Cour de cassation, 09 décembre 2014. 13-25.240

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 janvier 2012), que par acte du 28 octobre 2003, la société Aubagne immobilier a vendu à Mme Z... un bien immobilier comprenant un studio, une maison d'habitation et une piscine, un avant-contrat signé par les parties stipulant l'obligation pour le vendeur de remplacer le liner de la piscine et de s'assurer du bon fonctionnement du portail et de la chaudière ; que faisant valoir que la société Aubagne immobilier avait manqué à son obligation de délivrance conforme de l'immeuble et que celui-ci était affecté de vices cachés, Mme Z... l'a, après expertise, assigné en paiement des frais de remises en état et dommages et intérêts ; Sur le premier moyen : Vu les articles 1134, 1147 et 1604 du code civil ; Attendu que pour débouter Mme Z... de ses demandes en paiement liées au mauvais fonctionnement du portail et aux désordres du studio, l'arrêt retient que la société Aubagne Immobilier a offert dès novembre 2004 d'effectuer les travaux nécessaires au bon fonctionnement du portail ce qui n'a pas été accepté par Mme Z... et que les désordres et le mauvais état du studio étaient apparents ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si Mme Z... n'avait pas subi un préjudice de jouissance entre la vente de l'immeuble et la proposition de réparation effective du portail et si la société Aubagne immobilier n'avait pas manqué à son obligation de délivrer un studio habitable, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme Z... de sa demande au titre du préjudice de jouissance résultant du non-fonctionnement du portail et des demandes correspondant aux désordres du studio, l'arrêt rendu le 24 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne la société Aubagne immobilier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Aubagne immobilier à payer la somme de 3 000 euros à Mme Z... ; rejette la demande de la société Aubagne immobilier ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour Mme Z.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté Mme X... de ses demandes, notamment en ce qu'elles tendaient à voir dire et juger que la SARL IMMOBILIER a manqué à son obligation de délivrance conforme et la condamner à lui verser différentes sommes en raison de perte de jouissance notamment et au titre du préjudice moral subi ; AUX MOTIFS QUE « suivant acte reçu par Maître A..., notaire à Marseille, le 28 octobre 2003, la SARL AUBAGNE IMMOBILIER a vendu à Madame Z... veuve X... un bien immobilier sis à AUBAGNE, quartier..., comprenant un studio, une maison à usage d'habitation et une piscine avec pool-house, outre meubles meublants moyennant le prix de 332, 300 euros ; que cet acte avait été précédé d'un acte sous seing privé stipulant à titre de conditions particulières l'obligation pour le vendeur de remplacer le liner de la piscine et de s'assurer du bon fonctionnement du portail et de la chaudière ; ¿ Que Monsieur Y... a relevé l'existence de divers désordres, qu'il a regroupé en six familles, et qu'il décrit ainsi : " Famille 1 : Fuite d'eau importante dans la piscine, et fermeture automatique du portail ; ¿ Famille 6 : (divers sur studio) Moisissure en périphérie du plafond du studio, Habitabilité du studio " ¿ " Concernant la famille 1 (...) Il était stipulé dans le compromis de vente du 16 juin 2003 que la SARL AUBAGNE IMMOBILIER prenait l'engagement de faire changer le liner de la piscine et de remettre en état le portail automatique (...) La SARL AUBAGNE IMMOBILIER a fait remplacer le liner, facture de PSI guy PRADEL (¿) Cependant lors de la première réunion d'expertise, le 18 mars 2005, il a été constaté que le niveau de I'eau dans la piscine n'atteignait pas le niveau inférieur des skimmers. D'après Madame X... il y aurait d'autres fuites. Le portail automatique a été réparé à plusieurs reprises, il a été dit à l'expert par Maître Ariane B... que ces travaux avaient été réalisés et leur instruction sortait du cadre de l'expertise. ¿ Concernant la famille 6 (...) Les moisissures en plafond ainsi que les déformations de ce dernier sont la conséquence d'une humidité constante et d'un manque de ventilation (...) Ces désordres sont anciens et visibles et ne pouvaient pas être ignorés du vendeur ; En ce qui concerne les évacuations des eaux vannes du studio, le désordre existait lors de la vente, l'expert ne peut pas dire si le vendeur connaissait ce vice caché, plaise au tribunal d'apprécier. L'expert rappelle que le vendeur AUBAGNE IMMOBILIER a revendu le bien à Madame X... tel qu'il l'avait acquis lui-même. Le local, ancien abri de jardin aménagé et dénommé studio, ne correspond pas aux critères de logement décent au sens du décret n° 120-1208 du 30 janvier 2002 ". Sur les désordres classés dans la famille 1 par l'expert, que le mécanisme du portail automatique a été changé en juin 2006, ainsi que cela ressort de la facture du 30 juin 2006 de l'entreprise BARBERO qui précise avoir procédé à des " essais concluants en présence de Madame X... ", et que celle-ci ne démontre pas que le portail ne fonctionne pas ; que le tribunal a par ailleurs relevé à juste titre que le défaut d'étanchéité de la piscine, dont le liner a été changé avant la vente et dont les raccords des skimmers ont été changés en mai et juin 2006, n'était pas établi, les documents produits étant soit antérieurs à cette réparation, soit insuffisants à rapporter la preuve d'un défaut d'étanchéité ; ¿ S'agissant des désordres classés par l'expert dans la famille 3 (mauvais état de la toiture) qu'il n'est pas établi que les toitures dites B et C n'étaient pas étanches, la tâche relevée dans une chambre et prise en photo ne pouvant suffire à l'établir ; que par ailleurs le mauvais état de ces deux toitures, très anciennes, était apparent, comme d'ailleurs les désordres classés dans les familles 5 (fissures des façades, sol mouillé dans la chaufferie) et 6 (mauvais état du studio) et que c'est à juste titre que le tribunal, par des motifs pertinents que la Cour adopte, a rejeté les demandes correspondantes ; ¿ La SARL AUBAGNE IMMOBILIER ayant offert dès novembre 2004 d'effectuer les travaux nécessaires au bon fonctionnement du portail et de la piscine, ce qui n'avait pas été accepté Madame X..., et ayant également offert en cours d'expertise la prise en charge de la création d'une fosse septique, ce qui n'avait pas non plus été accepté, Madame X... ne peut prétendre à la réparation d'un préjudice de jouissance en raison de ces désordres, qui sont les seuls dont la SARL AUBAGNE IMMOBILIER avait à répondre, alors que son refus des interventions proposées par celle-ci est à l'origine de ce préjudice ; que la preuve du préjudice moral allégué par Madame X... n'est pas ailleurs pas rapportée » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Le vendeur avait pris l'engagement avant la vente de réparer le portail, et la réparation effectuée s'étant révélée insuffisante, il a fait procéder à un changement complet du mécanisme en juin 2006, ce qui est démontré par la facture de l'entreprise Barbero du 30 juin 2006, qui précise « essais concluants en présence de madame X.... Martine X... soutient que ce portail ne fonctionne pas et qu'il a été à l'origine d'un accident le 6 avril 2008 lui causant une fracture de la malléole. Or les documents qu'elle produit font état d'une fracture consécutive à une chute dans un trou dans le sol en mai 2006... La demande sur ce point apparaît donc infondée ; ¿ « les « désordres » classés par l'expert sous les familles 3 (mauvais état de la toiture), 5 (fissures sur façades, sol mouillé dans la chaufferie, absence de trappe d'accès aux combles) et 6 (état du « studio », auquel il convient d'ajouter l'inondation du studio par temps de pluie qui en résulte, classée par l'expert en famille 2) étaient apparents lors de la vente, étant rappelé que la maison vendue était ancienne, et les demandes correspondantes seront donc rejetées ». « L'ensemble du dossier démontre que Martine X... a tout au long de la procédure refusé les interventions proposées par le vendeur en réponse à ses doléances incessantes et pour la plupart injustifiées, et elle ne saurait par conséquent invoquer un trouble de jouissance ni un préjudice moral » ; 1) ALORS QUE le vendeur est tenu d'une obligation de résultat quant à la délivrance conforme de la chose convenue ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que le mécanisme de portail automatique dont le vendeur s'était expressément obligé à assurer le bon fonctionnement dans les conditions particulières de l'acte de vente n'a été changé qu'en juin 2006 ; que dès lors la cour d'appel ne pouvait débouter Mme X... de l'intégralité de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance au prétexte que la SARL AUBAGNE IMMOBILIER avait offert d'effectuer les travaux nécessaires dès novembre 2004 ce qui n'avait pas été accepté par Mme X... quand il résultait de ses propres constatations que pendant plus d'une année le vendeur n'avait pas délivré une chose conforme à ses engagements exprès et particuliers ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134, 1147 et 1604 du code civil ; 2) ET ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE le vendeur est tenu d'une obligation de résultat quant à la délivrance conforme de la chose convenue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ayant constaté que la SARL AUBAGNE IMMOBILIER avait notamment vendu à Mme X... un « studio », elle ne pouvait rejeter les demandes de Mme X... au prétexte que les désordres relatifs au mauvais état du studio étaient apparents sans rechercher, comme elle y était invitée, si le studio était inhabitable quand l'expert avait constaté que l'ancien abri de jardin aménagé, dénommé studio, ne correspondait pas aux critères de logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002, de sorte que la SARL AUBAGNE IMMOBILIER avait manqué à son obligation de délivrance conforme ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1604 du code civil ; SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté Mme X... de ses demandes, notamment en ce qu'elles tendaient à voir dire et juger que les désordres constituaient des vices cachés, condamner la société AUBAGNE IMMOBILIER à lui verser différentes sommes au titre des troubles de jouissance et du préjudice moral subi ; AUX MOTIFS QUE « Que Monsieur Y... a relevé l'existence de divers désordres, qu'il a regroupé en six familles, et qu'il décrit ainsi : ¿ Famille 6 : (divers sur studio) Moisissure en périphérie du plafond du studio, Habitabilité du studio " ¿ Concernant la famille 6 (...) Les moisissures en plafond ainsi que les déformations de ce dernier sont la conséquence d'une humidité constante et d'un manque de ventilation (...) Ces désordres sont anciens et visibles et ne pouvaient pas être ignorés du vendeur ; En ce qui concerne les évacuations des eaux vannes du studio, le désordre existait lors de la vente, l'expert ne peut pas dire si le vendeur connaissait ce vice caché, plaise au tribunal d'apprécier. L'expert rappelle que le vendeur AUBAGNE IMMOBILIER a revendu le bien à Madame X... tel qu'il l'avait acquis lui-même. Le local, ancien abri de jardin aménagé et dénommé studio, ne correspond pas aux critères de logement décent au sens du décret n° 120-1208 du 30 janvier 2002 ". ¿ S'agissant des désordres classés par l'expert dans la famille 3 (mauvais état de la toiture) qu'il n'est pas établi que les toitures dites B et C n'étaient pas étanches, la tâche relevée dans une chambre et prise en photo ne pouvant suffire à l'établir ; que par ailleurs le mauvais état de ces deux toitures, très anciennes, était apparent, comme d'ailleurs les désordres classés dans les familles 5 (fissures des façades, sol mouillé dans la chaufferie) et 6 (mauvais état du studio) et que c'est à juste titre que le tribunal, par des motifs pertinents que la Cour adopte, a rejeté les demandes correspondantes » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les « désordres » classés par l'expert sous les familles 3 (mauvais état de la toiture), 5 (fissures sur façades, sol mouillé dans la chaufferie, absence de trappe d'accès aux combles) et 6 (état du « studio », auquel il convient d'ajouter l'inondation du studio par temps de pluie qui en résulte, classée par l'expert en famille 2) étaient apparents lors de la vente, étant rappelé que la maison vendue était ancienne, et les demandes correspondantes seront donc rejetées ». ALORS QUE le vice caché est le défaut qui affecte l'usage de la chose, la rendant impropre à l'usage auquel elle est destinée ou diminuant tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en l'espèce, après avoir elle-même relevé que s'agissant des désordres relatifs aux évacuations des eaux vannes du studio l'expert les avait qualifiés de vice caché, la cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer de manière générale que les désordres relatifs au mauvais état du studio étaient apparents sans s'expliquer précisément sur le caractère caché des désordres spécifiques aux eaux vannes du studio ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;