Cour d'appel, 29 juin 2023. 22/05801

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 29 JUIN 2023 N° 2023/ 482 Rôle N° RG 22/05801 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIHX [I] [S] C/ S.C.I. [Adresse 1] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Rémy DURIVAL Me Elie MUSACCHIA Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 03 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03338. APPELANT Monsieur [I] [S] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2492 du 18/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.C.I. [Adresse 1] Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 4] représentée par son mandataire, la SARL LAFON IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 3] représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Isabelle ANSALDI, avocat au barreau de MARSEILLE, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Mme Catherine OUVREL, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023 Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 22 août 2012 à effet au 1er septembre suivant, M. [X] [M], aux droits duquel intervient la société civile immobilière (SCI) [Adresse 1], a consenti à M. [I] [S] un bail d'habitation portant sur un appartement de type 1 d'une superficie de 23 m2 situé au 4ème étage de l'immeuble se trouvant à [Adresse 1], bât. A, [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer initial de 330 euros, outre 40 euros de provisions sur charges. Le 18 mars 2021, la société [Adresse 1] a fait délivrer à M. [S] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et d'avoir à régler la somme principale de 1 002,89 euros au titre d'un arriéré locatif, et ce, en visant la clause résolutoire insérée dans le bail. Se prévalant d'un commandement resté infructueux, la société [Adresse 1] a, par acte d'huissier en date du 28 mai 2021, assigné M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. Par ordonnance en date du 3 mars 2022, ce magistrat a : - constaté la résiliation du bail consenti par M. [X] [M], aux droits duquel vient la SCI [Adresse 1], à M.[I] [S] le 22 août 2012 par la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire au 19 avril 2021 pour défaut d'assurance contre les risques locatifs ; - ordonné en conséquence à M. [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; - dit que, faute par l'occupant de se faire, et dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, prévus par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer ; - rappelé en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; - rappelé, qu'au titre de l'article 1343-5 du code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution ; - fixé l'indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation à la somme de 392,28 euros et condamné M. [S] au paiement de cette somme jusqu'à parfaite libération des lieux par la restitution des clefs au bailleur ; - condamné M. [S] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1 865,35 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative et les indemnités d'occupation dues au 6 janviers 2022, comprenant l'échéance du mois de janvier 2022, outre intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé de l'ordonnance ; - condamné M. [S] aux dépens de l'instance ; - rejeté toutes demandes amples ou contraires. Suivant déclaration transmise au greffe le 20 avril 2022, M. [S] a interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 20 mai 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu'elle : - ordonne la suspension de la clause résolutoire ; - lui octroie les plus larges délais de paiement pour apurer sa derre ; - rappelle que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué dans le cas où il se libèrera dans les conditions déterminées dans la décision à intervenir ; - ordonne que la société [Adresse 1] conservera à sa charge les dépens qu'elle a exposés en première instance. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 29 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société [Adresse 1] demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance entreprise ; - débouter M. [S] de ses demandes ; - le condamner à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamner aux dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 mai 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Il précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. S'il est fait obligation au locataire de s'assurer et de justifier de son assurance chaque année, la résiliation du bail n'est prévue que pour défaut d'assurance, et non pas pour défaut de justification de cette assurance. Cette disposition est en conformité avec l'article 4 g) de la même loi qui précise qu'est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour un motif autre que la non-souscription d'une assurance des risques locatifs. Dans ces conditions, dès lors que l'assurance contre les risques locatifs doit être effective durant toute la durée du bail, la régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire. En revanche, le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son bailleur qu'après le délai d'un mois qui lui est imparti, ne sera pas sanctionné par la résiliation de plein droit du bail. En l'espèce, dans le chapitre VI paragraphe C (en page 4), le contrat de bail stipule que le preneur sera tenu de se garantir contre les explosions, l'incendie, les dégâts des eaux et tous risques locatifs, y compris les recours des tiers, par une assurance suffisante contractée à une Compagnie française notoirement solvable, et de justifier du paiemenr régulier des primes à toutes réquisitions du bailleur (...). Le locataire s'engage à faire parvenir chaque année, à la date anniversaire du bail, les pièces justificatives du paiement de cette assurance. Toute infraction à cette clause entraînerait la résiliation de plein droit de la location par ordonnance de référé,un mois après un commandement demeuré infructueux. Aux termes du commandement délivré le 18 mars 2021, il est demandé à M. [S] d'avoir à fournir immédiatement, et au plus tard dans le délai d'un mois à compter de l'acte, l'attestation d'assurance le couvrant contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire du logement qu'il occupe, et ce, en rappelant les dispositions de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 susvisé. M. [S] est également informé que, faute pour lui de s'exécuter dans le délai imparti, la bailleresse entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail en rappelant l'article VI.C susvisé. Tout comme il l'avait fait devant le premier juge, M. [S] se contente de verser aux débats une attestation d'assurance multirisques habitation souscrite auprès de la société Allianz pour la période comprise entre le 12 juin 2021 et le 31 mai 2022. Il en résulte que M. [S] ne justifie pas avoir été assuré contre les risques locatives le 18 mars 2021, soit au moment de la délivrance du commandement de payer. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail à effet au 19 avril 2021 pour défaut d'assurance contre les risques locatifs. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la conséquence en résultant sur la demande d'expulsion L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Or, il est admis que les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus s'agissant d'une résiliation du bail constatée sur le fondement du défaut d'assurance. En l'espèce, dès lors qu'il résulte de ce qui précède que la résiliation du bail a été constatée pour défaut d'assurance, M. [S] n'est pas fondé à solliciter l'application des dispositions susvisées. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise sur ce point et en ce qu'elle a ordonné son expulsion. Sur la demande de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et d'indemnités d'occupation Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De plus, devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, M. [S] ne discute pas devoir les sommes auxquelles il a été condamné par le premier juge et la société [Adresse 1] ne forme aucun appel incident sur ce point. Il y a donc de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, le dernier décompte versé aux débats arrêté au 1er juillet 2022, loyer et provisions sur charges du mois de juillet 2022 inclus, fait état d'un arriéré locatif de 2 259,03 euros. Il apparaît que, jusqu'au mois de février 2022, seules les allocations pour le logement dont est bénéficiaire M. [S] à hauteur de 271 euros, puis 272 euros, par mois ont été réglées, M. [S] ayant procédé à trois versements de 200 euros en mars, avril et mai 2022. Déduction faite de l'allocation pour le logement, la part résiduelle laissée à la charge de M. [S] s'élève à 120,28 euros par mois. Or, en l'état de l'arriéré locatif de 2 259,03 euros arrêté au mois de juillet 2022, les délais de paiement sollicités supposeraient, en accordant les plus larges délais sur deux ans, des mensualités de plus de 214 euros par mois (soit (2 259,03 euros / 24 mois) + 120,28 euros), dès lors que M. [S] doit non seulement apurer son arriéré locatif mais également régler les indemnités d'occupation dont il est redevable jusqu'à libération effective des lieux. Il convient de relever que ces calculs ne tiennent pas compte de l'état de la dette locative depuis le mois de juillet 2022, les dernières conclusions transmises par les parties datant du 20 mai et du 29 juin 2022. Sans remettre en cause la réalité des difficultés recontrées par M. [S], ce dernier, qui ne perçoit que le RSA à hauteur de 497,50 euros, ne justifie pas de ses capacités financières à apurer sa dette locative en 24 mois. De plus, si M. [S] justifie de sa bonne foi et des démarches entreprises auprès des bailleurs sociaux pour se reloger, cela n'enlève rien à la résiliation du bail dont les effets ne peuvent être suspendus pour les raisons exposées ci-dessus et au fait que la bailleresse privée n'a pas à pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par M. [S] pour régler ses loyers et charges. L'ensemble de ces éléments justifient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté M. [S] de sa demande de délais de paiement. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. [S], succombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de première instance et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en raison de l'équité. M. [S] sera également condamné aux dépens de la procédure d'appel. En revanche, l'équité commande de le condamner à verser à la société [Adresse 1] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; Condamne M. [I] [S] à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ; Condamne M. [I] [S] aux dépens de la procédure d'appel. La greffière La présidente