Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/04435

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Le : Copie conforme délivrée à : défendeurs Copie exécutoire délivrée à : demandeurs Pôle civil de proximité ■ PCP JCP requêtes N° RG 24/04435 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WSF N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le lundi 30 septembre 2024 DEMANDEURS Madame [M] [O], demeurant [Adresse 2] comparante en personne Intervention volontaire Monsieur [Y] [J] demeurant [Adresse 2] comparant en personne DÉFENDERESSES S.C.I. [V]-ONVEST MME [V] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Jean-luc GUETTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1184 Madame [Z] [S] épouse [V], demeurant [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure BILLION, juge des contentieux de la protection assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 juillet 2024 JUGEMENT contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2024 par Marie-Laure BILLION, juge assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier Décision du 30 septembre 2024 PCP JCP requêtes - N° RG 24/04435 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WSF EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2017, la SCI [V] INVEST a donné à bail à madame [M] [O] et monsieur [Y] [J] un appartement non meublé, sis [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 1270 € outre une provision sur charges de 80 €. Le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Un dépôt de garantie de 1270 € a été versé par les locataires. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été dressé à la conclusion du bail. Les locataires ont donné congé au 25 novembre 2022, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé, sans électricité, en présence des locataires et du mandataire du bailleur. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 janvier 2023, la SCI [V] INVEST a notifié à madame [M] [O] et monsieur [Y] [J] une liste de dysfonctionnements relevés à leur sortie et par la locataire suivante, entrée dans les lieux dès le 25 novembre 2022, ainsi qu’un rappel au titre des taxes d’ordures ménagères, justifiant la conservation intégrale du dépôt de garantie et une demande de paiement de 365,26 euros en complément. Madame [M] [O] et monsieur [Y] [J] ont contesté les calculs et retenues et l’ont fait savoir à la bailleresse le 14 mars 2023, dans l’attente des divers justificatifs. Après intercession infructueuse d’un juriste mandaté par l’assureur de la bailleresse, chaque partie a saisi la commission départementale de conciliation (DRIHL de [Localité 5]) dont l’avis n’a pas permis de résoudre le différend. Madame [M] [O] a fait convoquer la SCI [V] INVEST devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par requête en date du 14 mars 2024, aux fins de voir ledit tribunal condamner la SCI [V] INVEST à lui payer 692,39 € en restitution du solde du dépôt de garantie,1756,30 € au titre de la majoration de 10% prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,1000 € de dommages et intérêts, justifiés à l’audience par le temps consacré à la procédure. L’affaire est appelée et entendue à l’audience du juge des contentieux de la protection du 1er juillet 2024. A cette audience, la demanderesse est présente et monsieur [Y] [J] comparait volontairement, en qualité de cotitulaire du bail. Tous deux demandent le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent n’avoir eu aucun justificatif avant le mois de mai 2023, alors que tout aurait dû être présenté, justifié et restitué au maximum deux mois après la fin du contrat de bail. En défense, la SCI [V] INVEST fait valoir que : La majoration ne saurait s’appliquer, dans la mesure où les locataires ont refusé de transmettre leur nouvelle adresse lors de l’état des lieux de sortie,Subsidiairement, une telle majoration serait abusive au regard des propositions faites en phase amiable et du fait que les deux états des lieux (entrée et sortie) n’étaient pas identiques.Elle a proposé de restituer 692 € lors de la conciliation, ce que les demandeurs ont refusé, et maintient le jour de l’audience une offre de transaction à hauteur de 677 € qui correspond à un calcul au plus juste des frais de réparation, hors main-d’œuvre et en abandonnant certaines factures, telles que les changements d’ampoules.Concluant en réplique, la SCI demande au tribunal de la juger fondée à retenir 1131,46 € sur le dépôt de garantie,débouter madame [M] [O] et monsieur [Y] [J] de l’indemnité de 10% du loyer brut et de leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Et les condamner à lui payer 3000 euros pour ses frais irrépétibles. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en restitution du dépôt de garantie : 1/ Sur les frais mis à la charge du locataire après l’état des lieux de sortie : Selon l'article 22 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Toutefois, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Aux termes des articles 7-1 et 23 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie (...) 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, et se prescrivent par trois ans. Les pièces versées par les parties sont les suivantes : Les états des lieux d’entrée et de sortie, rédigés sur des supports différents  Les taxes foncières 2022 : TEOM 2020 : 151 €, 2021 : 151 € et 2022 : 156 €.Une facture Shiva « grand nettoyage » du 30/11/2022 pour 135 €Une facture Plateforme du bâtiment du 01/12/2022 de 21,58 € pour du jointUne facture Leroy Merlin du 4/12/2022 de 126,90 € pour du joint et un rouleau fibre de verre Une facture Leroy Merlin du 15/12/202 de 102,10 € pour du mastic de maçonnerieUne facture Forum du bâtiment du 14/12/2022 de 287,82 € pour une serrure 3 points.Une lettre du 16/12/2022, signée de [K] [G], locataire entrante, listant divers dysfonctionnements. Bien qu’il soit mal aisé et fastidieux de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie, il ressort de cette comparaison que : Tous les éléments brièvement répertoriés à l’entrée le 18 mai 2017 sont classés A ou B (très bon ou bon état) à l’exception des garde-corps, dégradés, qui ne sont pas querellés.Aucune observation n’est notée à l’entrée Les photos produites par les demandeurs laissent voir des cloques sur deux murs, au même niveau que celles prises à la sortie Cinq ans après, l’état des lieux de sortie est particulièrement détaillé et documenté mais sans fluidité. La synthèse met en exergue des écarts ciblés dans toutes les pièces.Un élément de la porte d’entrée manquantDes murs fissurés (cuisine et salon)De la poussière dans une rainure de fenêtreDes taches et traces de moisissure au plafond de la salle d’eauDes dépôts de calcaire sur la robinetterie En cas de litige, la législation impose au bailleur de produire les justificatifs au soutien des retenues opérées sur le dépôt de garantie. En l’espèce, peuvent être mis à la charge des locataires, au titre de l’entretien et des réparations leur incombant, et en tenant compte de l’effet de la vétusté : Un nettoyage de l’appartement (135 euros)Le comblement et le remplacement des joints (21,58 et 102,10 euros)L’entretien de la robinetterie (absence de justificatif) L’humidité du mur de la chambre, présente lors de l’état des lieux d’entrée, connue de la bailleresse, ne relève pas de la responsabilité des occupants. Il sera jugé que les demandeurs supporteront les frais de remise en état à hauteur de 258,68 euros, et les taxes d’ordures ménagères à hauteur de 445 euros, par prélèvement sur le dépôt de garantie. En conséquence, et par soustraction, la SCI [V] INVEST est condamnée à payer à madame [M] [O] et monsieur [Y] [J] la somme de 566,32 € en restitution du solde du dépôt de garantie. 2/ Sur la majoration de 10% du loyer par mois de retard Selon l'article 22 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans le délai de deux mois en cas d’écart entre les états des lieux, le solde du dépôt restant dû, après arrêté des comptes, est majoré de plein droit d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. La bailleresse ayant fait part de ses réserves moins de deux mois après la fin du bail, la conservation d’une partie du dépôt de garantie étant jugée fondée, des tentatives de règlement amiable émaillant du dossier, les demandeurs seront déboutés de leur prétention à l’application de cette disposition. Sur la demande en dommages et intérêts : Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe a chaque partie de prouver conformément a la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le dommage doit résulter d’une faute. Il appartient à celui qui s’en prévaut de la prouver. Le préjudice engendré doit présenter un caractère certain, direct et déterminé. Les demandeurs expliquent avoir dû consacrer du temps à la gestion de ce litige mais ne justifient pas le préjudice allégué, sauf à le requalifier en frais irrépétibles, prévus à l’article 700 du code de procédure civile. Dès lors, faute d’en justifier le bien-fondé, madame [M] [O] et monsieur [Y] [J] sont déboutés de toute demande de dommages et intérêts. Sur les dépens et les frais irrépétibles Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [V] INVEST est condamnée aux dépens de l’instance. En équité, les parties sont déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, CONDAMNE la SCI [V] INVEST à payer à madame [M] [O] et monsieur [Y] [J] la somme de 566,32 € en restitution du solde du dépôt de garantie, DEBOUTE les demandeurs de leur prétention au titre de la pénalité mensuelle de 10% du loyer en cas de non-restitution du dépôt de garantie ; DEBOUTE madame [M] [O] et monsieur [Y] [J] de leur demande de dommages et intérêts, DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI [V] INVEST aux dépens de l'instance, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LA JUGE