Tribunal judiciaire, 27 mars 2025. 24/03518

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] JUGEMENT DU 27 MARS 2025 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 24/03518 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZXT N° de MINUTE : 25/00494 DEMANDEUR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet AMI ILE DE FRANCE, sise [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Maître [W], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811 C/ DEFENDEUR Monsieur [Y] [T] [Adresse 4] [Localité 7] non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier. DÉBATS Audience publique du 12 décembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] a assigné M. [Y] [T] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de : - condamner M. [Y] [T] au paiement d’une somme de 17 867,59 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3ème trimestre 2023 incluse) ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; - condamner M. [Y] [T] au paiement d’une somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner M. [Y] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. La signification de cette assignation a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile. M. [Y] [T] n’a pas constitué avocat. Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile. Par ordonnance du 18 juin 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 12 décembre 2024. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 27 mars 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal. MOTIFS DE LA DECISION Sur la qualification du jugement Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, M. [Y] [T] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024 ayant donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et n’ayant pas constitué avocat. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels, auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] verse aux débats à l’appui de sa demande : - une matrice cadastrale éditée le 07 août 2023 et mentionnant une mise à jour en 2022 ; - un tableau intitulé « DECOMPTE ACTUALISE AU 18 SEPTEMBRE 2023 » non daté, portant sur la période du 17 décembre 2013 au 1er août 2023, faisant apparaître au 18 septembre 2023 un solde débiteur de 17 867,59 euros et mêlant des charges de copropriété avec des frais de mise en demeure, de transmission de dossier à avocat et huissier ; - des appels de fonds et de décompte de charges datés du 21 septembre 2020 au 05 juillet 2023 ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 novembre 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 février 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juin 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 04 mars 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ; - le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 janvier 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ; - une attestation datée du 09 mai 2023 attestant de l’absence de recours contre les assemblées générales des 27 novembre 2019, 27 février 2020, 1er juin 2021, 04 mars 2022 et 13 janvier 2023 ; - le contrat de syndic conclu le 13 janvier 2023 pour la période du 13 janvier 2023 au 12 avril 2025 ; - une lettre de mise en demeure datée du 23 novembre 2022 dont l’avis de réception n’est pas produit ; - une lettre intitulée « COMMANDEMENT » datée du 13 décembre 2022 adressée à « Maître BJA AVOCATS » ; - une lettre de mise en demeure datée du 02 mars 2023 dont l’avis de réception n’est pas produit ; - une lettre du cabinet BJA AVOCATS datée du 13 décembre 2022 adressé à M. [Y] [T] et dont l’annexe « décompte actualisé » et l’avis de réception ne sont pas produits. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] ne rapporte pas la preuve que M. [Y] [T] est propriétaire du lot n°8 au sein de cet immeuble pour la période de charges réclamées soit du 17 décembre 2013 au 1er août 2023. En effet, la matrice cadastrale versée aux débats a été éditée le 07 août 2023 et mentionnant une mise à jour en 2022, soit 2 ans avant l’assignation introductive d’instance, et est insuffisante à rapporter une telle preuve sans être corroborée par d’autres éléments de preuve. En outre, les appels de fonds versés aux débats ne mentionnent aucun numéro de lots. Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] ne rapporte pas plus la preuve de la réalité de sa créance, une telle preuve ne pouvant résulter d’un tableau de décompte établi par ses soins qui n’est corroboré par aucune autre pièce comptable. En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] de sa demande de charges arrêtée à l’échéance du 3ème trimestre 2023 inclus ainsi que de sa demande subséquente de capitalisation des intérêts. Sur la demande en dommages et intérêts En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] a été débouté de sa demande principale d’arriéré de charges et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de M. [Y] [T]. Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire. Sur les dépens En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens. Sur les frais irrépétibles L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l'espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Déboute le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] de sa demande de charges arrêtée à l’échéance du 3ème trimestre 2023 inclus ainsi que de sa demande subséquente de capitalisation des intérêts ; Déboute Syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ; Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé. Fait au Palais de Justice, le 27 Mars 2025 LA GREFFIERE LE JUGE S. HAFFOU G.HIRIART