Cour d'appel, 29 janvier 2025. 24/01183

29/01/2025 ARRÊT N°69/2025 N° RG 24/01183 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QENM EV/IA Décision déférée du 27 Mars 2024 Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 23/04) F.LEBON [D] [K] C/ S.A. 3F OCCITANIE CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ *** APPELANT Monsieur [D] [K] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Marie-léa BOUKOULOU, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-5769 du 15/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE S.A. 3F OCCITANIE [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre P. BALISTA, conseiller S. GAUMET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 30 septembre 2021, la SA 3F Occitanie a donné à bail à M. [D] [K], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 445,94 € hors provisions sur charges. Par acte du 24 août 2023, la SA 3F Occitanie a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire. Par acte du 4 novembre 2023, la SA 3F Occitanie a fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat,l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de sommes. Par ordonnance réputée contradictoire du 27 mars 2024, le juge a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2021 entre les parties concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5] sont réunies au 25 octobre 2023, - ordonné en conséquence à M. [D] [K] de libérer les lieux et restituer les clés dès la signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut pour M. [D] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F Occitanie pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de touts occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures d'exécution, des articles L451-1 et R451-1 en cas d'abandon des lieux, - condamné M. [D] [K] à payer à la SA 3F Occitanie à titre provisionnel la somme de 3 249,10 € au titre de l'arriéré locatif (décompte arrêté au 19 janvier 2024, incluant le quittancement de décembre 2023), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 223,65 € à compter de l'assignation (24 novembre 2023) et à compter de l'ordonnance pour le surplus, - condamné M. [D] [K] à payer à la SA 3F Occitanie à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 25 octobre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l'arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 19 janvier 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse, - condamné M. [D] [K] à payer à la SA 3F Occitanie une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [D] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, - rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 5 avril 2024, M. [D] [K] a relevé appel de la décision. PRÉTENTION ET MOYENS DES PARTIES M. [D] [K] dans ses dernières conclusions du 27 juin 2024, demande à la cour au visa des articles 114, 648 du code de procédure civile, 1343-5 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de : - réformer la décision du 27 mars 2024 dans toutes ses dispositions, - infirmer la décision en toutes ses dispositions, - prendre acte de ce que le locataire a repris les paiements, - homologuer l'accord intervenu entre les parties, - prendre acte de ce que M. [K] s'engage à apurer l'intégralité de la dette avant le 1er juin 2026 en cas de retour à meilleure fortune, - ordonner la suspension de la clause résolutoire, - ordonner que le paiement en deniers et en quittances, - accorder à M. [K] des larges délais de paiement, - prendre acte que M. [K] se reconnaît débiteur, - ordonner qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. La SA 3F Occitanie dans ses dernières conclusions du 10 septembre 2024, demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance du 27 mars 2024 en ce qu'elle a ordonné à M. [D] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès sa signification, - la confirmer pour le surplus, Y ajoutant, - condamner M. [D] [K] à payer à la SA 3F Occitanie une provision de 1 638,88 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer, mensualité d'août 2024 comprise, en deniers ou quittances, - dire et juger que M. [D] [K] pourra s'en acquitter en versant avant le 1er de chaque mois, en plus des loyers et charges courants, la somme de 83 €, et ainsi de mois en mois jusqu'au parfait règlement, - dire et juger que le défaut de paiement d'une mensualité à l'échéance prescrite emportera déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible, - dire et juger que si M. [D] [K] se libère dans le délai et selon les modalités précisées du montant de cette provision, ainsi que de ses intérêts, frais et accessoires, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, - dire et juger que faute de s'acquitter d'un seul versement à l'échéance prescrite, la clause résolutoire reprendra son entier effet, qu'elle sera immédiatement acquise et que M. [D] [K] devra, ainsi que tous occupants de son chef, quitter et rendre libre le logement loué après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi le bailleur pourra l'y contraindre par tous moyens et voies de droit, - fixer l'indemnité provisionnelle d'occupation au montant du loyer indexé et des charges conventionnels, et condamner M. [D] [K] au paiement provisionnel de cette somme en cas de non-paiement et où la clause résolutoire serait acquise, - condamner M. [D] [K] à payer à la SA 3F Occitanie la somme supplémentaire de 450 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, y compris en cause d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue en date du 2 décembre 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS M. [K] fait valoir que : ' la décision déférée ne précise pas les mois impayés et qu'aucun décompte n'indique à quoi correspond le montant réclamé, ' il a repris le paiement des loyers, ' il a perdu son travail et verse une contribution aux frais d'entretien et d'éducation de ses deux enfants, ' les deux parties ont signé un protocole d'accord portant sur le paiement échelonné de sa dette. La bailleresse oppose que : ' les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai légal, ' le locataire respecte le plan qui lui a été proposé en juin 2024, sa dette s'élève désormais à 1638,88 € et qu'en conséquence il n'y a plus lieu d'ordonner la libération immédiate des lieux mais de lui accorder des délais de paiement avec suspension du jeu de la clause résolutoire. L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l'article 24 de la même loi, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 30 septembre 2021 comprend une clause résolutoire en son article 9 conformément aux articles sus-visés. La SA 3F Occitanie a fait délivrer à M. [K] le 4 août 2023 un commandement de payer la somme principale de 1650,24 € visant la clause résolutoire du bail. Ce commandement comporte un décompte des sommes réclamées qui n'est pas précisément contesté par le locataire. A défaut pour M. [K] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 5 octobre 2023, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. Le juge des référés, juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 5 octobre 2023, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. En cet état, M. [K] est occupant sans droit des locaux appartenant à la SA 3F Occitanie depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, la SA 3F Occitanie est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise. L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point. La bailleresse produit un décompte qui n'est pas précisément contesté par le locataire au terme duquel ce dernier est redevable au 10 septembre 2024 d'un montant de 1638,88 €, il conviendra en conséquence d'actualiser le montant de la provision accordée à la bailleresse. M. [K] ne justifie pas de versements qui n'auraient pas été pris en compte. La décision sera réformée de ce chef aux fins d'actualisation. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.». La cour constate que la bailleresse ne remet pas en cause l'accord qu'elle a pris avec le locataire portant sur la suspension de la clause résolutoire moyennant le versement par ce dernier de la somme de 83 € en plus du loyer courant. En conséquence, il doit être fait droit à sa demande de suspension de la clause résolutoire selon des modalités précisées au dispositif. L'équité commande de confirmer la décision déférée sur l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la bailleresse à ce titre en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour Confirme la décision déférée, sauf en ce qu'elle a ordonné à M. [D] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès sa signification et sauf à actualiser le montant de la provision, Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, Condamne M. [D] [K] à payer à la SA 3F Occitanie une provision de 1638,88 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement, mensualité d'août 2024 comprise, Dit que M. [D] [K] pourra s'acquitter du paiement de l'arriéré effectivement dû à la date du présent arrêt en mensualités de 83 €, exigibles chaque mois en même temps que le loyer courant, jusqu'au parfait règlement de la dette, Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et de toute procédure d'exécution engagée et dit qu'en cas de respect de l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, Dit que, faute pour M. [D] [K] de payer cette somme à bonne date, en sus du loyer courant, dès le premier impayé et huit jours après l'envoi par la bailleresse d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine : - le tout deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire sera acquise à la date du 25 octobre 2023, - il pourra être procédé à l'expulsion de M. [D] [K] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, le sort des meubles restés dans les lieux relevant des dispositions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - l'indemnité d'occupation est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et condamne M. [D] [K] au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à parfaite libération des lieux, Rejette la demande de la SA 3F Occitanie au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne M. [D] [K] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER E.VET