Cour de cassation, 11 février 2016. 14-27.065

CIV.3 SM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 février 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10080 F Pourvoi n° G 14-27.065 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Carrefour Property France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 17 septembre 2014 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre renvoi cassation), dans le litige l'opposant à la société Cariou, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Odent et Poulet, avocat de la société Carrefour Property France, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Cariou ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Carrefour Property France aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Carrefour Property France ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Cariou ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille seize. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils pour la société Carrefour Property France II est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un bailleur commercial (la société Carrefour Property France) à régler une indemnité d'éviction d'un montant de 490.596 € à la preneuse (la société Cariou) ; AUX MOTIFS QUE, sur l'indemnité principale d'éviction, pour allouer à la société Cariou une somme de 601.829 € au titre de l'indemnité principale d'éviction, le tribunal avait fait sienne l'évaluation établie par M. [F], expert judiciaire, qui avait pris en compte, tant l'achat que l'aménagement d'un nouveau terrain destiné à la réinstallation, que la construction des bâtiments nécessaires à l'exploitation, soit une somme totale de 707.601 € après correctif en fonction des surfaces antérieurement occupées, dont il avait déduit l'économie de loyer réalisée (246.879 €), pour retenir une indemnité principale d'éviction de 460.722 € ; que la société Cariou, faute de possibilité de louer les locaux commerciaux nécessaires à son activité à proximité du site dont elle avait été évincée, avait été contrainte, pour ne pas perdre son fonds de commerce et pour les motifs parfaitement exposés par M. [F] dans son rapport, d'acquérir le seul terrain disponible pour y faire édifier les bâtiments nécessaires à l'exploitation, obligation qui devait être prise en compte dans l'évaluation de l'indemnité d'éviction ; que, toutefois, l'évaluation faite par M. [F], si elle avait tenu compte de l'économie de loyer réalisée, avait fait abstraction du bénéfice retiré de l'acquisition de nouveaux locaux commerciaux parfaitement adaptés ; qu'au surplus, le rapport d'expertise avait été déposé avant la réalisation de l'opération d'installation dans les nouveaux locaux ; qu'il s'était avéré que c'était une autre société, la société Financière Cariou, société holding de la société Cariou, qui avait acquis le terrain et financé les constructions, pour donner l'ensemble en location à cette dernière qui s'y était installée le 30 décembre 2009 ; qu'outre que la méthode retenue par M. [F] pour déterminer l'indemnité principale d'éviction présentait l'inconvénient majeur d'entériner un enrichissement sans cause de la société Cariou, elle était d'autant moins exploitable que la société Cariou n'avait finalement pas supporté, en tout cas directement, le coût de revient des installations qu'elle occupait ; que, d'autre part, compte tenu du loyer très élevé qu'elle supportait en raison de ses liens avec sa bailleresse qui lui avait fait supporter indirectement ce coût de revient, son loyer ne pouvait utilement servir de référence pour déterminer le montant de l'indemnité principale d'éviction par la méthode dite de différentiel de loyer ; que M. [J], s'il n'avait pas été désigné par décision de justice, mais sollicité par la société Carrefour en 2011, était le seul des trois experts ayant examiné le litige à avoir mené ses opérations en connaissance de cause des conditions effectives de réinstallation de la société Cariou ; que la méthode selon le différentiel de loyer utilisée par ce dernier expert, sous réserve de correctifs pour tenir compte de l'obligation de financer, ne serait-ce qu'indirectement, le surcoût lié à l'acquisition du terrain et à la construction du bâtiment nécessaire pour la préservation du fonds de commerce, devait en conséquence être validée par la cour ; qu'ainsi que l'avaient retenu tant M. [J] que M. [F], le montant des loyers payés à la société Carrefour si la société Cariou était restée dans les lieux, pouvait être évalué à 319.824 € sur 9 ans ; que le coût de l'achat du terrain et de la construction des bâtiments avait été chiffré par M. [J] de la même façon que M. [F], sauf pour l'achat du terrain, M. [J] ayant estimé que le coût devait être recalculé pour tenir compte de la superficie plus importante du terrain acquis par rapport au terrain précédemment loué ; que, cependant, M. [F] avait exposé ajuste titre que la société Cariou (en réalité la société Financement Cariou) s'était trouvée dans l'obligation d'acquérir la totalité de ce terrain de 6.000 m2 cédé par les Domaines sans possibilité de division ; qu'il s'agissait d'une contrainte liée à l'éviction qui devait être prise en compte ; que la cour d'appel retiendra en conséquence, conformément au rapport de M. [F] et pour les besoins de son calcul, une somme totale de 707.591 € pour le coût cumulé de l'acquisition du terrain et de la construction ; que, pour déterminer la valeur locative des nouveaux locaux, M. [J] avait utilisé un taux de rendement moyen de 7 %, qui devait être porté par la cour à 10 % pour tenir compte, ainsi qu'il avait été exposé ci-dessus, de la nécessité par la société Cariou de financer indirectement par son loyer l'ensemble de l'opération immobilière ; que le nouveau loyer théorique annuel retenu (arrondi) était ainsi de : 707.591 € x 10 % = 70.760 € ; que, selon la méthode de calcul de M. [J] que la cour adoptait, le coût sur 9 ans était de : 70.760 x 3 = 212.280 € (pour les trois premières années) ; 74.298 (5 % d'augmentation) x 3 = 222.894 (pour les trois années suivantes) ; 78.013 (5 % d'augmentation) x 3 = 234.039 € (pour les trois dernières années), soit un total de 669.213 €; que si M. [J] avait pratiqué un abattement de 40 % pour tenir compte d'un avantage commercial, il ne résultait pas de l'expertise de M. [F], qui s'était interrogé sur ce point et avait mesuré les avantages et inconvénients du nouvel emplacement, que cet avantage commercial était établi ; que le fait, invoqué par la société Carrefour, que les résultats de la société Cariou seraient meilleurs, pouvait en effet s'expliquer par la superficie des locaux commerciaux beaucoup plus importante (1.137 m2 au lieu de 790 m2 précédemment) ; que le différentiel de loyers était en conséquence de : 669.213 - 319.824 € = 349.389 €, montant auquel la cour devait fixer l'indemnité principale d'éviction ; 1° ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en ayant tout à la fois retenu que la méthode de M. [F] n'était pas pertinente, car elle « a fait abstraction du bénéfice retiré de l'acquisition de nouveaux locaux parfaitement adaptés « (arrêt, p. 5 § 6) et qu'il ne résultait pas de cette même expertise [F] que l'avantage commercial présenté par les nouveaux locaux était établi (arrêt, p. 7 § 2), soit en ayant retenu à la fois, pour refuser tout abattement tenant compte d'un avantage commercial, que les nouveaux locaux présentaient un avantage commercial et qu'ils n'en présentaient pas, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 2° ALORS QUE le montant de l'indemnité principale d'éviction, calculée selon la méthode du différentiel de loyer, doit être fixé en proportion d'une surface équivalente à celle des anciens locaux et non en fonction de la surface plus importante des nouveaux ; qu'en ayant, après avoir constaté que les nouveaux locaux commerciaux avaient une superficie de 1.137 m2 au lieu de 790 m2 (arrêt, p. 7 § 3), omis de minorer l'indemnité d'éviction en fonction de la surface des anciens locaux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce.