Cour d'appel, 22 juin 2023. 22/01877

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS R.G. : A.R.I. N° RG 22/01877 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FZEU Minute n° 23/00194 [B] C/ S.C. LE PAQUIS ------------------------- Juge des contentieux de la protection de METZ 07 Juillet 2022 22/000031 ------------------------- COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE A.R.I. ARRÊT DU 22 JUIN 2023 APPELANT : Monsieur [R] [B] [Adresse 4] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4257 du 25/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ INTIMÉE : S.C. LE PAQUIS prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Monsieur MICHEL, Conseiller Monsieur KOEHL, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame PELSER ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Madame PELSER, Greffier placé à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 23 juin 2014, la SCI Le Paquis a consenti un bail à M. [R] [B] portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 320 euros, outre 80 euros de provisions mensuelles sur charges. Par acte d'huissier du 6 octobre 2021, la SCI Le Paquis a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Par acte d'huissier du 4 janvier 2022, la SCI Le Paquis a assigné M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé et au dernier état de la procédure, elle a demandé au juge de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 1.646 euros au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation mensuelle de 408 euros jusqu'à libération effective des lieux et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [B] s'est opposé aux demandes et a demandé au juge de se déclarer incompétent et inviter la SCI Le Paquis à mieux se pourvoir, subsidiairement fixer le montant de la provision due à la somme de 615 euros, lui accorder des délais de paiement, dire que les voies d'exécution intervenue ou à intervenir à l'initiative de la SCI Le Paquis seront suspendues pendant le délai de grâce, outre le paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 7 juillet 2022, le juge des référés a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 23 juin 2014 entre la SCI Le Paquis et M. [B] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 6 décembre 2021 - condamné à titre provisionnel M. [B] à payer à la SCI Le Paquis la somme de 1.591 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte du 18 mai 2022 incluant l'échéance de mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2021 sur la somme de 1.285,60 euros et à compter de l'ordonnance pour le surplus - autorisé M. [B], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en un versement comprenant principal, frais et intérêts dans les 10 jours ouvrés suivant la signification de l'ordonnance - dit que le paiement de la mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant la durée d'exécution des délais accordés - dit que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail d'habitation pourra se poursuivre - dit que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative en principal, frais et intérêts, restée même partiellement impayée à l'expiration du délai de grâce octroyé aura pour effet que la clause résolutoire retrouvera son plein effet, que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible, qu'à défaut pour M. [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI Le Paquis pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant, que M. [B] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à la SCI Le Paquis une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs - dit que, sous ces réserves, les demandes de la SCI Le Paquis tendant à l'expulsion de M. [B] et à sa condamnation à une indemnité d'occupation sont sans objet - débouté M. [B] de sa demande reconventionnelle de fixation de la provision due à la somme maximale de 615 euros - constaté qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [B] bénéficierait des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L. 711-1 et suivants du code de la consommation - rejeté toute autre demande - condamné M. [B] à verser à la SCI Le Paquis la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 6 juillet 2022, de l'assignation en référé du 4 janvier 2022 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 5 janvier 2022 Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 21 juillet 2022, M. [B] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 décembre 2021, l'a condamné à titre provisionnel à payer à la SCI Le Paquis la somme de 1.591 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte du 18 mai 2022 incluant l'échéance de mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2021 sur la somme de 1.285,60 euros et à compter de l'ordonnance pour le surplus, l'a autorisé à régler cette dette en un versement comprenant principal, frais et intérêts dans les 10 jours ouvrés suivant la signification de l'ordonnance, l'a débouté de sa demande reconventionnelle de fixation de la provision due à la somme maximale de 615 euros, l'a condamné à verser à la SCI Le Paquis la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 6 juillet 2022, de l'assignation en référé du 4 janvier 2022 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 5 janvier 2022 et a rejeté ses autres demandes. Aux termes de ses dernières conclusions du 2 mars 2023, l'appelant demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et de : - constater qu'il a quitté les lieux le 15 octobre 2022 - constater l'existence de contestation sérieuses quant aux montants sollicités par la SCI Le Paquis, se déclarer incompétent, dire n'y avoir lieu à référé et inviter la SCI Le Paquis à mieux se pourvoir - déclarer irrecevable, subsidiairement mal fondé, l'ensemble des demandes de la SCI Le Paquis et les rejeter - subsidiairement limiter le mondant de la provision à la somme de 615 euros et débouter la SCI Le Paquis du surplus de ses demandes, - plus subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer toute dette locative éventuelle - rejeter l'appel incident et l'augmentation des demandes formées par la SCI Le Paquis et les dire mal fondées - condamner la SCI Le Paquis aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel Il conteste la provision réclamée aux motifs qu'il a bénéficié de l'aide au logement de 272 euros directement versée à la bailleresse et a réglé un complément de loyer de 131 euros par mois et que depuis 2019 la bailleresse sollicite des régularisations et des augmentations de charges sans produire de justificatifs. Il soutient qu'il existe une contestation sérieuse sur l'ensemble des charges, qu'il ne lui appartient pas de justifier avoir reçu les justificatifs, que la charge de la preuve incombe au bailleur qui doit lui communiquer, un mois avant la régularisation, un décompte des charges avec le mode de répartition, tenir à sa disposition les pièces justificatives et les lui adresser en cas de demande, précisant réclamer en vain ces justificatifs depuis 2020. Il affirme que l'intimée conditionne la réalisation des travaux au paiement des charges, que les prétendus justificatifs ne correspondent pas à ses consommations personnelles, qu'une partie des charges locatives (consommation d'énergie et de chauffage) résulte de l'indécence du logement et la non réalisation des travaux alors que le bailleur a une obligation de louer un logement décent et que la nécessité de réaliser les travaux lui a été rappelée à plusieurs reprises. Il précise avoir quitté les lieux le 15 octobre 2022 et rendu les clefs au responsable de l'entretien de l'immeuble M. [J] le 28 octobre 2022 et produire une copie de l'état des lieux de sortie. Il en conclut que les demandes relatives à la résiliation du bail sont devenues sans objet et qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes financières de l'intimée compte tenu des contestations sérieuses. Subsidiairement, il conteste l'arriéré locatif aux motifs que l'intimée ne produit aucun décompte actualisé et a bénéficié de versements complémentaires de la CAF non comptabilisés et conclut à la limitation de l'arriéré locatif à 615 euros. Plus subsidiairement, il expose sa situation et sollicite le bénéfice des plus larges délais de paiement pour toute dette éventuelle. Aux termes de ses dernières conclusions du 27 octobre 2022, la SCI Le Paquis demande à la cour de confirmer l'ordonnance et de : - débouter M. [B] de l'intégralité de ses demandes - constater que la demande d'expulsion est sans objet - condamner M. [B] au paiement de la somme provisionnelle de 2.228 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.285,60 euros à compter du commandement du 6 octobre 2021 et sur la somme de 1.591 euros à compter de l'ordonnance - l'autoriser à parfaire ce montant à raison de la restitution des lieux - en tout état de cause rejeter la demande de délais de paiement et subsidiairement, la réduire à de plus juste proportions - condamner M. [B] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens. Elle expose que l'appelant a quitté les lieux, de sorte que la suspension des effets de la clause résolutoire et la demande d'expulsion sont sans objet. Elle ajoute que sa créance est établie, que son caractère certain est incontestable, qu'elle a justifié des reliquats de charges après chaque exercice, que les charges récupérables ont été régulièrement notifiées au locataire, que les pièces justificatives délivrées par le syndic sont listées et annexées dans chaque courrier et que le premier juge n'a pas inversé la charge de la preuve. Elle précise qu'elle n'était pas en mesure d'installer un compteur individuel en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, qu'elle a demandé à l'intimé de justifier les anomalies dans le logement et qu'elle a fait intervenir un menuisier pour constater les allégations de l'appelant en précisant que celui-ci a occasionné des troubles à l'égard des autres occupants de l'immeuble. Elle ajoute que l'appelant a fait croire qu'il procédait unilatéralement au séquestre des sommes dues au titre du reliquat de loyers et que la prétendue absence de réalisation de travaux évoqué par l'appelant lui servait à justifier sa propre carence à verser l'intégralité du loyer. Elle soutient qu'il est redevable d'impayés de loyers et de charges de 2018 à 2022 pour un montant de 2.228 euros et s'oppose à la demande de délai de paiement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la recevabilité des demandes Selon l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces annexé. Il est constaté que si figure au dispositif de ses conclusions une demande tendant à l'irrecevabilité des demandes de la SCI Le Paquis, M. [B] ne fait valoir aucun moyen à l'appui de cette demande qui ne peut qu'être rejetée. Sur la résiliation du bail Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, il est constaté que le 6 octobre 2021 la SCI Le Paquis a signifié à M. [B] un commandement d'avoir à payer la somme de 1.258,60 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail. Au vu du décompte actualisé de la bailleresse (pièce n°9), il est établi que la CAF a versé la somme de 544 euros et que le locataire a versé la somme de 116 euros dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, ce montant étant insuffisant pour couvrir la dette locative. Si l'appelant conteste les sommes dues au titre des régularisations sur charges, il est relevé que le décompte annexé au commandement de payer concernant le paiement du loyer courant et de la provision sur charges fixée au contrat de bail fait apparaître une somme de 1.002 euros, hors celles réclamées au titre de la régularisation des charges, et que les sommes versées dans le délai légal (660 euros) sont insuffisantes à apurer l'arriéré locatif. Ce moyen est inopérant. Il s'ensuit que le premier juge a exactement dit que la clause résolutoire a produit ses effets au 6 décembre 2021 et constaté la résiliation de plein droit du bail, l'ordonnance étant confirmée de ces chefs. Il n'y a pas lieu de prononcer l'expulsion de l'appelant, puisque les parties s'accordent sur le fait que M. [B] a quitté les lieux et que celui-ci produit un état des lieux de sortie signé des deux parties le 31 octobre 2022 et précisant que les clés ont été transmises au bailleur par M. [J] le 28 octobre 2022. Sur l'arriéré locatif Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier. En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire. En l'espèce, si les courriers d'indexation du loyer adressés au locataire font état d'une provision sur charges augmentée à 90 euros par mois, il est relevé que sur son décompte actualisé (pièce n°9), l'intimée a limité la provision au montant initial de 80 euros par mois de 2019 à 2022 inclus, de sorte que les critiques de l'appelant sur l'augmentation de la provision sur charges sont sans emport. Le montant du loyer a été indexé à 325 euros au 1er septembre 2019 et 328 euros au 1er septembre 2020, sans indexation postérieure, ainsi qu'il ressort des courriers du bailleur versés aux débats, étant observé que M. [B] conteste les charges et leur régularisation et non l'indexation du loyer. Il résulte du décompte actualisé que l'appelant reste devoir au titre du loyer mensuel augmenté de la provision sur charges contractuellement prévue : - année 2019 : - 1 euro - année 2020 : solde créditeur de 118 euros - année 2021 : -657,88 euros - année 2022 (de janvier à octobre) : - 1120 euros soit la somme globale de 1.660,88 euros. Il est précisé que M. [B] ne justifie d'aucun règlement non pris en compte, qu'il a cessé tout règlement depuis février 2022 et que les versements de la CAF en décembre 2021 et janvier 2022 figurent sur le décompte actualisé et ont bien été déduits des montants dus. Si le bailleur réclame en outre des rappels de charges pour les années 2018 à 2020, il est constaté qu'hormis la production des décomptes de charges de copropriété, il ne produit aucune pièce justificative alors que les courriers de régularisation ne précisent pas que les justificatifs sont tenus à la disposition du locataire comme prévu par l'article susvisé et que celui-ci justifie les avoir réclamés à plusieurs reprises sans succès. Il est dès lors constaté qu'il existe une contestation sérieuse sur les rappels de charges et qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef, étant rappelé qu'il s'agit d'un problème de pouvoirs du juge des référés et non de compétence. Si M. [B] invoque le caractère indécent du logement, il est relevé qu'il ne produit aucune pièce de nature à démontrer que le logement était inhabitable, outre le fait qu'il n'a pas saisi la justice pour obtenir la suspension de son obligation de paiement des loyers, de sorte que ce moyen est sans emport. En conséquence il convient d'infirmer l'ordonnance et de condamner M. [B] à verser à la SCI Le Paquis une provision de 1.660,88 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2022 avec intérêt à taux légal à compter de la signification de l'arrêt. L'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a débouté M. [B] de sa demande reconventionnelle de fixation de la provision due à la somme maximale de 615 euros. Enfin il n'y a pas lieu d'autoriser l'intimée à parfaire le montant sollicité et il lui appartiendra de solliciter le juge compétent si elle entend former d'autres demandes. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, eu égard au fait que le locataire avait provisionné la somme de 1.350 euros pour apurer sa dette éventuelle, le premier juge lui a accordé des délais de paiement pour régler sa dette en un versement. Il est cependant constaté que M. [B] n'a pas respecté les délais de paiement, que sa dette s'est accrue et qu'il n'a plus versé aucune somme après janvier 2022. En conséquence, il convient d'infirmer l'ordonnance et de rejeter la demande de délais de paiement. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. L'appelant, qui succombe principalement en ses demandes, devra supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'il soit condamné à verser à l'intimée la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. PAR CES MOTIFS LA COUR, DEBOUTE M. [B] de sa fin de non recevoir ; CONFIRME l'ordonnance en ce qu'elle a': - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 23 juin 2014 entre la SCI Le Paquis et M. [R] [B] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 6 décembre 2021 - débouté M. [R] [B] de sa demande reconventionnelle de fixation de la provision due à la somme maximale de 615 euros - rejeté toute autre demande - condamné M. [R] [B] à verser à la SCI Le Paquis la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 6 juillet 2022, de l'assignation en référé du 4 janvier 2022 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 5 janvier 2022 ; L'INFIRME en ce qu'elle a'ordonné l'expulsion de M. [R] [B], l'a condamné à titre provisionnel à payer à la SCI Le Paquis la somme de 1.591 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte du 18 mai 2022 et lui a accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, et statuant à nouveau'; DIT que la demande d'expulsion est devenue sans objet compte tenu de la libération des lieux loués au 31 octobre 2022 ; DIT qu'il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision concernant la régularisation des charges locatives pour les années 2018 à 2020 et n'y avoir lieu à référé sur cette demande ; DEBOUTE en conséquence la SCI Le Paquis de sa demande de provision au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2018 à 2020 ; CONDAMNE M. [R] [B] à verser à la SCI Le Paquis à titre provisionnel la somme de 1.660,88 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2022 avec intérêt à taux légal à compter de la signification de l'arrêt ; DEBOUTE de M. [R] [B] de sa demande de délais de paiement'et de suspension des effets de la clause résolutoire ; Y ajoutant, DEBOUTE la SCI Le Paquis de sa demande d'autorisation à parfaire le montant sollicité; CONDAMNE M. [R] [B] à verser à la SCI Le Paquis la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [R] [B] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT