Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/03673

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [T] [L] Madame [D] [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Antoine BENOIT-GUYOD Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03673 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZ5 N° MINUTE : 12 JUGEMENT rendu le 01 août 2024 DEMANDERESSE S.A. D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE, [Adresse 2] représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Monsieur [T] [L], [Adresse 1] comparant en personne Madame [D] [L], [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 août 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03673 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZ5 FAITS ET PROCEDURE Par acte du 10/ 05/ 2016 à effet au 10/ 05/ 2016, la SA HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à M. [L] [T] et Mme [L] [D] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1], pour un loyer de 720.53 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [L] [T] et Mme [L] [D] le 19/12/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 3391,56 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 29/ 02/ 2024, la SA HLM TOIT ET JOIE a fait assigner M. [L] [T] et Mme [L] [D] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [L] [T] et Mme [L] [D] pour manquement à leurs obligations contractuelles - voir ordonner l’expulsion de M. [L] [T] et Mme [L] [D] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, - voir dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution aux frais , risques et péril de M. [L] [T] et Mme [L] [D] - voir condamner solidairement M. [L] [T] et Mme [L] [D] au paiement : D’une somme de 3594,65 euros au titre de l’arriéré au 22/ 02/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure sur la somme de 3391.56 euros et de l’assignation pour le surplusD’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours , révisable comme lui et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux D’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation. L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 3] le 1/ 03/ 2024. A l'audience du 03/06/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 3647,46 euros, au 30/ 05/ 2024, avril 2024 inclus, maintient ses autres demandes. Il précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation. Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03673 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZ5 M. [L] [T] et Mme [L] [D] ont comparu. Ils sollicitent selon leurs revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils précise que les indemnités journalières de Mme [L] sont désormais versées et que M. [L] a repris son emploi , qu’ils ont payé la somme de 593 euros et 546.23 euros par mandat le 31/05/2024, qu’ils vont déposer une demande de FSL. Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 03/06/2024, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité : En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 20/03/2023 pour signaler les impayés, qui ont perduré après cette date. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la résiliation du bail : Le commandement de payer délivré le 19/12/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines. Le bail date du 10/05/2016 et stipule une durée de 1 mois renouvelable par tacite reconduction. Il a été reconduit tacitement la dernière fois le 10/12/2023, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023. Le délai de 6 semaines de la loi du 27/07/2023 est donc applicable. M. [L] [T] et Mme [L] [D] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 30/01/2024 à minuit soit à compter du 31/01/2024. Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de mai 2024. M. [L] [T] et Mme [L] [D] disposent de revenus de salaire de 1400 euros pour M. [L] qui a repris son emploi depuis mai 2024, Mme [L] percevant des indemnités journalières de 695 euros depuis fin mai 2024, le couple ayant 5 enfants à charge et percevant 1100 euros d'allocations familiales, hors APL versé au bailleur. En l’absence d’opposition du bailleur et compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. Eu égard aux revenus des locataires et de leurs charges de 921 euros , une période de mensualités limitées, dans le cadre de la demande à effectuer du FSL, est nécessaire. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [L] [T] et Mme [L] [D], et de tout occupant de son/ leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [L] [T] et Mme [L] [D], à défaut de local désigné . Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. Sur la demande en paiement de l'arriéré : Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [L] [T] et Mme [L] [D] restent devoir une somme de 3494,49 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 30/ 05/ 2024 , avril 2024 inclus, hors frais . Le bail comprend une clause de solidarité des colocataires pour « tous les engagements du présent contrat » ; le diagnostic social et financier précisant que les locataires sont concubins en vie maritale, elle trouve donc application pour les loyers et charges. Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [L] [T] et Mme [L] [D] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 19/12/2023 sur la somme de 3391,56 euros et de l’assignation pour le surplus. Il convient de dire que la dette sera apurée par 6 mensualités de 10 euros, puis mensualités de 114 euros selon modalités au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation : La clause de solidarité au bail ne porte que sur « tous les engagements du présent contrat », mais ne comprend pas de clause de solidarité au titre des indemnités d’occupation, pour des colocataires. En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner conjointement M. [L] [T] et Mme [L] [D] au paiement de celle-ci. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner solidairement M. [L] [T] et Mme [L] [D] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile : En équité, il convient de débouter la SA HLM TOIT ET JOIE de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe : DECLARE le bailleur recevable à agir CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 31/01/2024, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 1]. SUSPEND les effets de la clause résolutoire CONDAMNE solidairement M. [L] [T] et Mme [L] [D] à payer à la SA HLM TOIT ET JOIE, la somme de 3494,49 euros au titre des loyers et charges dus au 30/ 05/ 2024, avril 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 20/ 03/ 2023 sur la somme de 3391,56 euros et de l’assignation pour le surplus AUTORISE M. [L] [T] et Mme [L] [D] à s'acquitter de la dette par 6 mensualités de 10 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis 30 mensualités de 114 euros payables le 5 des mois suivants , la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts , RAPPELLE qu'en cas de respect par M. [L] [T] et Mme [L] [D] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise, RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets, DIT que la SA HLM TOIT ET JOIE pourra alors faire procéder à l'expulsion de M. [L] [T] et Mme [L] [D], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, AUTORISE, en ce cas, la SA HLM TOIT ET JOIE à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [L] [T] et Mme [L] [D] à défaut de local désigné DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution CONDAMNE, en ce cas, conjointement M. [L] [T] et Mme [L] [D] à payer à la SA HLM TOIT ET JOIE l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE solidairement M. [L] [T] et Mme [L] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision DEBOUTE la SA HLM TOIT ET JOIE de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT