Cour d'appel, 11 mai 2023. 21/00831

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 11 MAI 2023 N° RG 21/00831 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L54A S.A.R.L. INSTINCT IRISE c/ S.A.R.L. AG CHEMIN LONG Nature de la décision : EXPERTISE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 janvier 2021 (R.G. ) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bordeaux suivant déclaration d'appel du 10 février 2021 APPELANTE : S.A.R.L. INSTINCT IRISE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représentée par Maître Sophie BENAYOUN de la SELARL BENAYOUN SOPHIE, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A.R.L. AG CHEMIN LONG, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 4] représentée par Maître Lucile HERVOUET, substituant Maître Henri michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Le 13 octobre 2013, la société GL a vendu à la société Genefim et à la société Finamur un ensemble immobilier à usage commercial situé à [Localité 6] (33) [Adresse 3] et [Adresse 8] ( bâtiments 1, 2, 8 à 12, 16 et 17 et emplacements de stationnement) pour la somme de 8 210 000 euros. Cet acte précisait que les biens et droits immobiliers vendus dépendaient du lotissement ' Parc d'activité du chateau Rouquey-Sud ' et qu'une association syndicale libre dénommée association syndicale des propriétaires riverains de la rue Euclide, gérée par la société Foncia Chabaneau, avait été constituée. La société AG Chemin Long est intervenue en qualité de crédit-preneur à cet acte de vente. Par acte sous seing privé du 12 décembre 2013, la société AG Chemin Long, en qualité de bailleur, a donné à bail commercial à la société Instinct Irise, en qualité de preneur, ' des locaux 9 A d'une surface SHON de 454 m², situés dans le bâtiment 9 d'une surface de 907 m² dans un ensemble immobilier de 7043 m²'. L'article 8 du bail énumérait les charges, impôts et taxe à la charge du preneur. A la fin de l'année 2016, la preneuse, qui réglait régulièrement les provisions sur charge appelées par son bailleur, a contesté la régularisation des charges des années 2014 et 2015 effectuée par la société AG Chemin Long. Cette dernière a alors fait délivrer un commandement de payer les charges impayées le 22 février 2017 à hauteur de 6479,29 euros. Puis, le 11 septembre 2017, la bailleresse a procédé à la régularisation des charges de l'année 2016. Par acte d'huissier du 27 octobre 2017, la société AG Chemin Long a assigné la société Instinct Irise devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 6414,46 euros au titre des charges locatives dues et non payées pour les années 2014 à 2017 et des dommages et intérêts pour résistance abusive à hauteur de 4000 euros. En cours d'instance, le bailleur a réduit sa demande en paiement des charges de copropriété à 3895,57 euros, un règlement étant intervenu en cours de procédure. Par jugement contradictoire du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - déclaré irrecevable la pièce communiquée en cours de délibéré par la société AG Chemin Long, - condamné la société Instinct Irise à payer à la société AG Chemin Long une somme de 3 895,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2017, - débouté la société Instinct Irise de sa demande reconventionnelle, - débouté la société AG Chemin Long de sa demande de dommages-intérêts, - dit que chaque partie conserve à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens, - condamné la société Instinct Irise aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 10 janvier 2021, la société Instinct Irise a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société AG Chemin Long. Par ordonnance du 03 mars 2022, le conseiller de la mise en état de la chambre commerciale de la cour d'appel de Bordeaux a débouté la société Instinct Irise de sa demande de communication de pièces, notamment du règlement de copropriété, formée par la société AG Chemin Long. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières écritures notifiées par RPVA le 23 février 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Instinct Irise, demande à la cour de : - vu les articles 1103, 1104, 1302, 1302-1 et 1353 du code civil, - vu le bail commercial du 12 décembre 2013, - vu la jurisprudence constante, - déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par elle à l'encontre du jugement rendu le 14 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, - y faisant droit, - réformer le jugement rendu le 14 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, - statuant à nouveau, - en l'état, débouter la société AG Chemin Long de l'ensemble de ses demandes, - à titre subsidiaire, - constater l'absence de disposition contractuelle prévoyant la récupération des charges de copropriété par le bailleur entre les mains du preneur, et dire et juger que ces charges de copropriétés ne constituent pas, des charges locatives pouvant lui être réclamées, - en toute hypothèse, dire et juger que la société AG Chemin Long échoue dans l'administration de la preuve du montant des charges réclamées à sa charge, - en conséquence, débouter la société AG Chemin Long de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - à titre reconventionnel, condamner la société AG Chemin Long, sous astreinte de 150 euros/jour de retard passé un délai de 15 jours après la notification de la décision à intervenir, à établir un décompte clair et précis des charges récupérables auprès d'elle, et ce au seul regard de l'article 8 du bail commercial et à en fournir les justificatifs, - à titre infiniment subsidiaire, si elle procédait à une interprétation extensive du bail commercial et considérait les charges de copropriété récupérables entre ses mains, - dire et juger que le quantum des condamnations sollicitées à son encontre doit être réduit à hauteur de 295,57 euros, - en toute hypothèse, - débouter la société AG Chemin Long de toutes demandes plus amples et contraires, - la condamner à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 40 782,50 euros au titre des charges de copropriété versées et non dues sur les années 2014 à 2019, outre la somme de 1 508,78 euros au titre de la prétendue régularisation de charges effectuées pour les années 2014 et 2015, - confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la société AG Chemin Long tendant à solliciter la somme de 4 000 euros pour résistance abusive, et en conséquence, rejeter cette demande de la société AG Chemin Long, - condamner la société AG Chemin Long à verser à la société AG Chemin Long la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par dernières écritures notifiées par RPVA le 15 juin 2021, auxquelles la cour se réfère expressément, la société AG Chemin Long, demande à la cour de : - vu les articles 1134 ancien et 1103 du code civil, - vu le bail commercial souscrit entre les parties le 12 décembre 2013, - vu les pièces produites au débat, - déclarer recevable mais mal fondée la société Instinct Irise en son appel à l'encontre du jugement rendu par la 5ème chambre civile près le tribunal judiciaire de Bordeaux le 14 janvier 2021, - la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident à l'encontre dudit jugement, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande en paiement de charges formée par elle, - condamner par conséquent la société Instinct Irise à lui payer la somme de 3 895,57 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2017, - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a débouté de sa demande en réparation, - condamner la société Instinct Irise à lui verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive dans l'exécution de ses obligations contractuelles à son égard, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Instinct Irise de sa demande reconventionnelle en répétition de l'indu, - débouter la société Instinct Irise de l'intégralité de ses demandes principales et subsidiaire, - condamner la société Instinct Irise à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Instinct Irise aux entiers dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2023 et le dossier a été fixé à l'audience du 13 mars 2023. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions notifiées. MOTIFS DE LA DECISION 1- Le bail stipule en son article 8 que le preneur supportera toutes les charges de ville et de police ainsi que toutes les impositions propres à son activité. Le preneur est notamment tenu au paiement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères, balayage..ainsi que toute nouvelle contribution, taxe des collectivités locales et autres, outre augmentation d'impôt, afférents aux locaux loués. Le preneur est également tenu au paiement et remboursement de l'impôt foncier, la taxe professionnelle et la contribution économique territoriale afférents aux locaux loués, des primes d'assurances souscrites par le bailleur, ainsi que des honoraires de gestion du mandataire gérant du bailleur. En ce qui concerne les charges propres de l'immeuble et celles des parties communes de l'ensemble immobilier dans lequel sont situés les locaux loués, le preneur est tenu au règlement et au remboursement de l'intégralité desdites charges qui seront pour les parties communes réparties au prorata de la superficie des locaux loués par rapport à la superficie occupée de l'ensemble immobilier. 2- L'appelante fait valoir aux termes de ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer que : - l'intimée n'avait pas indiqué en début de procédure qu'elle n'était que crédit preneuse des lieux et que ceux-ci n'étaient pas en copropriété, - l'intimée intègre les charges de son crédit-bail dans les charges locatives, - les charges appelées n'ont aucune cohérence et ne sont pas justifiées par les pièces produites, - il n'est pas justifié de la répartition des charges par le crédit-bailleur, - il est facturé des charges au titre de factures émises par la société Advenis en qualité de prestataire de service , société gérée par les mêmes personnes que celles qui président la société AG Chemin Long; que ces prestations sont fictives, - l'article 8 du bail doit être interprété de manière restrictive; la formulation générique de cette clause ne permet pas d'imputer au preneur ni les frais de financement et d'acquisition du bien immobilier par le preneur, ni les charges de copropriété, - la société AG Chemin Long a bénéficié de deux avoirs de la société Genefim (5090,68 euros et 3141,61 euros au titre des charges de copropriété 2014) dont elle n'a pas tenu compte dans les montants réclamés à sa locataire. - il n'a pas été tenu compte de ses versements intervenus depuis l'assignation. 3- L'intimée rétorque qu'elle a communiqué l'ensemble des justificatifs utiles à sa locataire et que les décomptes produits sont détaillés et probants. 4- Le bail objet de ce litige a été conclu avant la loi Pinel du 18 juin 2014, de sorte que les parties pouvaient librement convenir de la répartition des charges de l'immeuble loué entre elles, sauf en ce qui concernent les grosses réparations obligatoirement mises à la charge du bailleur. L'ensemble des autres charges pouvaient être mises à la charge du preneur, y compris les charges appelées improprement de copropriété, qui sont en réalité les charges de l'association syndicale libre gérée par Foncia, et mises à la charge du crédit bailleur qui les répercute à son crédit preneur qui les répartit ensuite entre ses différents locataires. Contrairement à ce qui est soutenu, le bail stipule de manière explicite et régulière, que ces charges, qui concernent les parties communes de l'ensemble immobilier dans lequel sont situés les locaux loués, et non du seul immeuble dans lequel se situe le local loué, seront mises à la charges du preneur et réparties au prorata de la superficie des locaux loués par rapport à la superficie occupée de l'ensemble immobilier. En revanche, le coût du crédit-bail ne peut être répercuté par le crédit-preneur à son locataire, mais la société AG Chemin Long ne fait pas état de ce type de charges dans son décompte. La cour relève que les deux décomptes produits aux débats par la bailleresse ( en pièce 2 et 10) ne sont pas exploitables puisqu'ils visent des factures non produites aux débats et ne font pas état des versements effectués par la locataire et de leur imputation. Le calcul des surfaces exploitées servant de base aux calculs des charges récupérables sur la locataire n'est pas justifié. L'ensemble des factures relatives aux dépenses reprises dans le décompte ne sont pas produites. L'intimé ne répond pas sur le moyen tiré de la non prise en compte de deux avoirs en 2014 et sur des versements de l'appelante du 25 octobre 2017. Compte tenu de ces éléments, il convient d'ordonner d'office une expertise judiciare afin de permettre à la cour de disposer de tout élément utile sur le calcul des charges locatives dues par la locataire sur la base des principes ci-dessus dégagés. Les frais de cette expertise seront mis à la charge de la société Instinct Irise et de la société AG Chemin long. Il sera prononcé un sursis à statuer sur l'ensemble des demandes. Les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et mixte, Dit que les charges appelées par la société Foncia Chabaneau au titre de l'ASL Chateau Rouquey font partie des charges locatives récupérables par la société AG Chemin Long sur ses locataires 'au prorata de la superficie des locaux loués par rapport à la superficie occupée de l'ensemble immobilier', Surseoit à statuer sur l'ensemble des demandes et avant dire droit Ordonne une expertise judiciaire, Commet pour y procéder : [K] [J] [Adresse 2] [Localité 5] Mel : [Courriel 7] avec pour mission, après s'être fait remettre toutes les pièces qu'il jugera utiles à l'exercice de sa mission, de donner tout élément à la cour susceptible de lui permettre de déterminer le montant des charges locatives à la charge de la société Instinct Irise pour les années 2014 à 2017 et de faire les comptes entre les parties, Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile, Dit que dans les deux mois du prononcé du présent arrêt, la société Instinct Irise et la société AG Chemin long devront consigner auprès du Régisseur d'avances et de recettes une somme de 1500 euros chacune à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, Dit qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile, sauf prorogation du délai de consignation, Dit que pour procéder à sa mission l'expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise; - à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai : . en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations; . en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent; . en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse; - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : . fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, . rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du CPC, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai. Dit que l'expert devra déposer son rapport définitif au greffe de la Cour dans les HUIT mois de la date à laquelle il aura été avisé de la consignation de la provision par le greffe, et en faire parvenir une copie à chacune des parties  Dit que la mesure d'expertise sera effectuée sous le contrôle du conseiller chargé de suivre les opérations d'expertise, à qui il sera référé en cas de difficulté et qui pourra notamment pourvoir au remplacement de l'expert en cas de refus ou d'empêchement  Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état du 26 septembre 2023, Réserve les dépens. Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.