Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/00018

MINUTE N° : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Novembre 2024 N° RC 24/00018 DÉCISION contradictoire et en premier ressort [R] [V] [B] [Z] épouse [V] ET : [W] [S] [T] [U] Débats à l'audience du 10 Octobre 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] TENUE le 22 Novembre 2024 Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d'appel d'Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection, GREFFIER : E. FOURNIER, DÉBATS : A l'audience publique du 10 Octobre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : Monsieur [R] [V] né le 06 Décembre 1985 à TOGO, demeurant [Adresse 1] Madame [B] [Z] épouse [V] née le 28 Novembre 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] représentéspar Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant substitué par Me M. DUBOIS substituée par Me MORENO D'une Part ; ET : Madame [W] [S], demeurant [Adresse 2] comparante Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 2] comparant D'autre Part ; EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 mai 2019, Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V] ont loué à Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 995 euros, outre 05 euros au titre des provisions pour charges. Par acte d’huissier du 17 mai 2024 remis à personne à Monsieur [T] [U] et à domicile à Madame [W] [S], Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V] ont fait délivrer à Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] un commandement de payer la somme de 3000 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 mai 2024. Par acte d’huissier en date du 25 juillet 2024 délivré à personne à Monsieur [T] [U] et à domicile à Madame [W] [S], Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V] ont fait assigner Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, et demandent de : - déclarer Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, - constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, - condamner les locataires ainsi que tous occupants de leur chef à quitter sans délai les lieux, - autoriser le bailleur à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, - condamner solidairement les locataires à leur payer, à titre provisionnel : * une indemnité provisionnelle d'un montant de 5146,51 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal, * condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, - condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures, conformément aux termes de l'article 455 du code de procédure civile. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’[Localité 5] et [Localité 6] le 26 juillet 2024. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2024. A cette audience, Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V], représentés, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8000 euros, au titre des loyers et charges échus au 10 octobre 2024, terme du mois de octobre 2024 inclus. Ils s'opposent à tout délai de paiement et à une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire. Les locataires sont présents. Ils reconnaissent le montant de leur dette et expliquent les mensualités impayées par la perte de son travail par Monsieur [T] [U]. Ils expliquent vouloir déposer un dossier devant la commission de surendettement et avoir formé des demandes de logements sociaux. Le juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe le 26 août 2024. L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu. Sur la recevabilité de la demande L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 octobre 2024. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d’accomplir cette formalité à peine d'irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable. Sur les demandes principales Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 17 mai 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juillet 2024. Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation Les bailleurs ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. S’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ou leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. Sur la demande de condamnation en paiement Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». L'article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». En l’espèce, Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont ils réclament l’exécution. La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 8000 euros au 1er novembre 2024. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme qu'ils reconnaissent devoir. En l’espèce, le contrat de bail consenti entre Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V] d’une part, et Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] d’autre part mentionne la solidarité (article 7 – page 4). Par voie de conséquence, Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] seront tenus solidairement au paiement de la dette locative. L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ». L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ». En l'espèce, le bailleur demande dans son assignation, reprise à l'audience, la condamnation des locataires au paiement des sommes dues et d’une indemnité d’occupation, avec intérêts de droit, à compter de chaque échéance. La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 17 mai 2024 pour la somme de 3000 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus. Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U], présents à l’audience, demandent des délais de paiement. Ils sollicitent également la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils n’ont toutefois pas repris le paiement des loyers courants. Aussi, il y a lieu de débouter Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] de leur demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. L’expulsion des locataires sera ordonnée, en conséquence. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ceux-ci comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V]. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V], Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2019 entre Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V], d’une part, et Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ; CONSTATE que Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] sont depuis cette date occupant sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 3] ; ORDONNE en conséquence à Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] de quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, rappelant qu’en application de ces dispositions les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; CONDAMNE Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] à verser à Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] à verser à Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V] la somme provisionnelle de huit mille euros (8000 euros) (décompte arrêté au 1er novembre 2024, terme du mois d’ octobre 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ; avec intérêt au taux légal à compter du 17 mai 2024 sur la somme de trois mille euros (3000 euros), puis à compter de la présente décision pour le surplus ; DÉBOUTE Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] de leur demande tendant à l'octroi de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; CONDAMNE Madame [W] [S] et Monsieur [T] [U] à payer à Monsieur [R] [V] et Madame [B] [Z] épouse [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière. La greffière, Le juge des contentieux de la protection,