Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/00864

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] NAC: 5AA N° RG 24/00864 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SYEU ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 28 Octobre 2024 S.C.I. SERGE SIMON C/ [M] [O] [W] [R] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 28 Octobre 2024 à Me Edouard JUNG Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière, chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE S.C.I. SERGE SIMON, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS M. [M] [O], demeurant [Adresse 4] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C315552024007717 du 23/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE) représenté par Me Anne-cécile MUNOZ, avocat au barreau de TOULOUSE Mme [W] [R], demeurant [Adresse 4] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C315552024007718 du 23/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE) représentée par Me Anne-cécile MUNOZ, avocat au barreau de TOULOUSE RAPPEL DES FAITS Par contrat du 10 juin 2016, la SCI SERGE SIMON a donné à bail à Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] un appartement à usage d'habitation n°501, situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 1.075 euros et une provision sur charges mensuelle de 75 euros. Le 25 octobre 2023, la SCI SERGE SIMON a fait signifier à Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 04 janvier 2024, la SCI SERGE SIMON a ensuite fait assigner Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et la disposition des meubles garnissant le logement, au besoin avec l'assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement : - de la somme de 3.623,56 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 1.150 euros, jusqu’à la libération effective du logement, - d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Les parties ont sollicité des renvois pour conclure aux quatre premières audiences, qui leur ont été accordés. A l’audience du 27 septembre 2024, la SCI SERGE SIMON, représentée par Maître [Y] [G], dépose son dossier et se réfère à ses dernières écritures. Elle sollicite que Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] soient déboutés de leurs demandes et qu’ils soient condamnés solidairement : - à la somme de 5.175,38 euros au titre des charges et loyers dus, - à la somme de 8.562 euros au titre des travaux de remise en état du logement, - à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - aux dépens. Au soutien de ses demandes, la SCI SERGE SIMON indique que les locataires ont quitté le logement, de sorte que ne subsistent que ses demandes financières. Elle estime qu’ils sont débiteurs de 79,66 euros de charges au titre des régularisations de charges de 2019, 2020 et 2021 ; de 51,36 euros au titre de leurs loyers de janvier à juillet 2023 et de 25,78 euros au titre de la régularisation de charges de 2023 ; de 4.862,31 euros au titre de leurs loyers et provisions sur charges du 1er janvier 2024 au 20 avril 2024 et de 244,09 euros au titre des frais de recouvrement engagés par la SCI SERGE SIMON. Elle précise qu’il convient de déduire de ces sommes la somme de 87,46 euros, au titre de la régularisation de charge de 2022. Elle estime qu’ils ne démontrent pas avoir payé ces sommes, leurs explications portant sur des loyers et versements en 2021. Au titre des travaux de remise en état du logement, la SCI SERGE SIMON se réfère au constat d’état des lieux sortant. Elle se prévaut de dégradations, à savoir de multiples traces, impacts et salissures sur les murs et plafonds, de la destruction du volet roulant, de la dégradation d’un cadre de porte et de la disparition d’une porte dans une chambre, de la présence de moisissures sur les joints, d’un défaut d’entretien de la VMC et du percement des cloisons pour fixer des porte-serviettes. Elle chiffre les travaux de réparation qu’elle a dû effectuer à la somme de 8.562 euros. Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R], représentés par Maître Anne-Cécile MUNOZ, se réfèrent également au dossier qu’ils ont déposé. Ils demandent à titre principal que la SCI SERGE SIMON soit déboutée de ses demandes et qu’elle soit condamnée : - à la somme de 1.500 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - à la somme de 87,46 euros en restitution au titre d’un trop-perçu sur les charges 2022, - à la somme de 1.175 euros au titre de la restitution de leur dépôt de garantie, - à la somme de 2.000 euros hors taxe, soit 2.400 euros toutes charges comprises, au titre des frais irrépétibles dont distraction au profit de Maître Anne-Cécile MUNOZ, - aux dépens. A titre subsidiaire, en cas de condamnation, ils demandent que le dépôt de garantie vienne en compensation des sommes dues. Au soutien de leurs demandes, Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] indiquent que le commandement de payer du 25 octobre 2023 leur a été délivré à tort, du fait d’une erreur du bailleur sur les versements réalisés en 2021, alors qu’il n’existait aucune dette locative. Ils ajoutent que l’assignation leur a été délivré alors qu’il n’y avait toujours aucune dette, de sorte qu’ils ont été attraits à tort devant la juridiction et doivent être indemnisés sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil. Ils indiquent que le bailleur leur réclame 4.862,31 euros de loyers sans préciser au titre de quelle année ces loyers sont dus. Ils excipent de la prescription de 3 ans pour les charges locatives et de l’absence de production des justificatifs de charges. Ils indiquent que la SCI SERGE SIMON reconnait un trop-perçu pour 2022, dont ils doivent avoir restitution. S’agissant des travaux de remise en état, ils déclarent que la demande de la bailleresse est « irrecevable comme étant mal fondée »,à défaut pour la bailleresse de prouver une obligation non sérieusement contestable. Ils font valoir que les dégradations sont imputables à la vétusté pour les murs, à des infiltrations venant des parties communes pour le cadre de la porte ou à l’intervention d’un artisan mandaté par la bailleresse, s’agissant du porte-serviettes. Ils ajoutent que seule une porte était manquante à la sortie, de sorte qu’il ne peut leur être réclamé le remplacement de trois portes. Ils font valoir que les réparations de la paroi de douche et du volet roulant, intervenues en cours de bail, sont à la charge du propriétaire. Ils font valoir que la bailleresse ne leur a pas rendu leur dépôt de garantie et qu’elle omet d’en faire mention dans ses conclusions, se montrant de mauvaise foi. Ils estiment qu’il doit leur être rendu ou, à titre subsidiaire, être imputés sur les condamnations prononcées à leur encontre. Ils fondent leur demande au titre des frais irrépétibles sur l’article 700 du code de procédure civile et l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de constater le désistement implicite de la SCI SERGE SIMON de ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation. I. SUR L’ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée […] ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement […] Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. […] Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. S’agissant des sommes réclamées au titre des charges pour les années 2019 et 2020, ni Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R], ni la SCI SERGE SIMON n’établissent la date à laquelle la SCI SERGE SIMON a eu connaissance du montant de la régularisation, dépendant en l’espèce de l’approbation des comptes 2019 et 2020 par l’assemblée générale des copropriétaires et étant nécessairement postérieure à l’année visée. Il ne peut, dans ces conditions, être considéré que l’action de la SCI SERGE SIMON est prescrite. Sur le fond, la SCI SERGE SIMON produit une lettre du 09 avril 2024, dans laquelle elle liste les sommes qu’elle réclame à Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R]. Elle ne justifie aucunement des montants demandés au titre des charges de 2019, 2020 et 2021, de sorte qu’aucune somme ne doit lui être accordée à ce titre. Au titre des charges 2022, la SCI SERGE SIMON justifie du décompte de charge de copropriété pour l’appartement n°5, mais a sollicité des locataires le paiement des charges déductibles de 781,46 euros, au lieu des charges locatives de 549,64 euros. Elle ne justifie pas de la somme réclamée au titre des ordures ménagères. Aussi, tenant compte de ces éléments, il apparaît que les locataires ont réglé 1.080 euros de provision sur charges et sont donc créditeurs de la somme de 530,36 euros quant à leurs charges 2022. Au titre des charges 2023, la SCI SERGE SIMON justifie du décompte de charges de copropriété, avec des charges locatives à hauteur de 879,79 euros. Elle ne justifie pas de la somme demandée au titre des ordures ménagères. Aussi, les locataires sont créditeurs de 200,21 euros, sur la base des éléments fournis. Au titre des loyers du 1er janvier 2024 au 24 avril 2024, la SCI SERGE SIMON réclame la somme de 1279,57 euros mensuels, au prorata de l’occupation pour le mois d’avril. Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] n’apportent pas la preuve qu’ils ont réglé ces derniers loyers ou qu’ils auraient par le passé réglé un excédent de loyer qui solderait cette dette. Aussi, la SCI SERGE SIMON réclame légitimement la somme de 4862,36 euros. Au titre des frais de recouvrement, notamment du commandement de payer et de la lettre recommandée, ces démarches ont été entreprises sans titre exécutoire et sont à la charge du créancier en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Au surplus, il est démontré par le courrier du 09 avril 2024 que ces frais n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Tenant compte de l’ensemble de ces éléments, la SCI SERGE SIMON démontre que Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] restent débiteurs de la somme de 4.131,79 euros au titre de leurs arriérés de loyer, de charges et de provisions sur charge. Compte-tenu de l’arriéré locatif de 4.131,79 euros, il convient de débouter Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] de leur demande de restitution de leur dépôt de garantie et de déduire de leur condamnation à l’arriéré locatif le montant du dépôt de garantie de 1.075 euros qu’ils ont versé et qui ne leur a pas été restitué. Aussi, Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] seront condamnés à payer la somme de 3.056,79 euros au titre de leur arriéré de loyers, charges et provision sur charges, déduction faite de leur dépôt de garantie, avec intérêt à compter de l’ordonnance, les sommes qu’ils ont été condamné à payer n’étant pas échues à la date du commandement de payer. II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier, ou d’ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ». En l’espèce, la SCI SERGE SIMON demande la prise de réparations effectuées pendant le bail, à savoir la pose de faïence et d’une porte de douche dans l’appartement n°501 et la réparation du plafond dans l’appartement n°403. Or, outre que certaines de ces réparations concernent un autre appartement que celui loué par Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R], il n’est pas démontré que la pose de la porte de douche et de faïence a été rendue nécessaire du fait d’une dégradation imputable aux locataires et qu’elle ressorte réellement des réparations locatives qui peuvent être imputées aux locataires. S’agissant des autres réparations demandées, elles nécessitent une étude approfondie du dossier pour établir l’existence de dégradations intervenues en cours de bail, l’éventuelle responsabilité des locataires, en tenant compte de la vétusté résultant nécessairement d’une occupation des lieux pendant 8 ans, la nécessité des travaux réalisées par la bailleresse au vu de l’état du logement et le montant de l’indemnisation accordée. Tenant compte de ces éléments, il convient de dire n’y avoir lieu à référé et de renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront. III. SUR LA PROCEDURE ABUSIVE Il résulte des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, il n’est pas démontré par Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] que la dette locative réclamée dans le commandement de payer résultait uniquement d’une erreur de la SCI SERGE SIMON dans le décompte des paiements réalisés, ni qu’ils s’étaient acquittés régulièrement de leurs loyers après la délivrance du commandement de payer. Ils ne démontrent pas qu’ils n’étaient pas en dette de loyer au jour de l’introduction de l’instance, étant d’ailleurs relevé qu’ils sont condamnés pour partie au paiement du loyer de janvier 2024, payable à échoir et exigible au 01er janvier 2024. Aussi, il convient de rejeter leur demande indemnitaire. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer restant à la charge de la bailleresse. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SERGE SIMON, Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] seront condamnés à lui verser une somme de 200 euros et seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS le désistement de la SCI SERGE SIMON de ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] à verser à la SCI SERGE SIMON à titre provisionnel la somme de 3.056,79 euros (décompte arrêté au 09 avril 2024, comprenant les loyers, charges et provisions sur charges jusqu’au 24 avril 2024, déduction faite de leur dépôt de garantie), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; DEBOUTONS Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] de leur demande en restitution de leur dépôt de garantie et au paiement d’une somme de 87,62 euros, compensée avec leur arriéré de loyer ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur les réparations locatives ; DEBOUTONS Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] de leur demande en dommages et intérêts ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] à verser à la SCI SERGE SIMON une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [O] et Madame [W] [R] aux dépens, à l’exception du coût du commandement de payer qui restera à la charge de la bailleresse ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; La greffière, Le juge,