Tribunal judiciaire, 23 juin 2025. 25/50804

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] ■ N° RG 25/50804 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ODK N° : 5 Assignation du : 22 Janvier 2025 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 juin 2025 par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La société SCI SOCITAILLANDIERS, société civile immobilière [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Romain BERTHON, avocat au barreau de PARIS - #P0238, cabinet LPA Law DEFENDERESSE La société MÉCANIQUE ONDULATOIRE S.A.R.L. [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Maître Arnaud SALABERT de la SELAFA SALABERT & BESSE, avocats au barreau de PARIS - #K0083 DÉBATS A l’audience du 12 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Par acte du 12 décembre 2001, la SCI Socitaillandiers a donné à bail commercial à la société Maceo Production des locaux situés [Adresse 5] à Paris 11ème, pour une durée de dix ans à compter du 15 décembre 2001, moyennant un loyer en principal de 27 440,85 € par an. Par acte de cession du 31 octobre 2012, la société Mécanique Ondulatoire a acquis ce fonds de commerce. Le 20 novembre 2019, la SCI Socitaillandiers et la société Mécanique Ondulatoire ont conclu un avenant au bail apportant les modifications suivantes : - le loyer est fixé à 60 000 € hors taxes et hors charges, payable mensuellement, d’avance, et au plus tard le 5 de chaque mois, - la durée du bail est de neuf années entières, prenant effet le 1er avril 2014 et se terminant le 31 mars 2023. Par acte du 11 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la SARL Mécanique Ondulatoire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 95 727,48 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 9 octobre 2024. Par acte délivré le 22 janvier 2025, la SCI Socitaillandiers a fait assigner la SARL Mécanique Ondulatoire devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes. Par conclusions déposées à l’audience du 12 mai 2025 et soutenues oralement par son conseil, la SCI Socitaillandiers demande au juge des référés de : - rejeter les prétentions de la société Mécanique Ondulatoire ; - constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 12 décembre 2001 et résilier le bail à compter du 12 novembre 2024 ; - ordonner l’expulsion sans délai de la société Mécanique Ondulatoire et de tous autres occupants de son chef de la propriété de la société Socitaillandiers, situés aux [Adresse 6] à [Adresse 7] ([Adresse 3]) ; - autoriser si nécessaire, la demanderesse à requérir l’assistance de la force publique pour veiller au déroulement des opérations en application des articles L.153-2, L.142-1 et R.153-1 du Code des procédures civiles d'exécution, et l’assistance d’un serrurier ; - assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision ; - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel lieu de stockage aux frais, risques et périls de la partie expulsée ; - condamner la société Mécanique Ondulatoire à verser à la société Socitaillandiers la somme provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges, taxes et accessoires dus à compter du 12 novembre 2024 jusqu’au jour de la libération des lieux, correspondant aux indemnités d’occupation dont elle est redevable pour cette période ; - juger que ces sommes produiront intérêts à taux légal depuis le 12 novembre 2024 ; - ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière; - condamner la société Mécanique Ondulatoire à la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du même code. Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SARL Mécanique Ondulatoire demande au juge des référés de : A titre principal, - juger que l’absence de bonne foi de la bailleresse, résultant de la prise en charge des travaux structurels par elle incombant normalement à la société SCI Socitaillandiers et des infiltrations d’eau affectant le sous-sol du local commercial subies, constitue des contestations sérieuses faisant obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire en référé ; - juger la société SCI Socitaillandiers de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer du 11 octobre 2024 ; - rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société SCI Socitaillandiers ; A titre subsidiaire, - suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial ; - rejeter l’ensemble des demandes de la société SCI Socitaillandiers ; - lui accorder un échelonnement des paiements sur une période de 24 mois dont la première devra intervenir dans le délai d’un mois à compter du prononcé de la décision ; A titre reconventionnel, - juger que la société SCI Socitaillandiers manque à son obligation de délivrance ; - condamner la société SCI Socitaillandiers à lui payer la somme de 104.854,77 € à titre provisionnel en raison de la prise en charge de travaux affectant la structure de l’immeuble par elle alors que ces travaux incombent à la société SCI Socitaillandiers en vertu de son obligation de délivrance, sauf à parfaire ; - ordonner à la société SCI Socitaillandiers de procéder à la réparation des canalisations fuyardes occasionnant un dégât des eaux affectant le sous-sol sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision avec liquidation de l’astreinte par le juge des référés ; En tout état de cause, - condamner la société SCI Socitaillandiers à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025. MOTIFS Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes, et sur les demandes de provision L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur. Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. La SARL Mécanique Ondulatoire soutient qu’il existe des contestations sérieuses faisant obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en raison : - de la prise en charge des travaux structurels par elle incombant normalement à la société SCI Socitaillandiers, - des infiltrations d’eau affectant le sous-sol du local commercial subies depuis plusieurs années. La défenderesse fait valoir qu’elle a été dans l’obligation de procéder à la mise en conformité du sous-sol de son établissement, après la fermeture de ce dernier par la préfecture de police de [Localité 8] le 6 octobre 2017, par la réalisation de travaux s’élevant à 430000€. Elle ajoute que la mise en conformité du sous-sol a entraîné des travaux touchant à la structure de l’immeuble qui incombaient au bailleur. En réponse, le bailleur oppose que le contrat de bail prévoit en son article III « Entretien et travaux » que « toutes réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception » sont à la charge du preneur. Toutefois, pour les baux conclus antérieurement à la loi Pinel du 18 juin 2014, la clause du bail mettant à la charge du preneur les grosses réparations n'exonère pas le bailleur de la réfection totale de la chose louée, dès lors que les travaux nécessaires touchent au gros œuvre et consistent en une modification de la structure de la chose louée (Civ. 3e, 28 mai 2008, no 06-20.403). Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l'obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (Civ. 3e, 9 juill. 2008, no 07-14.631). Les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux (Civ. 3e, 10 mai 2001, no 96-22.442). Or, il ressort des pièces produites que les travaux effectués par la défenderesse font suite à une injonction administrative et se rapportent en partie à la démolition de voûtes et de murs porteurs et à l’étaiement de voûtes, réparations affectant la structure de l’immeuble. Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il existe des contestations sérieuses sur l’existence de la dette locative, conditionnée par la prise en charge des travaux litigieux par le bailleur ou le preneur, faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail. Dés lors, dans ces circonstances, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, et de provision de la SCI Socitaillandiers, ainsi que sur la demande reconventionnelle de provision de la défenderesse. Sur la demande reconventionnelle de réalisation de travaux En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance, d’entretien, et de jouissance paisible des lieux loués. Au cas présent, la SARL Mécanique Ondulatoire soutient, à l’appui de sa demande de réparation de canalisation fuyarde, qu’elle subit depuis des années des fuites d’eau affectant la cave de son local commercial et verse aux débats un procès-verbal de commissaire de justice du 11 mars 2024 constatant la présence d’eau dans la salle de concert et dans la cage d’escalier, et des traces d’humidité sur les murs. Cependant, comme le souligne la demanderesse, le contrat de bail prévoit en son article III que les réparations sont à la charge du preneur, ces travaux n’affectant pas la structure de l’immeuble, et en son article IV que le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur « en cas d’humidité, fuites, infiltrations ou toute autre cause ». Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande. Sur les demandes accessoires Chaque partie conservera la charge des dépens exposés pour la présente instance. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. L’issue du litige commande de rejeter les demandes des parties au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, et de provision de la SCI Socitaillandiers ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de provision et de réalisation de travaux de la SARL Mécanique Ondulatoire ; Laissons à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés ; Rejetons les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à [Localité 8] le 23 juin 2025 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE