Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07869 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDROT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2021 -Juge des contentieux de la protection de MEAUX - RG n° 20/02459
APPELANTE
S.A. ESPACE HABITAT CONSTRUCTION
[Adresse 2]
[Localité 6]
RCS B572 188 092
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Ayant pour avocat plaidant : Me Jean-François GUILLEMIN de la SCP GUILLEMIN & MSIKA, avocat au barreau du Val d'Oise
INTIMES
Monsieur [S] [D]
[Adresse 8]
[Localité 5]
Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 16 juillet 2021, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile
Madame [Z] [C] [L] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 16 juillet 2021, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile
Madame [T] [J]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 13 juillet 2021, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile
Madame [X] [J]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 13 juillet 2021, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
FrançoisLEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 janvier 2019, la SA d'HLM Espace Habitat Construction a consenti un bail à M. [S] [D] et Mme [Z] [C] [L] [Y] concernant des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3] à [Localité 7], logement n°324, moyennant un loyer mensuel de 471,22 euros hors charges.
Par ordonnance en date du 28 octobre 2019, le tribunal d'instance de Meaux a fait droit à la demande de constat d'occupation du logement formulée par la SA d'HLM Espace Habitat Construction.
Un constat d'huissier a été dressé en date du 19 décembre 2019 aux termes duquel il a été constaté que le local d'habitation était occupé par Mme [T] [J], son enfant et Mme [X] [J], sa mère.
Par actes d'huissier des 5 et 6 août 2020, la SA d'HLM Espace Habitat Construction a fait assigner M. [S] [D] et Mme [Z] [C] [L] [Y] d'une part, et Mme [T] [J] et Mme [X] [J], d'autre part, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- prononcer la résiliation du contrat de bail,
- constater l'occupation sans droit ni titre de Mme [T] [J] et Mme [X] [J],
- ordonner l'expulsion de M. [S] [D] et Mme [Z] [C] [L] [Y], d'une part, et Mme [T] [J] et Mme [X] [J], d'autre part, et de tout occupant de leur chef, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- ordonner la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls des personnes à qui ces meubles appartiendraient,
- condamner solidairement, et subsidiairement in solidum, M. [S] [D]. Mme [Z] [C] [L] [Y]. Mme [T] [J] et Mme [X] [J] au paiement de la somme de 4 737,34 euros arrêtée au 30 juin 2020, au titre des loyers et charges pour les locataires, et à titre d'indemnité d'occupation pour les occupants sans droit ni titre, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre leur condamnation solidaire ou subsidiairement in solidum à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de bail à compter du prononcé du jugement à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux.
- les condamner solidairement et a défaut in solidum à verser la somme de 489.96 euros au titre des frais de constat d'huissier et 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
A l'audience du 7 octobre 2020, Mme [Z] [C] [L] [Y] a comparu en personne. Elle a exposé avoir publié une annonce pour sous-louer son logement suite à son départ en lien avec un harcèlement de son voisin. Elle a précisé n'avoir signé aucun contrat écrit avec Mmes [J] mais avoir conclu un bail verbal avec fixation d'un loyer de 850 euros mensuels. Elle a reconnu ne pas avoir informé son bailleur de son départ ni de la sous-location en sachant que cela était interdit. Elle a reconnu devoir la dette locative et a souhaité que celle-ci ne soit imputable qu'à elle seule. Afin de l'apurer, elle a sollicité des délais de grâce exposant percevoir 500 euros de revenus et avoir deux enfants à charge. Elle a précisé qu'elle était séparée de M. [S] [D] lequel percevait le RSA. Elle a proposé de verser 100 euros par mois pour apurer sa dette.
Mme [T] [J], présente et munie d'un pouvoir régulier pour représenter Mme [X] [J], a exposé occuper actuellement le logement de Mme [Z] [C] [L] [Y], suite à un contrat de sous-location verbal, contre un loyer de 850 euros réglé jusqu'au mois de juin 2020 directement auprès de Mme [Z] [C] [L] [Y]. Elle a contesté être redevable de la dette locative à l'égard de la SA d'HLM Espace Habitat Construction estimant n'avoir aucun lien avec celle-ci. A défaut, elle a sollicité des délais de paiement pour apurer la dette et proposé 50 euros par mois, exposant percevoir 1800 euros et sa mère 719 euros et avoir un enfant à charge. Elle a précisé avoir entrepris des démarches pour trouver un nouvel appartement.
Bien que régulièrement assigné par exploit d'huissier du 5 août 2020, délivré à étude, M. [S] [D] n'était ni présent ni représenté.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 20 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a ainsi statué :
DECLARE irrecevables les courriers reçus les 19 octobre 2020 et 8 décembre 2020 ;
DECLARE recevable l'action de la SA d'HLM Espace Habitat Construction ;
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 14 janvier 2019 entre la SA d'HLM Espace Habitat Construction, d'une part, et Mme [Z] [C] [L] [Y] et M. [S] [D], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 7], logement n°324 ;
DIT que Mme [Z] [C] [L] [Y] et M. [S] [D], et tous occupants de leur chef, sont occupants sans droit ni titre à compter de la présente décision ;
DIT que Mme [T] [J] et Mme [X] [J] sont occupantes sans droit ni titre ;
AUTORISE, à défaut de libération volontaire des lieux, la SA d'HLM Espace Habitat Construction à faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [C] [L] [Y], M. [S] [D], ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, dont Mme [T] [J] et Mme [X] [J], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu que hors période hivernale ;
DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1, L. 433-2 R. 432-2, R. 433-1 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et les articles R. 451-1 a R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Mme [Z] [C] [L] [Y] et M. [S] [D] à verser à la SA d'HLM Espace Habitat Construction la somme de 6 040,54 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 5 octobre 2020 (échéance d'août 2020 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 737,34 euros à compter de l'assignation, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;
REJETTE la demande de délais de grâce de Mme [Z] [C] [L] [Y] ;
CONDAMNE in solidum Mme [Z] [C] [L] [Y], M. [S] [D], Mme [T] [J] et Mme [X] [J] à verser à la SA d'HLM Espace Habitat Construction, jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidum Mme [Z] [C] [L] [Y], M. [S] [D], Mme [T] [J] et Mme [X] [J] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 23 avril 2021 par la SA d'HLM Espace Habitat Construction,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 1er juillet 2021 par lesquelles la SA d'HLM Espace Habitat Construction demande à la cour de :
Vu les articles 1103, 1728, 1240 du code civil ;
Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
RECEVOIR l'appel et LE DÉCLARER bien fondé,
INFIRMER le jugement en date du 20 janvier 2021, en ce qu'il a :
- condamné Mme [Z] [C] [L] [Y] et M. [S] [D] à verser à la SA d'HLM Espace Habitat Construction la somme de 6.040,54 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 octobre 2020 (échéance d'août 2020 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.437,34 euros à compter de l'assignation, puis à compter de la décision déférée pour le surplus,
- rejeté la demande de la SA d'HLM Espace Habitat Construction tendant à voir condamner solidairement et à défaut in solidum M. [D] [S], Mme [L] [Y] [Z], Mme [T] [J] et Mme [X] [J] à lui payer la somme de 6040,54 euros suivant compte arrêté au 30 juin 2020 au titre des loyers et charges pour les locataires et à titre d'indemnité d'occupation pour les occupants sans droit ni titre suivant compte arrêté au 31 mai 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation.
Statuant à nouveau,
CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum M. [D] [S], Mme [L] [Y] [Z], Mme [T] [J] et Mme [X] [J] à payer à la SA d'HLM Espace Habitat Construction la somme de 8 002,38 euros :
- au titre des loyers et charges pour les locataires (M. [D] [S], Mme [L] [Y] [Z]),
- et à titre d'indemnité d'occupation pour les occupants sans droit ni titre (Mme [T] [J] et Mme [X] [J]),
suivant compte arrêté au mois de novembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation pour la somme de 4 737,34 euros,
CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum M. [D] [S], Mme [L] [Y] [Z] à payer à la SA d'HLM Espace Habitat Construction la somme de 2 346,57 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période de décembre 2020 à janvier 2021 et à titre d'indemnité d'occupation pour la période de février à mars 2021,
CONDAMNER in solidum M. [D] [S], Mme [L] [Y] [Z], Mme [T] [J] et Mme [X] [J] à payer à la SA d'HLM Espace Habitat Construction la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
M. [S] [D], Mme [Z] [C] [L] [Y], Mme [T] [J] et Mme [X] [J] n'ont pas constitué avocat.
La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été signifiées à Mme [T] [J] et à Mme [X] [J] le 13 juillet 2021 à étude.
Elles ont été signifiées à M. [S] [D] le 16 juillet 2021 à étude et à Mme [Z] [C] [L] [Y] le 16 juillet 2021 à domicile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.
En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.
Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation
La SA D'HLM Espace Habitat Construction poursuit l'infirmation du jugement entrepris en ce quil a rejeté sa demande tendant à voir condamner solidairement et à défaut in solidum M. [D], Mme [L] [Y], Mmes [T] et [X] [J] au paiement de la somme de 6040,54 euros suivant compte arrêté au 30 juin 2020 au titre des loyers et charges pour les locataires et à titre d'indemnité d'occupation pour les occupants sans droit ni titre avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation.
Elle fait valoir que Mmes [T] et [X] [J], depuis le constat d'huissier du 19 décembre 2019, ne pouvaient ignorer qu'elles étaient occupantes sans droit ni titre et que leur maintien dans les lieux ne pouvait qu'occasionner préjudice à la SA D'HLM Espace Habitat Construction. Elle soutient que le contrat de bail consenti à M. [D] et Mme [L] [Y] ne constitue pas un obstacle à la demande en réparation du préjudice occasionné par un tiers au bail. Elle souligne que la demande en paiement de la somme de 6040,54 euros est formée une seule fois, mais sur des fondements juridiques différents pour chaque partie. Elle affirme dans ses écritures que Mmes [J] ont quitté les lieux le 2 novembre 2020 et justifie avoir repris les lieux le 30 mars 2021.
Elle sollicite dès lors la condamnation solidaire et à défaut in solidum de M. [D], Mme [L] [Y], Mmes [T] et [X] [J] au paiement de la somme de 8002,38 euros au titre des loyers et charges pour les locataires et à titre d'indemnité d'occupation pour les occupants sans droit ni titre, suivant compte arrêté au mois de novembre 2021 (par erreur, il s'agit de 2020), avec intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation pour la somme de 4737,34 euros. Elle sollicite en outre la condamnation de M. [D] et Mme [L] [Y] au paiement de la somme de 2346,57 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période de décembre 2020 à janvier 2021 et à titre d'indemnité d'occupation pour la période de février à mars 2021.
Le premier juge a considéré avec pertinence que Mme [L] [Y] et M. [D] n'ont jamais donné congé valable suite à leur départ des lieux loués, de sorte que le contrat de bail s'est poursuivi jusqu'au prononcé de la résiliation à la date du jugement du 20 janvier 2021, devenu définitif sur ce point.
C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause qu'il a jugé que la SA D'HLM Espace Habitat Construction ne pouvait solliciter simultanément le paiement de la dette locative par les locataires en titre et le paiement d'une indemnité d'occupation par les sous-locataires, alors que l'indemnité d'occupation, prononcée en l'absence de bail, a pour objet, par sa double nature compensatoire et indemnitaire, de compenser le préjudice subi par le bailleur de ne pouvoir disposer de son bien du fait de l'occupation illicite, ce qui ne saurait être retenu alors que le bail est toujours en cours.
Il en a exactement déduit que seuls M. [D] et Mme [L] [Y] devaient être condamnés conjointement (en l'absence de clause de solidarité expresse insérée au bail) au paiement de la dette locative jusqu'à la résiliation du bail.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [L] [Y] et M. [D] au paiement de la somme de 6040,54 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 octobre 2020, échéance d'août 2020 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4737,34 euros à compter de l'assignation.
Ajoutant au jugement entrepris, il convient de condamner Mme [L] [Y] et M. [D] au paiement de la somme de :
(8486,75 - 6040,54) = 2446,21 euros au titre des loyers et charges échus et impayés sur la période de septembre 2020 à décembre 2020 inclus.
Intervient ensuite la résiliation du bail par jugement du 20 janvier 2021 devenu définitif sur ce point. La SA d'HLM Espace Habitation Construction affirmant que Mmes [J] ont quitté les lieux le 2 novembre 2020, et ne sollicitant pas de sommes à leur encontre à compter de cette date, il convient de condamner Mme [L] [Y] et M. [D] au paiement de la somme de 1862,20 euros au titre des indemnités d'occupation de janvier à mars 2021 inclus, infirmant le jugement entrepris en ce qu'il avait également condamné Mmes [J] au paiement de l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum Mmes [J] au paiement d'une indemnité d'occupation avec M. [D] et Mme [L] [Y] ; seuls ces derniers seront condamnés aux dépens.
La SA D'HLM Espace Habitat Construction, partie perdante en appel, sera condamnée aux dépens d'appel et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt par défaut,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :
- condamné in solidum Mme [Z] [C] [L] [Y], M. [S] [D], Mme [T] [J] et Mme [X] [J] à verser à la SA d'HLM Espace Habitat Construction, jusqu'à libération effective des lieux une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;
- condamné in solidum Mme [Z] [C] [L] [Y], M. [S] [D], Mme [T] [J] et Mme [X] [J] aux dépens ;
Et statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne Mme [Z] [C][L] [Y] et M. [S] [D] au paiement des sommes de :
- 2446,21 euros au titre des loyers et charges échus et impayés sur la période de septembre 2020 à décembre 2020 inclus,
- 1862,20 euros au titre des indemnités d'occupation de janvier à mars 2021 inclus,
Condamne Mme [Z] [C][L] [Y] et M. [S] [D] aux dépens de première instance,
Condamne la SA D'HLM Espace Habitat Construction aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
