Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/00395

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [T] [W] Préfet de [Localité 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre GENON CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/00395 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XKX N° MINUTE : 3 JUGEMENT rendu le 01 août 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 3] HABIAT - OPH, [Adresse 2] représentée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [T] [W], [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 août 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00395 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XKX FAITS ET PROCEDURE Par acte du 4/ 01/ 2017 à effet au 4/ 01/ 2017, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à M.[W] [T] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1] pour un loyer de 410,15 euros, outre provisions sur charges mensuelles. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 12/ 09/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 7738,51 euros. Un sommation a été signifiée le 12/09/2023 au locataire de libérer les lieux dans les 48h , étant noté sur celle-ci que l’état des lieux de sortie prévu le 27/04/2023 n’avait pu avoir lieu, des troubles de jouissances étant en outre occasionnés dans les lieux par des tiers. Il a été indiqué que M.[W] [T] avait précisé avoir quitté les lieux en septembre 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 21/ 11/ 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner M.[W] [T] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M.[W] [T] pour défaut de paiement des loyers , inoccupation et cession des lieux loués -voir ordonner l’expulsion de M.[W] [T] ainsi que tous occupants de son/leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou de la signification du jugement, pendant un délai de 3 mois, que passé ce délai elle pourra être liquidée et qu’il pourra être fait droit à nouveau , astreinte que la juridiction pourra liquider -voir dire que le sort des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement sera régi par les articles L433-1, L433-2 et R433-1 et R433-7 du code des procédures civiles d'exécution - voir condamner M.[W] [T] au paiement : - d'une somme de 8 558,44 euros, au titre de l’arriéré dû au 9/ 11/ 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation , - d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer , applicable si le bail était resté en vigueur et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés - voir ordonner la capitalisation des intérêts - voir condamner M.[W] [T] au paiement d'une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 3] le 22/ 11/ 2023. Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00395 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XKX A l'audience du 04/03/2024, le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 8 558,44 euros au 9/ 11/ 2023 et ses autres demandes. Il expose que les lieux ont été quittés par le locataire, mais qu’ils sont occupés par des tiers qu’il a introduit dans le logement, que la dette augmente. Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 659 du Code de Procédure Civile, M.[W] [T] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté. Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe . Par jugement avant dire droit , il a été statué selon les termes suivants : REOUVRE les débats à l’audience A.C.R référé du Pôle civil de proximité du juge des contentieux de la protection de PARIS du 3 juin 2024 à 10h30 INVITE [Localité 3] HABITAT OPH à conclure sur les motifs de cette signification d’un délai de deux mois pour régler les causes du commandement de payer du 12/09/2023, et sur les effets de l’application de la loi du 27/07/2023 dans le temps, à défaut d’erreur matérielle . RESERVE les dépens Le bailleur soutient que la loi du 27/07/2023 est d’application immédiate. Il précise qu’il ne s’agit pas d’erreur matérielle pour le délai mentionné au commandement de deux mois et non 6 semaines. Il ajoute que le juge ne peut soulever d’office de moyen de droit que dans des cas encadrés par la loi, tels que des fins de non-recevoir visées à l’article 122 du code de procédure civile, et que le juge n’a pas soulevé de fin de non-recevoir. Il fait valoir que le commandement n’encourt pas de nullité faute de grief en vertu de l’article 114 du code de procédure civile, puisqu’un délai supplémentaire est accordé, sans que le locataire paye sa dette. Il en déduit que l’incidence ne porte que sur la date d’effet du commandement de 6 semaines ou 2 mois . Sur le fond, il maintient ses demandes en élevant à la somme de 11971.88 euros sa demande au titre de l’arriéré au 27/05/2024, avril 2024 inclus. Il ajoute que sa demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire est fondée sur les impayés et une inoccupation personnelle des lieux par M.[W] [T]. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité : En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 13/09/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi . Sur la résiliation du bail : Le commandement de payer délivré le 12/ 09/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Le délai visé au commandement de payer ne constitue pas une erreur matérielle selon les explications du bailleur. Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines. Le bail date du 04/01/2017 et stipule une durée de 3 mois si le logement est non conventionné et de 3 ans s’il est conventionné. Le bail stipule au point 1 que le logement est non conventionné, avant l’adresse de celui-ci. Il a été reconduit tacitement le 04/01/2023, puis 04/04/2023, 04/07/2023 et 04/10/2023, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023. Mais lors de la délivrance du commandement de payer le 12/09/2023, il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion et le délai prévu était de deux mois. La mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur mais non du locataire, qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer. M.[W] [T] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 12/ 11/ 2023 à minuit, soit à compter du 13/ 11/ 2023. La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M.[W] [T] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sans astreinte en l’absence de circonstance le justifiant. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M.[W] [T] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Sur l'indemnité d'occupation : Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M.[W] [T] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M.[W] [T] au paiement de celle-ci. Sur la demande en paiement de l'arriéré : Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M.[W] [T] reste devoir une somme de 8558.44 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 9/ 11/ 2023, octobre 2023 inclus. Il convient en conséquence de condamner M.[W] [T] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 12/ 09/ 2023 sur la somme de 7738,51 euros et de l’assignation pour le surplus. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il convient de condamner M.[W] [T] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 400,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner M.[W] [T] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe : DECLARE [Localité 3] HABITAT OPH recevable à agir CONSTATE que le bail n’avait pas été tacitement reconduit après le 29/07/2023 lors de la signification du commandement de payer CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 13/ 11/ 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1] DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNE M.[W] [T] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 8558.44 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 9/ 11/ 2023, octobre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 12/ 09/ 2023 sur la somme de 7738,51 euros et de l’assignation pour le surplus , DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 3] HABITAT OPH pourra faire procéder à l'expulsion de M.[W] [T], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution AUTORISE [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M.[W] [T] à défaut de local désigné DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 3] de la présente décision DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE M.[W] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12/ 09/ 2023. CONDAMNE M.[W] [T] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 400,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile LE GREFFIER LE PRESIDENT