Cour d'appel, 21 novembre 2024. 23/00068

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 31A Chambre commerciale 3-1 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 21 NOVEMBRE 2024 N° RG 23/00068 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VTLA AFFAIRE : SAS 2S PIZZA C/ [C] [O] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Septembre 2022 par le tribunal judiciaire de NANTERRE N° Chambre : 8 N° RG : 20/09492 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Monique TARDY Me Claire QUETAND-FINET TJ NANTERRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SAS 2S PIZZA RCS Nanterre n° 882 211 907 [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et Me Philippe HUVET de la SCP HUVET - DESSERTENNE, Plaidant, avocat au barreau de Paris APPELANTE **************** Monsieur [C] [O] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Claire QUETAND-FINET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 678 et Me Philippe BENZEKRI, Plaidant, avocat au barreau de Paris INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Octobre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère, Madame Bérangère MEURANT, Conseillère, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSE DES FAITS Par acte sous seing privé du 1er septembre 1997, M. [O] a donné à bail commercial à M. [F] [B] et M. [W] [L], pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 1997, un local de 28 m² environ situé au rez-de-chaussée d'un immeuble situé à [Localité 2], [Adresse 1], à usage de tout commerce sauf café, moyennant le règlement d'un loyer annuel de 3.800 Frs (579,31 euros) en principal, payable trimestriellement et d'avance. A l'échéance, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation. M. [B] est décédé en cours de bail et le fonds de commerce a été repris par M. [D] [U] [H] sous l'enseigne Pronto Pizza. Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2019, la société Pronto Pizza a fait signifier à M. [O] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2019 aux clauses et conditions du bail initial. Considérant que le bail n'avait pas été régulièrement cédé à M. [H], le bailleur n'a pas répondu à la demande. Le 7 octobre 2019, le mandataire de M. [O], la société Harmony Immo, a adressé à la société Pronto Pizza un courrier afin de l'informer que le bailleur souhaitait l'établissement d'un nouveau bail, sous réserve de la remise en état de la façade et du paiement du loyer indexé. La société Pronto Pizza n'a pas répondu à la demande. Par acte sous seing privé du 20 février 2020, la société Pronto Pizza a cédé son fonds de commerce à la SASU 2S Pizza. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 avril 2020, le conseil de M. [O] a fait part à M. [H] de l'étonnement du bailleur de ne pas avoir reçu notification de cette cession de bail, lui a demandé communication de l'acte de cession du fonds de commerce et lui a rappelé qu'il n'avait jamais payé l'indexation du loyer et qu'il restait redevable de la somme de 634,80 euros, outre une facture d'eau impayée de 76,67 euros. Soutenant que les clauses du bail, notamment celles relatives aux modalités de cession du bail et au paiement des loyers et accessoires à l'échéance contractuelle, n'avaient pas été respectées, M. [O], par acte d'huissier du 23 novembre 2020, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nanterre la société Pronto Pizza et la société 2S Pizza aux fins de se voir déclarer inopposable la cession du fonds de commerce intervenue au profit de la société 2S Pizza et de voir ordonner l'expulsion de celle-ci. Subsidiairement, M. [O] a demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail et, en tout état de cause, la condamnation des sociétés 2S Pizza et Pronto Pizza au paiement de l'arriéré locatif. Par jugement du 26 septembre 2022, le tribunal a, au bénéfice de l'exécution provisoire : - déclaré la cession de fonds de commerce, intervenue le 20 février 2020 au profit de la société 2S Pizza, opposable à M. [O] ; - prononcé la résiliation du bail commercial renouvelé à effet au 1er avril 2019 liant M. [O] à la société 2S Pizza, aux torts de la locataire ; - dit qu'à défaut de libération volontaire des lieux loués par la société 2S Pizza dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupant de son chef, des locaux situés à [Localité 2], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - ordonné en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de la société 2S Pizza, après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l'huissier chargé de l'exécution ; - fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société 2S Pizza à M. [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux par la remise des clés après état des lieux de sortie contradictoire au loyer contractuel indexé augmenté des charges et taxes contractuelles ; en tant que de besoin, l'y a condamnée, - condamné la société 2S Pizza à payer à M. [O] la somme de 7.675,46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2022 ; - débouté la société 2S Pizza de sa demande de délais de paiement ; - condamné la société Pronto Pizza à payer à M. [O] la somme totale de 3.901,47 euros ; - condamné in solidum la société 2S Pizza et la société Pronto Pizza à payer à M. [O] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par déclaration du 4 janvier 2023, la société 2S Pizza a interjeté appel de cette décision limité aux chefs de jugement ayant : - prononcé la résiliation du bail commercial renouvelé à effet au 1er avril 2019 la liant à M. [O] à ses torts ; - dit qu'à défaut de libération volontaire des lieux loués dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupant de son chef, des locaux situés à [Localité 2], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - ordonné en tant que de besoin, le transport et la séquestration de ses meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués à ses frais, risques et périls, après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l'huissier chargé de l'exécution ; - fixé l'indemnité d'occupation mensuelle dont elle est redevable à l'égard de M. [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux par la remise des clés après état des lieux de sortie contradictoire au loyer contractuel indexé augmenté des charges et taxes contractuelles ; en tant que de besoin, l'y ayant condamnée ; ainsi qu'aux chefs du jugement l'ayant : - condamnée à payer à M. [O] la somme de 7.675,46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2022 ; - déboutée de sa demande de délais de paiement ; - condamnée in solidum avec la société Pronto Pizza à payer à M. [O] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par ordonnance du 13 avril 2023, le premier président de la cour d'appel de Versailles a suspendu l'exécution provisoire attachée au jugement en raison de l'apurement par le preneur de l'arriéré locatif depuis son prononcé. Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par rpva le 26 janvier 2023, la société 2S Pizza demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et ordonné son expulsion, l'a déboutée de sa demande de délais de paiement et l'a condamnée in solidum avec la société Pronto Pizza au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; statuant à nouveau, - débouter M. [O] de sa demande de résiliation du bail ; - réduire à de plus justes proportions l'indemnité allouée à M. [O] au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ; - statuer ce que de droit sur les dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 septembre 2024, M. [O] demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement ; - débouter la société 2S Pizza de l'ensemble de ses demandes ; - la condamner à lui payer la somme de 14.557,76 euros, à parfaire, correspondant au montant des loyers impayés au 5 décembre 2023 ; - lui rappeler qu'elle doit s'acquitter de la somme de 4.000 euros au titre de la condamnation prononcée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux termes du jugement de première instance ; - la condamner au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du timbre fiscal. La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 septembre 2024. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle que la société 2S Pizza a formé un appel limité aux chefs du jugement ayant prononcé la résiliation du bail, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de la locataire, ainsi que le transport et la séquestration de ses meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la locataire, l'a déboutée de sa demande de délais de paiement et condamnée au paiement d'un arriéré locatif, d'une indemnité au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens. Si M. [O], dans les motifs de ses écritures, conclut à l'inopposabilité de la cession de bail opérée dans le cadre de la cession du fonds de commerce conclue le 20 février 2020 entre la société Pronto Pizza et la société 2S Pizza, il n'a pas formé, aux termes du dispositif de ses conclusions sur lequel la cour statue en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, d'appel incident du chef du jugement lui ayant déclaré la cession du fonds de commerce opposable, puisqu'il sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Dans ces conditions, la cour n'en est pas saisie. Sur la résiliation du bail et l'expulsion : La société 2S Pizza fait valoir que depuis l'arrivée de son nouveau dirigeant, la dette locative a été intégralement réglée le 19 octobre 2022 et que depuis, les loyers sont payés à leur échéance, preuve de sa bonne foi. Elle estime que les manquements passés du preneur ne justifient pas une sanction aussi lourde que la résiliation du bail, qui entrainerait la perte du fonds de commerce. Elle souligne avoir procédé au cours de l'été 2022 à d'importants travaux de rénovation et d'aménagement des locaux et de ses éléments d'équipement pour un coût de près de 12.000 euros. Elle conclut donc à l'infirmation du jugement ayant prononcé la résiliation du bail. M. [O] répond que la société 2S Pizza s'est révélée régulièrement défaillante dans le paiement du loyer, qu'elle a refusé d'indexer. Il rappelle qu'en première instance, la dette de loyer s'élevait à la somme de 7.675,46 euros et que le preneur n'a plus réglé les loyers depuis le mois de mars 2023, portant l'arriéré locatif à la somme de 14.557,76 euros au 5 juin 2024. M. [O] explique subir des problèmes de santé, qu'il est désormais en fauteuil roulant et qu'il lui faut récupérer son local commercial, qui jouxte son pavillon, pour en modifier la destination et agrandir le rez-de-chaussée de son habitation. Le bailleur reproche également à la société 2S Pizza un déplacement du fonds de commerce, des nuisances causées au voisinage et un défaut d'assurance des locaux. Selon l'article 1728 du code civil, « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ». Par ailleurs, l'article 1217 du même code prévoit que : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ». L'article 1224 du code précité ajoute que : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ». Il est constant que les juges du fonds apprécient souverainement si les manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail. Au soutien de sa demande de résiliation du bail, M. [X] communique en pièce n°26 un décompte des sommes dues par la société 2S Pizza au titre des loyers. Il en ressort que la dette du preneur s'élevait à la somme de 14.557,76 euros au titre des loyers impayés pour la période courant du mois de mars 2023 au mois de juin 2024 inclus. La société 2S Pizza ne justifie pas du règlement de ces loyers, les pièces qu'elle communique se rapportant aux loyers antérieurs au mois de février 2023. Par ailleurs, comme indiqué précédemment, M. [X] produit en pièce n°27 un commandement, signifié à la société 2S Pizza le 2 avril 2024, d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance pour les locaux loués conformément à l'obligation stipulée en page 2 du bail : « Le preneur est tenu des obligations principales suivantes : (') S'assurer contre les risques locatifs (') et en justifier à tout moment auprès du bailleur sous peine de résiliation du bail ». Or, la société 2S Pizza n'établit pas avoir souscrit une police d'assurance la garantissant au titre des risques locatifs. La défaillance persistante, pendant plus d'une année, de la société 2S Pizza dans son obligation de paiement du loyer à l'échéance contractuelle et le défaut de souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs constituent des manquements aux obligations du bail de gravité suffisante pour en justifier la résiliation aux torts de la société 2S Pizza, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres manquements invoqués par le bailleur. Si la locataire argue de sa bonne foi en prétendant que la dette locative a été intégralement soldée le 19 octobre 2022 et que les loyers sont depuis régulièrement payés, la cour ne peut que constater que le règlement du loyer n'est plus justifié depuis le mois de mars 2023, soit depuis plus d'un an et que le dernier loyer payé correspond à la date de l'audience qui s'est tenue le 16 mars 2023 devant le premier président de la cour d'appel de Versailles, qui a suspendu l'exécution provisoire attachée au jugement déféré en considération de l'apurement de l'arriéré locatif . Par ailleurs, la réalisation par la locataire de travaux de rénovation et d'aménagement des locaux d'une valeur de 12.000 euros, bien que justifiée par les factures communiquées par cette dernière en pièce n°16, n'autorisait pas la société 2S Pizza à se dispenser du respect de l'obligation contractuelle et essentielle de paiement du loyer. En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail liant M. [O] et la société 2S Pizza et ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de la locataire, ainsi que le transport et la séquestration de ses meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, dans les conditions fixées au dispositif du jugement. Ce jugement mérite également confirmation en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la société 2S Pizza à M. [X] à compter de la résiliation du bail à jusqu'à libération des lieux par la remise des clés après état des lieux de sortie contradictoire, au montant du loyer contractuel indexé augmenté des charges et taxes contractuelles et en tant que de besoin, l'y a condamnée. Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers : M. [X] fait valoir que le preneur n'a plus réglé le loyer depuis le mois de mars 2023, portant l'arriéré locatif au 5 juin 2024 à la somme de 14.557,76 euros, dont il réclame le paiement. La société 2S Pizza soutient que les loyers sont payés régulièrement depuis le mois d'octobre 2022. Les dispositions de l'article 1728 2° du code civil ont été rappelées précédemment. M. [X] communique en pièce n°26 un décompte actualisé de sa créance dont il ressort que le loyer indexé, d'un montant de 909,86 euros, n'a pas été réglé pour la période courant du mois de mars 2023 au mois de juin 2024 inclus, portant la dette locative à la somme de 14.557,76 euros. Si M. [X] sollicite au dispositif de ses écritures la condamnation de la société 2S Pizza au paiement de cette somme « correspondant au montant des loyers impayés au 5 décembre 2023 », cette date résulte manifestement d'une erreur matérielle, dès lors qu'en page 12 de ses conclusions, le bailleur indique que cette somme de 14.557,76 euros est due au titre des loyers impayés au 5 juin 2024, conformément à son décompte produit en pièce n°26. La société 2S Pizza ne justifie pas avoir réglé la moindre somme au titre du loyer à compter du mois de février 2023. Elle ne discute pas, en cause d'appel, le montant du loyer indexé revendiqué par M. [X], ni le montant de la créance du bailleur. Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a condamné la société 2S Pizza à payer à M. [X] l'arriéré de loyers impayés, sauf à porter la condamnation à la somme de 14.557,76 euros au titre des loyers dus jusqu'au mois de juin 2024 inclus. Si la société 2S Pizza a déféré à la cour le chef du jugement l'ayant déboutée de sa demande de délai de paiement, il doit être relevé qu'aux termes du dispositif de ses écritures, l'appelante ne sollicite pas de délai de paiement, de sorte que le jugement ne peut qu'être confirmé de ce chef en application de l'article 954 du code de procédure civile. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure : Au regard de la solution du litige, le jugement doit être confirmé des chefs des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. La société 2S Pizza qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel, comprenant le coût du timbre fiscal, ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l'appel, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la société 2S Pizza à payer à M. [O] la somme de 7.675,46 euros au titre de l'arriéré locatif au 31 mai 2022 ; Statuant à nouveau du chef infirmé, Condamne la société 2S Pizza à payer à M. [C] [O] la somme de 14.557,76 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de juin 2024 inclus ; Y ajoutant, Condamne la société 2S Pizza aux dépens d'appel, comprenant le coût du timbre fiscal ; Condamne la société 2S Pizza à payer à M. [C] [O] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier La Présidente