Texte intégral
TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE
Jugement du 17 février 2026
N° RG : 2024F01026
Société SCOT HOLDING S.A.S. [Adresse 1] Registre du Commerce et des Sociétés de Paris n° 853 649 754 (Avocat constitué : Maître Gaëtan BALESTRA, BGDM Avocats, avocat au barreau de Marseille) (Avocat plaidant : Maître Jean-Baptiste POTIER, A.A.R.P.I. LAMPIDES & POTIER, Avocat au barreau de Paris)
C /
Société LOCA-INVESTISSEMENT S.A.R.L. [Adresse 2] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n° 795 079 375 (Maître Emmanuel d'ESPARRON, avocat au barreau de Marseille)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Décision contradictoire et en premier ressort
Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l'audience publique du 9 décembre 2025 où siégeaient M. CASELLA, Président, M. DESPLANS, Mme BRIAL, Juges, assistés de Mme Marion SOSTEGNI Greffier Audiencier.
Prononcée à l'audience publique du 17 février 2026 où siégeaient M. TARIZZO, Président, M. DESPLANS, Mme LHERBIER, Juges, assistés de Mme Marion SOSTEGNI Greffier Audiencier.
EXPOSE DES FAITS :
La société SCOT HOLDING est une société de conciergerie pour propriétaires ou gestionnaires d'appartements mis en location saisonnière.
La société LOCA INVESTISSEMENT est une société de gestion immobilière.
Le 1 er octobre 2022, la société SCOT HOLDING a été mandatée par la société RENTAL pour lui fournir des services de conciergerie dans les appartements qu'elle exploite, sur la base d'une rémunération variable avec mention d'une somme plancher. Toutefois, le contrat n'a pas été signé.
Puis les prestations ont été effectuées au bénéfice de la société LOCA INVESTISSEMENT, société liée à la société RENTAL. Les factures ont été libellées et réglées au nom de la société LOCA INVESTISSEMENT.
Le 16 mai 2024, la société LOCA INVESTISSEMENT a adressé un email à la société SCOT HOLDING pour l'informer de son intention de mettre fin à la relation commerciale.
La société SCOT HOLDING a alors mandaté son conseil qui, le 7 juin 2024 a adressé un courrier de mise en demeure portant sur des sommes impayées.
C'est ainsi que l'affaire se présente devant le tribunal de céans.
LA PROCEDURE :
Par citation délivrée le 24 juillet 2024, la société SCOT HOLDING S.A.S. a cité devant le tribunal de commerce de [B], la société LOCA-INVESTISSEMENT S.A.R.L. pour entendre :
*Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-6 et 1240duCode civil,
*Vu l'article 700 du Code de procédure civile,
*Vu les pièces communiquées,
*Vu la lettre de mise en demeure du 7juin 2024,
* CONDAMNER la société LOCA-INVESTISSEMENT à payer à la société SCOT HOLDING la somme de 58.634,73 euros TTC, sauf à parfaire, correspondant au montant des sommes dues en rémunération des prestations de la société SCOT HOLDING jusqu'au terme de la relation contractuelle le 1 er octobre 2024, outre les intérêts légaux à compter du 7 juin 2024, date de la mise en demeure ;
* CONDAMNER la société LOCA-INVESTISSENENT à communiquer à la société SCOT HOLDING le détail du chiffre d'affaires réalisé depuis le mois de janvier 2024 sur les biens dont la société SCOT HOLDING assure la conciergerie et servant de base à sa rémunération ;
* CONDAMNER la société LOCA-INVESTISSEMENT à payer à la société SCOT HOLDING la somme de 15.000 00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier, sauf à parfaire ;
* DEBOUTER la société LOCA-INVESTISSEMENT de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
* CONDAMNER la société LOCA-INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 5.000,00 euros à la société SCOT HOLDING au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société SCOT HOLDING S.A.S. demande au tribunal de
*Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-6 et 1240duCode civil,
*Vu l'article 700 du Code de procédure civile,
*Vu les pièces communiquées,
*Vu la lettre de mise en demeure du 7juin 2024,
Sur la fin de non-recevoir,
* JUGER que la société SCOT HOLDING était en relation commerciale avec la société LOCA INVESTISSEMENT ;
* REJETER la fin de non-recevoir soulevée par la société LOCA INVESTISSEMENT pour un prétendu défaut d'intérêt à agir ;
Au fond,
* CONDAMNER la société LOCA-INVESTISSEMENT à payer à la société SCOT HOLDING la somme de 58.634,73 euros TTC, sauf à parfaire, correspondant au montant des sommes dues en rémunération des prestations de la société SCOT HOLDING jusqu'au terme de la relation contractuelle le 1 er octobre 2024, outre les intérêts légaux à compter du 7 juin 2024, date de la mise en demeure ;
* CONDAMNER la société LOCA-INVESTISSENENT à communiquer à la société SCOT HOLDING le détail du chiffre d'affaires réalisé entre le 1 er janvier et le 1 er octobre 2024 sur les biens dont la société SCOT HOLDING assure la conciergerie et servant de base à sa rémunération ;
* CONDAMNER la société LOCA-INVESTISSEMENT à payer à la société SCOT HOLDING la somme de 15.000 00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier, sauf à parfaire ;
* DEBOUTER la société LOCA-INVESTISSEMENT de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
* CONDAMNER la société LOCA-INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 5.000,00 euros à la société SCOT HOLDING au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société LOCA-INVESTISSEMENT S.A.R.L. demande au tribunal,
*Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du Code civil,
*Vu les articles 1103 et 1104 et suivants du même Code
*Vu l'article 1347 du même Code,
*Vu l'article 122 du code de procédure civile,
*Vu l'article 700 du code de procédure civile, de :
* DIRE la société SCOT HOLDING irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et d'intérêt à agir à l'encontre de la société LOCA INVESTISSEMENT, sur le fondement d'un projet de contrat ;
SUR LE FOND
À TITRE PRINCIPAL
* JUGER que la relation contractuelle est verbale et à durée indéterminée, résiliable à tout moment ;
* JUGER que les fautes de SCOT HOLDING sont avérées ;
* JUGER que la résiliation pour faute réalisée par LOCA INVESTISSEMENT pour une date effective au 6 juin 2024 est valable et que le contrat verbal a été résilié au 06 juin 2024 ;
* DÉBOUTER la société SCOT HOLDING de l'intégralité de ses demandes ;
RECONVENTIONNELLEMENT
* CONDAMNER la société SCOT HOLDING au paiement de la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice globale qu'elle a causé la société LOCA INVESTISSEMENT;
À TITRE SUBSIDIAIRE
* CONDAMNER la société SCOT HOLDING au paiement de la somme de 15.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice qu'elle a causé à LOCA INVESTISSEMENT ;
* CONDAMNER la société LOCA INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 10.000 euros, correspondant à un mois de préavis après déduction ;
* Après COMPENSATION JUDICIAIRE, CONDAMNER la société SCOT HOLDING au paiement de la somme de 5.000 € ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE
* CONDAMNER la société SCOT HOLDING au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A la barre :
Le tribunal demande jusqu'à quelle date les prestations ont été réalisées.
La société SCOT HOLDING répond que ça dépend des appartements.
Le tribunal demande quel est le fondement juridique des dommages et intérêts de 15 000 €.
La société SCOT HOLDING répond que c'est un préjudice moral dû aux conséquences de la rupture.
LES MOYENS DES PARTIES :
Sur la fin de non-recevoir (intérêt à agir) :
La société LOCA INVESTISSEMENT soutient que :
* Le contrat dont se prévaut la société SCOT HOLDING mentionne la société RENTAL et n'a jamais été signé ;
* Ce projet de contrat ne peut pas être opposé à la société LOCA INVESTISSEMENT qui n'est ni partie ni signataire ;
* Les stipulations d'un contrat non signé et négocié avec une autre entité ne sont pas opposables ;
* Vu l'article 122 du code de procédure civile, la société SCOT HOLDING n'a pas intérêt à agir sur le fondement d'un contrat non signé et donc inopposable
* La société LOCA INVESTISSEMENT reconnait dans ses conclusions l'existence d'une relation commerciale avec la société SCOT HOLDING mais sur une base verbale
La société SCOT HOLDING réplique que :
* Il est manifeste et non contesté par la société LOCA INVESTISSEMENT que les prestations ont été réalisées pour la société LOCA INVESTISSEMENT, que les factures étaient à son nom, et que la rupture a été initiée par cette dernière.
* La société LOCA INVESTISSEMENT reconnaît expressément l'existence d'une relation commerciale avec la société SCOT HOLDING
SUR LE FOND
Sur la demande de paiement des sommes dues à la société SCOT HOLDING :
La société SCOT HOLDING soutient que :
* La société LOCA INVESTISSEMENT a fait appel à la société SCOT HOLDING pour des prestations de conciergerie ;
* Les prestations ont été parfaitement exécutées depuis octobre 2022 sur les bases du projet de contrat échangé entre les parties et sur lequel elles s'étaient accordées pour signature ;
* Le 16 mai 2024, la société LOCA INVESTISSEMENT a adressé un email à la société SCOT HOLDING pour l'informer de son intention de mettre fin à la relation commerciale ; or, la relation commerciale nouée entre les parties aurait dû prendre fin au 1 er octobre 2024, date anniversaire du début de la collaboration ; ainsi, la société SCOT HOLDING réclame 58 634,73 € TTC (sauf à parfaire), correspondant au minimum garanti jusqu'au 1 er octobre 2024, date anniversaire de la collaboration.
* Elle demande également la communication du détail du chiffre d'affaires réalisé entre janvier et octobre 2024.
* Contrairement à ce qui est soutenu par la société LOCA INVESTISSEMENT, la société SCOT HOLDING n'a pas commis de faute dans la réalisation de ses prestations ; en outre, la société LOCA INVESTISSEMENT n'a pas respecté le formalisme imposé par le contrat et par le code civil (article 1224 à 1226 code civil) en cas de résolution pour faute ; la défenderesse n'a pas adressé de mise en demeure préalable et ne l'a pas invitée à satisfaire à ses obligations ; puis la défenderesse n'a pas adressé de courrier notifiant clairement à la société SCOT HOLDING la résolution du contrat, les raisons qui la motivent et la date d'effet de celle-ci.
* La preuve n'est pas apportée des manquements contractuels ; le fait qu'une poignée de clients se plaigne dans leurs avis laissés en ligne n'est guère surprenant s'agissant du secteur de la location meublée de courte durée ; les problèmes touchant ces appartements étaient régulièrement évoqués par la société SCOT HOLDING et ne relevaient pas de ménage mais de travaux de rénovation (hors prestation de la société SCOT HOLDING ) ; la société SCOT HOLDING a reçu des avis positifs laissés par des locataires mais aussi par LOCA INVESTISSEMENT
La société LOCA INVESTISSEMENT réplique que :
* En l'absence de de contrat écrit, il n'y a pas de préavis contractuel : la relation était verbale et à durée indéterminée, donc résiliable à tout moment.
* Or la société SCOT HOLDING a elle-même résilié une partie des prestations sans préavis le 22 mai 2024
* Il n'a jamais été question que la relation prenne fin au 1 er octobre 2024.
* La société LOCA INVESTISSEMENT s'est plainte à de nombreuses reprises des défaillances de la société SCOT HOLDING, et notamment défaut d'entretien, ménage insuffisant, matériel non remplacé, messages agressifs, utilisation non autorisée de la plateforme, etc…; ainsi en témoignent des avis et réclamations de clients; certaines prestations ont été reprises à sa charge
* Il n'y a aucune ancienneté de la relation commerciale qui n'est donc pas une relation commerciale établie
* Aucun délai de 6 mois n'est applicable ; les éléments de calcul ont été adressés par la société LOCA INVESTISSEMENT à la société SCOT HOLDING, soit 35 % du chiffre d'affaires HT de la société LOCA INVESTISSEMENT ; or, la société SCOT HOLDING a commencé à changer l'assiette pour demander 35 % du montant des réservations encaissées pour le compte des clients de la société LOCA INVESTISSEMENT, ce qui est différent et non constitutif du chiffre d'affaires de la défenderesse ; la société LOCA INVESTISSEMENT demande que soit déboutée la société SCOT HOLDING de sa demande de communication des pièces du chiffre d'affaires ; il est précisé que la société LOCA INVESTISSEMENT a encaissé un montant d'honoraires de 13 246,33 euros au 31 mai 2024 ; aucun plancher de rémunération n'a été prévu par les parties ;
* Subsidiairement, si le tribunal devait considérer que la relation contractuelle n'a pas pris fin au 6 juin 2024, il ramènera le délai de préavis à une durée raisonnable qui ne pourrait aller au-delà d'un mois, et ramené à un forfait de 10 000 euros
Sur le préjudice de la société SCOT HOLDING moral et financier :
La société SCOT HOLDING soutient que :
* Elle a été indûment privée du paiement des sommes dues depuis plusieurs mois, en dépit de nombreuses relances
* La société LOCA INVESTISSEMENT fait preuve d'inertie et de mauvaise foi, et a mis fin de façon brutale à la relation contractuelle
* Sur la base de l'article 1231-1 code civil, il est demandé des dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros
La société LOCA INVESTISSEMENT soutient que la relation était verbale, sans aucun préavis contractuel, et d'une durée de 18 mois seulement
Reconventionnellement, sur le préjudice de la société LOCA INVESTISSEMENT :
La société LOCA INVESTISSEMENT soutient que :
* Les défaillances de la société SCOT HOLDING a causé un préjudice d'image à la société LOCA INVESTISSEMENT, du fait des plaintes répétées de plusieurs propriétaires, avec perte de confiance des clients ; ainsi en attestent les avis négatifs postés sur internet
* Des travaux de remise en état des logements ont dus être réalisés
* Elle a subi l'agressivité du dirigeant de la société SCOT HOLDING
* Ces préjudices ne sauraient être inférieur de 15 000 euros, soit environ 10 % des montants perçus par la société SCOT HOLDING en 18 mois
La société SCOT HOLDING réplique que les avis négatifs laissés par des clients ne sont pas de sa faute.
Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, le tribunal a mis l'affaire en délibéré.
SUR QUOI :
Sur la fin de non-recevoir :
Attendu que les parties reconnaissent chacune tant à la barre qu'au terme de leurs conclusions qu'elles étaient en relations d'affaires ; que dès lors, la société SCOT HOLDING a bien intérêt à agir ; qu'il y a donc lieu de déclarer la société SCOT HOLDING S.A.S. recevable en ses demandes ;
Sur la demande en paiement des prestations formée par la société SCOT HOLDING :
Attendu que le projet de contrat soutenu par la société SCOT HOLDING avait pour parties les sociétés SCOT HOLDING et RENTAL ; que ce document n'a pas été signé par les parties ; que ce projet de contrat n'est donc pas opposable à la société LOCA INVESTISSEMENT car celle-ci ne l'a pas signé et il ne ressort pas des pièces versées que les sociétés SCOT HOLDING et LOCA INVESTISSEMENT souhaitaient appliquer les termes de ce document ; que dès lors, la relation commerciale des sociétés SCOT HOLDING et LOCA INVESTISSEMENT est une relation orale, sans durée spécifique, donc à durée indéterminée, qui peut être résiliée à tout moment par chacune des parties ; qu'en conséquence, la société LOCA INVESTISSEMENT n'avait pas à attendre la date du 1 er octobre 2024, tel qu'allégué par la société SCOT HOLDING, pour résilier la relation commerciale ;
Attendu qu'il ressort des pièces du dossier que chacune des parties a fait montre d'injures l'une envers l'autre et que les prestations de la société SCOT HOLDING étaient défaillantes (tel que cela ressort des emails et témoignages produits aux débats) justifiant la résiliation de la relation commerciale sans préavis ;
Attendu qu'il ressort du tableau récapitulatif de facturation produit par la société SCOT HOLDING qu'elle n'a pas émis de facture en avril 2024, ni mai 2024 ; que dès lors, la société LOCA INVESTISSEMENT doit à la société SCOT HOLDING les honoraires des mois d'avril, mai et juin 2024 ;
Attendu qu'il ne ressort pas des pièces du dossier qu'un montant minimum de facturation avait été convenu entre les parties ; qu'ainsi notamment le courriel de la société SCOT HOLDING du 15 avril 2024 ne stipule qu'une rémunération selon un pourcentage des honoraires de la société LOCA INVESTISSEMENT de même que le courriel du 21 septembre 2023 ; qu'il y a donc lieu de retenir que les honoraires mensuels dus à la société SCOT HOLDING par la société LOCA INVESTISSEMENT sont de 35 % des honoraires perçus par la société LOCA INVESTISSEMENT ;
Attendu qu'il ressort du tableau récapitulatif de facturation produit par la société SCOT HOLDING, qui est la seule pièce récapitulant les facturations entre les parties, que la facturation mensuelle moyenne de 2023 est de 8 666 € ; qu'en conséquence, il y a lieu de condamner la société LOCA INVESTISSEMENT S.A.R.L. à payer à la société SCOT HOLDING S.A.S. la somme de 17 332 € TTC au titre des prestations dues pour ces mois d'avril et mai 2024 à compter du 7 juin 2024, date de la mise en demeure ;
Attendu que la demande de communication du détail du chiffre d'affaires réalisé entre le 1 er janvier et le 1 er octobre 2024 n'apparaît pas utile ; qu'il y a donc lieu de débouter la société SCOT HOLDING de cette demande ;
Sur le préjudice moral et financier de la société SCOT HOLDING :
Attendu que la société SCOT HOLDING n'apporte pas la preuve de son préjudice ; qu'il y a donc lieu de la débouter de ce chef de demande ;
Sur la demande reconventionnelle de la société LOCA INVESTISSEMENT :
Attendu que la société LOCA INVESTISSEMENT n'apporte pas la preuve que les agissements de la société SCOT HOLDING ont provoqué une perte de confiance des clients, les avis négatifs dans le secteur du tourisme étant courant ; que de même, il n'est pas rapporté la preuve de travaux de remise en l'état dus à des défaillances de la société SCOT HOLDING ; qu'en conséquence, il y a lieu de débouter la société LOCA INVESTISSEMENT de sa demande reconventionnelle ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Attendu que la société LOCA INVESTISSEMENT succombe partiellement ;
Attendu que la société SCOT HOLDING a dû engager des frais pour assurer sa défense, dont il ne serait pas équitable de lui laisser intégralement la charge ; qu'en conséquence, il y a lieu de condamner la société LOCA INVESTISSEMENT S.A.R.L. à payer à la société SCOT HOLDING S.A.S. la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Sur les dépens :
Attendu qu'il y a lieu de condamner la société LOCA INVESTISSEMENT S.A.R.L. aux dépens toutes taxes comprises de la présente instance ;
Attendu que conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Attendu qu'il échet de rejeter tout surplus des demandes comme non fondé, ni justifié ;
PAR CES MOTIFS :
LE TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Après en avoir délibéré conformément à la loi, Advenant l'audience de ce jour,
Déclare la société SCOT HOLDING S.A.S. recevable en ses demandes ;
Condamne la société LOCA-INVESTISSEMENT S.A.R.L. à payer à la société SCOT HOLDING S.A.S. la somme de 17 332 € TTC (dix-sept mille trois cent trente-deux euros TTC) au titre des prestations dues pour les mois d'avril et mai 2024 à compter du 7 juin 2024, date de la mise en demeure, ainsi que la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société SCOT HOLDING S.A.S. de sa demande de communication du chiffre d'affaires réalisé entre le 1 er janvier et le 1 er octobre 2024 ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier ;
Déboute la société LOCA INVESTISSEMENT S.A.R.L. de sa demande reconventionnelle ;
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile,
Condamne la société LOCA-INVESTISSEMENT S.A.R.L. aux dépens toutes taxes comprises de la présente instance tels qu'énoncés par l'article 695 du code de procédure civile, étant précisé que les droits, taxes et émoluments perçus par le secrétariat-greffe de la présente juridiction sont liquidés à la somme de 67,09 € (soixante-sept euros et neuf centimes TTC);
Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dit que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Rejette pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions contraires aux dispositions du présent jugement ;
Ainsi jugé et prononcé en audience publique du TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE, le 17 février 2026
LE GREFFIER AUDIENCIER
LE PRESIDENT
La minute de la décision est signée électroniquement par le juge et le greffier.
