Cour d'appel, 21 novembre 2023. 22/02799

ARRET N° S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE NPJA C/ [Z] [P] MS/VB/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/02799 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IO6B Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEAUVAIS DU QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE NPJA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me David GONCALVES de la SELARL BOËGE AVOCATS BEAUVAIS, avocat au barreau de BEAUVAIS APPELANTE ET Monsieur [V] [Z] né le 05 Juin 1992 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007029 du 15/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS) Madame [E] [P] née le 26 Novembre 1993 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/007035 du 15/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS) Représentés par Me Aude TONDRIAUX-GAUTIER, avocat au barreau d'AMIENS INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 19 septembre 2023, l'affaire est venue devant Mme Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 novembre 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 21 novembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : Le 25 octobre 2013, la société civile immobilière NPJA (la SCI) a consenti à M. [Z] et Mme [P] un bail sur une maison à usage d'habitation située à [Adresse 6], moyennant un loyer de 620 euros hors charge. Suite au départ des locataires, un état des lieux contradictoire a été établi le 29 septembre 2020. Alléguant des dégradations des lieux, la SCI a, par acte du 19 octobre 2021, assigné M. [Z] et Mme [P] en indemnisation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais. Par jugement du 4 avril 2022, le juge des contentieux de la protection a : - débouté la SCI de sa demande au titre du solde des réparations locatives à raison du défaut d'entretien et des dégradations, - débouté la SCI de sa demande de dommages-intérêts, - condamné la SCI aux dépens et rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 3 juin 2022, la SCI a fait appel. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions du 5 septembre 2022, la SCI demande à la cour : - d'infirmer le jugement, - de condamner solidairement les consorts [Z]-[P] à la somme de 3 597 euros correpondant à la facture de la société [Localité 5] Home services d'un montant de 4 560 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 620 euros et du dernier versement de la CAF de 343 euros, - de condamner solidairement les consorts [Z]-[P] à la somme de 1 240 euros au titre de la perte de loyers causée par la durée des travaux de réparation, - de condamner solidairement les consorts [Z]-[P] à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par conclusions du 3 janvier 2023, les consorts [Z]-[P] demandent à la cour de : - confirmer le jugement, - condamner la SCI au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. MOTIVATION A titre liminaire, il sera indiqué que la demande de révocation de l'ordonnance de clôture faite par message notifié le 6 juin 2023 sur RPVA n'est pas régulière faute d'être faite par voie de conclusions. 1. Sur la demande en indemnisation des dégradations locatives, du défaut d'entretien et de la perte de loyer La SCI se plaint de dégradations locatives, pour lesquelles les travaux de remise en état listés dans une annexe de la facture du 3 décembre 2020 ont bien été réalisés et payés. Elle sollicite le montant de la facture et une indemnisation complémentaire pour perte de loyer compte tenu de la durée des travaux avant la remise en location. Mme [P] et M. [Z] répliquent que la facture a été établie par une société radiée depuis 2017 et qu'elle ne comporte aucune ventilation du prix, certains travaux ne correspondant pas aux constats faits dans l'état des lieux de sortie. Ils font valoir que le dépôt de garantie a été retenu par la bailleresse. Sur ce, selon l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont été occasionnées notamment par la vétusté. Il résulte de la comparaison entre les états des lieux d'entrée du 25 octobre 2013 et de sortie du 29 septembre 2020 que les peintures, à l'état neuf à l'entrée, sont en mauvais état dans toute la maison, comportant des trous, fissures et tâches, les équipements de cuisine sont à changer, les radiateurs sont sales et les extérieurs sont en mauvais état (plus de cailloux sur la terrasse et quasi-plus de pelouse). La SCI fournit une facture du 3 décembre 2020 de la société [Localité 5] home services pour un montant de 4 560 euros et une facture du 13 juin 2022 de la société Knis panneau pub d'un même montant correspondant au lessivage et remise en peinture de toute la maison d'une surface de 57 m2, réfection totale de la douche, décapage complet des WC, nettoyage complet des radiateurs et des ouvertures, changement de divers meubles et équipements. Si ces factures sont suspectes, l'une étant établie par une société radiée du registre du commerce et des sociétés et l'autre étant bien postérieure à la réalisation des travaux, il convient en tout état de cause d'appliquer un abattement pour vétusté tel que prévu par l'article 8 de l'accord portant sur la grille de vétusté et l'indemnité de remise en état des logements à l'Opac de [Localité 7] en date du 27 juin 1996. Cet accord prévoit qu'au delà d'une durée de vie de sept ans, la remise en peinture reste à charge du locataire à hauteur d'une valeur résiduelle de 10%, soit une somme de 456 euros due par les locataires, qui est intégralement compensée avec le dépôt de garantie retenu par la SCI. Par ailleurs, s'agissant de la perte de loyer, compte tenu de la vétusté inhérente à la durée d'occupation des lieux, les travaux s'imposaient, de sorte que le lien de causalité entre les dégradations et la remise en location tardive n'est pas établi. Le jugement est, par conséquent, confirmé. 2. Sur les frais du procès Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Partie perdante en cause d'appel, la SCI sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à Mme [P] et M. [Z] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, Confirme le jugement, Condamne la SCI NPJA aux dépens d'appel, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI NPJA à payer à [V] [Z] et [E] [P] la somme de 4 000 euros. LA GREFFIERE LE PRESIDENT