Cour de cassation, 25 juin 2020. 19-19.033

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 juin 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10245 F Pourvoi n° F 19-19.033 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JUIN 2020 La société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° F 19-19.033 contre l'arrêt rendu le 21 mai 2019 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société Endel, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...], de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Endel, et après débats en l'audience publique du 12 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société [...] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société [...] et la condamne à payer à la société Endel la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société [...]. Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que la réticence dolosive invoquée par la SCI [...] n'était pas démontrée et d'AVOIR rejeté, en conséquence, l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « l'article 1116 ancien du code civil, applicable à l'espèce, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 dispose que "le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres frauduleuses pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé" ; que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que la société [...] soutient ne pas avoir été informée de l'absence d'évacuation des eaux usées et dès lors prétend que la société Endel s'est rendue coupable de dol ou pour le moins d'une réticence dolosive à son égard lors de la vente ; que la société Endel qui ne conteste pas la réalité de l'évacuation des eaux usées vers le terrain voisin et de la connaissance qu'elle en avait, prétend que la société [...] était informée de ces difficultés et produit à cet effet une expertise qui a été réalisée à la demande de M. I..., représentant la société [...], le 18 juillet 2009 avant la vente intervenue le 29 décembre 2009 et dont ce dernier ne conteste pas avoir eu connaissance ; qu'il ressort du rapport établi par la société [...], expert judiciaire, que "pour le bâtiment 1, le vendeur devrait certifier l'existence d'une double couverture et sa superficie ; à l'extérieur de ce bâtiment, une gouttière n'a pu être raccordée au réseau et l'ensemble de la toiture s'évacue par celle-ci" ; que concernant le hangar , il est indiqué que "la moitié de la toiture soit 500 m² s'évacue chez le voisin, qu'il serait bon de contrôler les limites exactes du terrain qui ont été déterminées par le géomètre... , qu'il faut aussi s'inquiéter des plans d'évacuation du hangar et d'une partie du terrain dont les évacuations apparaissent se diriger chez le voisin" ; que dans le paragraphe intitulé "les éléments à contrôler avant signature", il est mentionné "détermination des évacuations des eaux pluviales à l'intérieur de la propriété" et rappelé "une étude simplifiée des risques de mai 2003 faite par la société Ecosyst qui mettait en garde concernant l'écoulement des eaux pluviales et préconisait de relier les canalisations de cette partie du site au réseau communal afin d'éviter toute pollution potentielle de la nappe souterraine" ; que la société [...] retient du rapport la mention alertant sur les plans d'évacuation des eaux usées du hangar et d'une partie du terrain dont les évacuations apparaissent se diriger chez le voisin (servitude en vue) pour soutenir que son attention n'avait pas été attirée sur le fait que le problème d'évacuation des eaux usées touchait tout le terrain et les autres bâtiments ; que toutefois, force est de constater que le rapport de l'expert ne relève pas que le seul problème d'évacuation des eaux usées concerne le hangar mais de façon plus générale en conclusion insiste sur le fait de déterminer notamment l'évacuation des eaux pluviales à l'intérieur de la propriété en son ensemble et le rapport Ecosyst qui y est joint mettait en garde également sur le problème d'évacuation des eaux usées et de l'écoulement des eaux pluviales de façon générale ; que dès lors, la société [...] ne peut soutenir que le rapport d'expertise ne lui aurait pas permis de découvrir le problème de la canalisation partagée avec le voisin qui concerne non pas que le hangar mais tout le terrain et les autres bâtiments ; qu'étant suffisamment alertée sur la question d'évacuation des eaux usées, la société [...] ne rapporte pas la preuve ni d'un dol ni d'une réticence dolosive de la part de la société Endel au moment de la cession ; que dès lors, il n'est pas nécessaire de savoir si la clause insérée au contrat de vente notamment celle qui prévoit dans le paragraphe intitulé "charges et conditions générales" que l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation... est opposable à l'acquéreur par le vendeur ; que le jugement est confirmé en toutes ses dispositions » (arrêt, p. 5-6) ; ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE « sur le dol allégué par la société [...], aux termes de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé. » ; qu'il est nécessaire, pour caractériser le dol, de relever les manoeuvres portant sur un aspect déterminant du contrat de nature à vicier le consentement ; que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait dissuadé de contracter ; que l'intention de tromper doit être démontrée et en cas d'action en dommagesintérêts sur ce fondement, le préjudice réparable d'un cocontractant ayant fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat correspond la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ; que l'acte authentique de vente du 29 décembre 2009 prévoyait un paragraphe intitulé "charges et conditions générales" rédigé comme suit : "État du bien : l'ACQUÉREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte. État des meubles vendus : l'ACQUÉREUR prend les meubles vendus dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance : et ce, sans aucun recours contre LE VENDEUR. Servitudes : l'ACQUÉREUR supporte les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever LE BIEN, sauf à s'en défendre, et profiter de celles actives s'il en existe, le tout à ses risques et périls, et sans recours contre LE VENDEUR. LE VENDEUR déclare qu'il n'a créé aucune servitude et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune à l'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l'urbanisme, des titres publiés, ou de la loi. LE VENDEUR supportera les conséquences de l'existence de servitudes qu'il aurait conférées sur LE BIEN vendu et qu'il n'aurait pas indiquées aux présentes." ; qu'il en résulte que les contractants ont entendu prévoir, dans le cadre de la vente, une clause de non-garantie d'éviction, la société [...] ayant accepté d'acheter le bien immobilier en l'état ; que néanmoins, une telle clause de non-garantie ne peut recevoir application lorsque le vendeur s'est livré à des manoeuvres dolosives pour tromper son acquéreur sur les qualités du bien ; que sur le fond du problème technique allégué, la SCI [...] produit, pour étayer ses prétentions, deux documents contemporains de l'assignation : un email de Monsieur M..., architecte, du 16 janvier 2016 adressé à T... I..., gérant de la demanderesse et de la société Firstinox, qui indique : "comme suite à la demande de votre avocat pour ce qui concerne le réseau EU (eaux usées) et EP (eaux pluviales) à la Courneuve des parcelles de la SCI [...] et Brand Immobilier, je vous précise le point suivant : le réseau est commun aux deux parcelles (cf. plan de recollement) et si la parcelle [...] vient à devenir indépendante des réseaux de la [...] ou s 'il n'y a plus de maintenance, alors les évacuations de la parcelle de la SC1 [...] n'auraient plus de débouché, ce qui provoquerait un colmatage du réseau, un débordement de l'ensemble et une cessation d'activité forcée avec les dégâts qui en découleraient", un devis de l'agence de l'Ile Saint Denis de la société Colas Immobilier du 18 décembre 2015, accompagné d'un courrier adressé à Firstinox, qui se réfère aux travaux réalisés pour le compte de la société Coffin Modinox sur la parcelle louée et qui indique : "nous avons identifié que l'assainissement Eaux Pluviales et Eaux Usées des deux terrains mitoyens n'était pas séparé par parcelle. Il nous a été demandé par Monsieur M... architecte le chiffrage de la réalisation de travaux pour rendre chaque parcelle indépendante du point de vue de l'assainissement" avec une proposition chiffrée à 178 663,32 € TTC hors option ; que la demanderesse allègue qu'elle a découvert la difficulté à l'occasion de ces travaux réalisés sur la parcelle litigieuse ; que la société Endel ne conteste pas la réalité de l'absence de système d'évacuation des EP et EU indépendant pour la parcelle [...], mais affirme que la SCI [...] en était informée au moment de l'achat ; qu'il est établi qu'effectivement, la société Endel était informée de ce que les EP et EU de la parcelle litigieuse se déversaient dans les canalisations du fond voisin cadastré [...] ; que ceci est démontré par les courriers versés au débat qui lui ont été adressés par la société Brand Immobilier, propriétaire de la parcelle voisine, entre 2003 et 2007 à propos des "eaux pluviales qui se jettent dans nos canalisations", de la "mise en conformité des pompes de relevages" nécessaires pour "ne plus avoir de problème avec les inondations des parkings" ou pour que l'eau des orages cesse de "noyer nos bureaux du rez-de-chaussée", la société Brand indiquant que "faute de quoi je serai dans l'obligation de vous mettre en demeure de canaliser vos eaux de pluies dans votre propriété et de ne plus accepter qu'elles passent sur la mienne" ; que sur la connaissance du problème par la société [...] au moment de la vente, il est produit au débat un rapport d'expertise du 18 juillet 2009 réalisé par la SARL [...] à la demande de la SA Firstinox et de Monsieur I..., aux fins d'estimation de la valeur vénale du bien litigieux ; qu'il ressort de ce rapport que l'expert a visité tout le site industriel objet de la vente, qui comporte 3 bâtiments, anciens pour une partie, et a fait les observations suivantes : qu'à l'extérieur du bâtiment 1, "une gouttière n'a pu être raccordée au réseau et l'ensemble de la toiture s 'évacue par celle-ci. Deux à trois centimètres d'eau stagnent à l'entrée de ce dernier bâtiment, particulièrement à l'endroit où la circulation piétonne est organisée" ; que la toiture du hangar, qui mesure environ 925 m², est un plan incliné gauche et "s'évacue chez le voisin. Il serait bon de contrôler les limites exactes du terrain qui ont été déterminées par le géomètre. Il faut aussi s'inquiéter des plans d'évacuation du hangar et d'une partie du terrain dont les évacuations apparaissent se diriger chez le voisin (servitude en vue)" ; qu'à côté du hangar il y a du brai de houille sur une surface de 20 m2 très proche du puisard. À cet égard, l'expert évoque l'étude simplifiée des risques de mai 2003 réalisée par Ecocyst et qui avait signalé la présence de cette substance dangereuse pour l'environnement et cancérigène, stockée à l'air libre sous des bâches, et qui soulignait qu'il ne faut pas la jeter dans les égouts et les cours d'eau ; - après examen de chacun des bâtiments, l'expert récapitule les "éléments à contrôler avant signature" et mentionne, outre les délimitations des bâtiments, le dégazage des cuves ou le contrôle de la présence d'amiante, notamment "la détermination des évacuations des eaux pluviales à l'intérieur de la propriété" ; qu'enfin, il évoque et cite une seconde fois l'étude Ecosyst de 2003 et rappelle qu'elle mettait en garde sur "1'écoulement des eaux pluviales et préconisait de relier les canalisations de cette partie du site au réseau communal afin d'éviter toute pollution de la nappe souterraine. Qu'a-t-il été fait ? Il semble rester encore du brai de Houille près du puisard. Par ailleurs il soulevait bien l'existence d'une fosse de relevage commune à toutes les sociétés du terrain soit Endel, Château d'Eau, 2 ateliers de coutures et une société de maçonnerie. Cette fosse permet le relevage des eaux à l'aide de pompes jusqu'au niveau du réseau communal où elles sont rejetées. Qui en est le propriétaire et assume le coût en cas d'entretien et de changement ? Quelle en est la répartition des charges ?" ; qu'il peut être déduit de ce rapport, commandé avant la vente par l'acquéreur la SCI [...], que le site industriel, ancien, comportait des points d'attention et des réserves importants, mis en lumière par l'expert, et notamment la gestion des eaux pluviales ; qu'ainsi, l'expert soulève le sujet de l'absence de raccordement de la gouttière du bâtiment 1, qui pourtant reçoit toutes les eaux de pluie de la toiture, du fait que les eaux de pluie tombant sur la toiture du hangar, de grande taille, se déversent chez le voisin et que la question d'une servitude à cet égard se pose ; qu'en outre, à propos du risque de pollution, l'expert se réfère à un rapport de 2003, dont il a donc eu connaissance ainsi que la société [...], qui évoque également l'écoulement des eaux pluviales et le raccordement des canalisations au réseau communal, et pose la question de la charge du relevage des eaux et de l'entretien des pompes ; que dès lors, la SCI [...], en possession de ces deux rapports lors de l'achat, ne peut sérieusement alléguer avoir découvert les problèmes de son site en lien avec la gestion des eaux pluviales et des eaux usées en 2015 ; qu'au contraire, ces rapports démontrent qu'elle avait parfaitement connaissance du fait que des vérifications et des travaux étaient à prévoir sur ce plan et a donc acquis le site en toute connaissance de cause sur ce sujet ; que le fait que la société Endel ne lui ait pas donné connaissance des échanges avec la société Briand à propos du dysfonctionnement des pompes de relevage est indifférent et ne saurait démontrer une quelconque réticence dolosive au regard du degré des informations détenues par la demanderesse lors de l'achat ; qu'au surplus, il ressort du contrat de bail conclu entre la SCI [...] et la société Coffin Modinox du 29 janvier 2014 que la société locataire a renoncé à tout recours en responsabilité contre sa bailleresse en cas d'impossibilité d'évacuer les eaux usées, d'inondation même par refoulement des égouts, ainsi qu'en cas de dégâts des eaux par la suite de fuites, infiltrations ou humidité, la locataire devant s'assurer contre ces risques sans recours contre le bailleur ; que la demanderesse allègue qu'il s'agit d'une clause de style propre aux baux commerciaux, cependant, cette clause a été ajoutée à une clause générale énumérant les risques que le preneur devait faire assurer et qui comprenait déjà la mention "dégâts des eaux" ; que dès lors, il peut en être déduit que la SCI [...] était consciente du risque pesant sur son site en l'absence de gestion des eaux pluviales et des eaux usées, et a souhaité en faire peser les conséquences éventuelles sur son preneur la société Coffin Modinox ; que l'action en dommages-intérêts de la SCI [...] fondée sur le dol de la société Endel ne peut qu'être rejetée » (jugement, p. 3-6) ; 1°) ALORS QUE, dans ses écritures d'appel, la SCI [...] faisait valoir que la société cédante avait obtenu un certificat du 18 février 2009 établi par le directeur général des services techniques de la communauté d'agglomération de Plaine Commune, qui mentionnait que ses services avaient constaté lors d'une enquête sur place qu'il existait bien un raccordement de la propriété objet de la vente au réseau unitaire communal, et en concluait que ce document administratif était de nature à faire croire à la SCI [...], qu'il existait un raccordement aux réseaux publics, et non à l'alerter sur une quelconque dépendance de sa propriété à l'installation située sur la propriété voisine ; qu'en retenant, pour écarter toute réticence dolosive commise par la société cédante, que la SCI [...] avait connaissance, lors de la vente litigieuse, du problème d'évacuation des eaux usées et eaux pluviales sur la parcelle voisine, tout en s'abstenant de répondre à ce moyen opérant, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'acquéreur doit être informé de tout fait déterminant de son consentement, dans toute son ampleur et toutes ses conséquences ; qu'en retenant, pour écarter toute réticence dolosive commise par la société cédante, que la SCI [...] avait connaissance, lors de la vente litigieuse, du problème d'évacuation des eaux usées et eaux pluviales sur la parcelle voisine grâce aux rapports qui étaient en sa possession, bien que le rapport de 2009 se soit borné à souligner que « les évacuations apparaiss[aient] se diriger chez le voisin » (rapport du 23 juillet 2009, p. 6, in fine – production no 5) et qu'il convenait de déterminer les « évacuations des eaux pluviales à l'intérieur de la propriété » (ibid., p. 10), et que le rapport de 2003, partiellement cité dans le rapport de 2009, se soit contenté de mettre en garde contre l'écoulement des eaux pluviales, « préconisait de relier les canalisations de cette partie du site au réseau communal » (ibid., p. 11, al. 2) et ait relevé « l'existence d'une fosse de relevage commune à toutes les sociétés du terrain » (ibid., al. 4), de sorte qu'ils ne permettaient pas d'établir que les eaux usées et pluviales se déversaient dans les canalisations de la parcelle voisine et ne permettaient donc pas à la SCI [...] d'avoir connaissance de l'ampleur et des conséquences du défaut en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016.