Texte intégral
2ème Chambre
ARRÊT N°520
N° RG 23/00921
N° Portalis DBVL-V-B7H-TQFO
M. [U] [V]
SCCV LE 400
C/
Me [I] [K]
S.A.R.L. SELIMO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me RENAUDIN
- Me BOURGES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Joël CHRISTIEN, Président de Chambre,
Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,
Assesseur : Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère,
GREFFIER :
Monsieur Pierre DANTON, lors des débats, et Mme Ludivine BABIN, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 05 Octobre 2023
devant Monsieur Joël CHRISTIEN, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 10 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [U] [W] [M] [V]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
SCCV LE 400
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Tous deux représentés par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, postulant, avocat au barreau de RENNES
Tous deux représentés par Me Emmanuel CUIEC, plaidant, avocat au barreau de BREST
INTIMÉS :
Me [I] [K] ès qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société SELIMO
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Assigné par acte d'huissier en date du 20/03/202, délivré à personne morale, n'ayant pas constitué
S.A.R.L. SELIMO
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me CROGUENNEC de la SELARL BELLEIN CROGUENNEC GASSIN, plaidant, avocat au barreau de BREST
EXPOSÉ DU LITIGE
La société Selimo, exerçant l'activité de marchand de biens, a, le 2 octobre 2020, confié à M. [Z], agent immobilier, un mandat de recherche de parcelles à bâtir pour la construction d'immeubles ou de maisons individuelles.
Par compromis du 4 novembre 2020, la société Selimo a acquis auprès des consorts [N]-[E] deux maisons d'habitation sises [Adresse 6], et, le 2 avril 2021, une demande de permis de construire a été déposée à la mairie de cette ville par la société Selimo sur la base du projet réalisé par M. [V], architecte.
Après décision de rejet tacite, le 9 août 2021, de la demande de permis de construire, les parties sont convenues le 25 septembre 2021 d'une rupture amiable du compromis de vente, sans indemnité.
Apprenant toutefois qu'un permis de construire avait été accordé le 25 octobre 2021 à M. [Z] sur les mêmes parcelles et sur la base d'un projet similaire de M. [V] et que la société civile de construction-vente Le 400 (la SCCV) avait acquis le 25 février 2022 le fonds sur lequel devaient être édifiées les constructions, la société Selimo a, par actes du 20 octobre 2022, fait assigner MM. [Z] et [V], ainsi que la SCCV, devant le tribunal judiciaire de Brest aux fins de voir engager leur responsabilité contractuelle et délictuelle, et d'être indemnisée de son préjudice résultant de la perte de chance de réaliser des profits de l'opération de promotion immobilière.
Corrélativement, elle a saisi le juge de l'exécution de Brest qui, par ordonnance du 12 août 2022, l'a autorisée à prendre une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur l'immeubles appartenant à la SCCV, pour avoir sûreté d'une créance de dommages-intérêts évaluée à 900 000 euros.
L'hypothèque judiciaire provisoire a été inscrite le 22 septembre 2022 au service de la publicité foncière de [Localité 8], et a été dénoncée à la SCCV le 28 septembre suivant.
Contestant cette mesure conservatoire, M. [V] et la SCCV ont, par actes du 28 novembre 2022, fait assigner la société Selimo et M. [K], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Selimo, à l'égard de laquelle une procédure de redressement judiciaire a été ouverte par jugement du tribunal de commerce de Quimper du 13 mai 2022, afin d'obtenir la mainlevée de cette inscription d'hypothèque judiciaire provisoire.
Estimant que la société Selimo et M. [K], és-qualités, justifiaient de l'apparence d'une créance fondée en son principe, et que la menace de recouvrement était quant à elle caractérisée par le montant des indemnités sollicitées au titre de la perte de chance de réaliser des profits, le juge de l'exécution a, par jugement du 7 février 2023 :
débouté M. [V] et la SCCV de l'intégralité de leurs demandes,
condamné M. [V] et la SCCV aux dépens, ainsi qu'à payer à la société Selimo la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [V] et la SCCV ont relevé appel de ce jugement le 10 février 2023, pour demander à la cour de le réformer et de :
dire non fondée la demande d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire présentée par la société Selimo,
rétracter l'ordonnance du 12 août 2022 ayant autorisé la société Selimo à prendre une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur l'immeuble appartenant à la SCCV,
ordonner la mainlevée de cette inscription d'hypothèque judiciaire provisoire,
condamner la société Selimo et M. [K], ès qualités de mandataire judiciaire de cette société, à justifier auprès du conseil de M. [V] et de la SCCV de l'effectivité de cette mainlevée dans les 15 jours de l'arrêt à intervenir, sous peine d'une astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai,
condamner la société Selimo et M. [K], ès qualités de mandataire judiciaire, à verser à M. [V] et la SCCV une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La société Selimo conclut quant à elle à la confirmation du jugement attaqué, et sollicite en outre la condamnation de M. [V] et de la SCCV au paiement d'une indemnité de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.
M. [K], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Selimo, auquel la SCCV et M. [V] ont signifié leur déclaration d'appel et conclusions le 20 mars 2023, et la société Selimo ses dernières conclusions le 20 juin 2023, n'a pas constitué avocat devant la cour.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées pour M. [V] et la SCCV le 20 juin 2023 et pour la société Selimo le 16 juin 2023, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 22 juin 2023.
EXPOSÉ DES MOTIFS
Les dispositions du jugement attaqué ayant rejeté les demandes de nullité de la requête aux fins d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et de caducité de l'ordonnance du 12 août 2022, exemptes de critiques devant la cour, seront confirmées.
Au stade de l'appel, le litige ne porte en effet que sur la demande de mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire, faute de principe de créance et de menace dans le recouvrement de celle-ci.
À cet égard, aux termes de l'article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur s'il justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.
Au soutien de leur demande de rétractation de l'ordonnance du 12 août 2022 et de mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire, M. [V] et la SCCV font valoir que la société Selimo avait librement et définitivement renoncé le 25 septembre 2021 à acquérir les biens sur lesquels devaient être édifiées les constructions, du seul fait qu'étant en état de cessation des paiement depuis le 27 août 2021 et, par conséquent, dans l'incapacité de financer un programme immobilier d'un montant de 3 504 143,92 euros, ni même en mesure d'acquérir au moyen d'un paiement comptant les biens immobiliers permettant la réalisation du programme de construction, de sorte que c'est bien la situation financière de la société Selimo qui l'aurait amenée à renoncer à son projet, et non les agissements imputés aux appelants, et que les propriétaires desdites parcelles avaient donc recouvré le droit de les vendre le 25 février 2022 à la SCCV.
Ils en concluent donc que la société Selimo ne justifierait pas d'un principe de créance à l'égard de la SCCV, et, qu'au surplus, la perte de chance de réaliser un profit de l'ordre de 945 374,08 euros serait inexistante.
En l'occurrence, il est établi que, selon acte sous seing privé du 25 septembre 2021, la société Selimo et les consorts [E]-[N] ont convenu d'une rupture amiable du compromis de vente régularisé le 21 novembre 2020 'sans indemnité de part ni d'autre'.
Or, à cette date, la société Selimo était déjà en état de cessation des paiements depuis le 27 août 2021, ainsi que cela ressort du jugement d'ouverture du redressement judiciaire de cette dernière publié par extrait au registre du commerce.
Il n'est au demeurant pas anodin d'observer que cette rupture amiable du compromis faisait suite au courrier du notaire en date du 18 septembre 2021 adressé à la société Selimo, rappelant que 'aucune condition suspensive d'obtention de prêt n'avait été indiquée au compromis et à l'avant contrat', et demandant de lui 'confirmer le paiement comptant pour l'acquisition des biens et de le (lui) justifier par la production d'une attestation bancaire'.
Or, la société Selimo, en état de cessation des paiements à cette date, ne disposait manifestement pas des fonds nécessaires pour procéder au paiement comptant des frais d'acquisition des parcelles d'un montant de 250 000 euros.
Il n' a donc pas, en l'état du différend opposant les parties, d'apparence suffisante que la renonciation de la société Selimo à mener à terme son programme immobilier ne résultait pas de sa situation financière gravement compromise, plutôt que d'une manoeuvre de M. [Z] de faire échouer, avec la complicité de M. [V], sa demande de permis de construire afin de leur permettre de présenter une nouvelle demande de permis de construire au profit d'une SCCV dans laquelle ils ont, directement ou indirectement, des intérêts.
Ainsi, en l'état actuel des éléments du dossier, et alors, au surplus, que le juge du fond n'a pas encore statué sur l'action en responsabilité engagée par la société Selimo à l'égard de M. [V] et de la SCCV, le principe même d'une créance de dommages-intérêts au profit de la société Selimo n'est pas suffisamment établi.
Surabondamment, il sera aussi observé que le juge de l'exécution a à tort déduit l'existence d'une menace de recouvrement de la créance de dommages-intérêts du seul montant de la réclamation de la société Selimo sans rechercher s'il y avait une quelconque apparence à la perte de chance majeure de réaliser les profits substantielles invoquée, alors que, d'une part, elle était en état de cessation des paiements au moment où elle devait réaliser l'opération projetée, et que, d'autre part, c'est la prise d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire litigieuse qui provoquerait la menace de recouvrement de la créance alléguée.
En effet, elle a pour effet de paralyser la phase de précommercialisation du projet de la SCCV, ainsi que cela ressort de l'attestation du notaire en date du 9 novembre 2022 mentionnant que, 'l'inscription de cette hypothèque judiciaire provisoire sur le terrain empêche la régularisation des actes de vente en état futur d'achèvement et suspend leur planification.'
Il s'en déduit que la société Selimo ne caractérise nullement que le recouvrement de sa créance, à la supposer établie en son principe, est en péril.
Il convient par conséquent, après réformation du jugement attaqué, de rétracter l'ordonnance du juge de l'exécution de Brest du 12 août 2022 en ce qu'elle a autorisé la société Selimo à prendre une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur l'immeuble appartenant à la SCCV, et d'ordonner la mainlevée de cette inscription d'hypothèque judiciaire provisoire.
Il n'y a toutefois pas matière à assortir en l'état cette condamnation d'une astreinte.
Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de la SCCV et de M. [V] l'intégralité des frais exposés par eux à l'occasion de la procédure et non compris dans les dépens, en sorte qu'il leur sera alloué une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Infirme le jugement rendu le 7 février 2023 par le juge de l'exécution de Brest, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de nullité de la requête aux fins d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et de caducité de l'ordonnance du 12 août 2022 ;
Rétracte l'ordonnance du juge de l'exécution de Brest du 12 août 2022 en ce qu'elle a autorisé la société Selimo à prendre une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur l'immeuble appartenant à la SCCV ;
Ordonne la mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire prise sur l'immeuble situé [Adresse 6] cadastré section [Cadastre 7], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], et enregistrée au service de la publicité foncière de [Localité 8] 1 sous la référence 2904P03 2022 D N° 30257, volume 2904P03 2022 V N° 7450 ;
Dit n'y avoir lieu à astreinte ;
Condamne la société Selimo et M. [K], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Selimo, à payer à la SCCV Le 400 et à M. [U] [V] une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Selimo et M. [K], ès-qualités de mandataire judiciaire de la société Selimo, aux dépens de première instance et d'appel ;
Accorde à l'avocat de M. [V] et de la société civile de construction-vente Le 400 le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
