CONDAMNE in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] à verser à ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1106, 01 euros), à compter du 28 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion); DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [W] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection