Tribunal judiciaire, 21 février 2025. 23/05023

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 21 Février 2025 AFFAIRE N° RG 23/05023 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-POZJ NAC : 72A Jugement Rendu le 21 Février 2025 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4], situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SA CABINET MERY-SANSON SOUS L’ENSEIGNE NESTENN ETAMPES, Société anonyme au capital de 40 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro B.423 024 306, dont le siège social est [Adresse 1], Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant, DEMANDEUR ET : DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, dont le siège social est sis [Adresse 6] Dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 08 février 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [T] [D] [H] [X] était propriétaire des lots numéros 11, 43 à 50 au sein de la copropriété [Adresse 4] sise [Adresse 2] à [Localité 5]. Monsieur [T] [D] [H] [X] est décédé le 21 juin 2021. Sa succession n’a pas été régularisée. C’est dans ces conditions que par ordonnance du 28 février 2023, la direction nationale des interventions domaniales (DNID) a été désignée comme curateur à la succession vacante de Monsieur [T] [D] [H] [X] par le tribunal judiciaire d’Evry. Par acte de commissaire de Justice en date du 25 juillet 2023, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SA CABINET MERY-SANSON sous l’enseigne NESTENN ETAMPES, a fait assigner la DNID en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [T] [D] [H] [X] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de : Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé, Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de : • 16 827,18 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2023, 3ème échéance Appel de Fonds et appel de fonds exceptionnels 9/06/2023 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 • 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil; • 648,31 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965; • 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance, Rejeter toute demande de délais, Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible. Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir, Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile. La DNID en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [T] [D] [H] [X] , bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu. Elle a expliqué être dispensée du ministère d’avocat et a précisé s’en remettre à justice concernant les charges de copropriété mais s’est opposée aux autres demandes. L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 10 octobre 2024 puis renvoyée au 17 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la demande de paiement des charges de copropriété : L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.” L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] produit, au soutien de sa demande en paiement : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de la DNID en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [T] [D] [H] [X] , qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 22/7/2021, 14/09/2022,09/06/2023 - les appels de fonds et charges sur la période considérée, - le contrat de syndic, - un jugement du 19 décembre 20219 du tribunal de grande instance d’Evry - l’ordonnance du 28 février 2023 du tribunal judiciaire d’Evry - un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er juillet 2023 sur la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2023, 3ème appel de fonds et AF exceptionnel AG 9/06/2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 16 827,18euros. A l'examen des pièces produites, il apparaît qu’il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges impayées sur la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2023, 3ème appel de fonds et AF exceptionnel AG 9/06/2023 inclus, s’élève bien à la somme de 16 827,18 euros. Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, soit à compter du 25 juillet 2023. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts. Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement : Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par la défenderesse, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. La DNID reconnait la dette mais n’a pour autant rien versé malgré un actif de la succession dont elle fait état. La DNID en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [T] [D] [H] [X] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat : En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] réclame une somme de 648,31 euros au titre des frais de recouvrement. Les frais honoraires suivi contentieux ne sont justifiés par aucune pièce. Il n’est pas produit les documents relatifs aux diligences “ frais de contentieux du 19/07/2022" ou vacation honoraires contentieux du 22/02/23 ou frais vacation suivi contentieux du 27/12/2022 si ce n’est une facture. La relance du 15 février 2023,16/03/2023 n’est pas produite. Seuls sont justifiés les frais de timbre et le suivi mise à jour du contentieux. En conséquence, la DNID en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [T] [D] [H] [X] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 170, 89 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile : L’article 696 du code de procédure civile prévoit que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.” Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile. La DNID en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [T] [D] [H] [X], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort. CONDAMNE la DNID en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [T] [D] [H] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 16 827,18 euros arrétée au 1er juillet 2023 au titre des charges impayées sur la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2023, 3eme échéance appel de fonds et AF exceptionnel AG 9/06/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023, date de l’assignation en justice, et ce jusqu’à parfait paiement; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE la DNID en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [T] [D] [H] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts; CONDAMNE la DNID en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [T] [D] [H] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 170,89 euros au titre des frais de recouvrement; CONDAMNE la DNID en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [T] [D] [H] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 600,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la DNID en sa qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [T] [D] [H] [X] aux entiers dépens ; DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Jean-Sébastien TESLER, membre de la SELARL AD LITEM JURIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,