Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 23/00218

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE (Décision Civile) JUGEMENT : [B] [G], [I] [J] c/ M LE DIRECTEUR REGIONAL ET DEPARTEMENTAL DES FINANCES MINUTE N° 24/ Du 18 Novembre 2024 3ème Chambre civile N° RG 23/00218 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OVLJ Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du dix huit Novembre deux mil vingt quatre COMPOSITION DU TRIBUNAL Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS A l'audience publique du 10 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ; PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 18 Novembre 2024 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. Grosse délivrée à Me Bénédicte PIOZIN DGFIP expédition délivrée à le mentions diverses DEMANDEURS: Monsieur [B] [G] [Adresse 18] [Adresse 18] [Localité 7] (LIBAN) représenté par Me Bénédicte PIOZIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant Madame [I] [J] [Adresse 12] [Adresse 12] [Localité 19] représentée par Me Bénédicte PIOZIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDERESSE: M LE DIRECTEUR REGIONAL ET DEPARTEMENTAL DES FINANCES Direction générale des finances publiques [Adresse 17] [Localité 2] Ayant fait signifier ses conclusions EXPOSE DU LITIGE Monsieur [B] [G] et Madame [I] [J] sont redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2016 et 2017 ainsi que de l’impôt sur la fortune immobilière au titre de l’année 2018. Les déclarations mentionnent à l’actif de leur patrimoine les droits sociaux de la SCI SARIA et de la SCI [H] dont ils détiennent 100% des parts sociales. A la date du 13 décembre 2019, une proposition de rectification a remis en cause la valorisation des parts sociales des SCI SARIA et SCI [H] au titre de l’ISF 2016, 2017 et de l’impôt sur la fortune immobilière de 2018. Par courrier en date du 7 août 2020, le contribuable a émis des observations relatives aux termes de comparaison retenus par le service vérificateur. Par réponse aux observations du 9 décembre 2020, l’administration a partiellement admis les observations de Monsieur [B] [G] et Madame [I] [J] en appliquant un abattement de 25% sur un des termes de comparaison retenu en 2017 pour la villa Banana. Monsieur [B] [G] et Madame [I] [J] ont par la suite saisi la Commission départementale de Conciliation qui par un avis du 20 octobre 2021 a confirmé la surface taxable de la villa Banana proposée par le contribuable, soit 404,80m2 au lieu de 530m2 ; elle n’a toutefois pas remis en cause les termes de comparaison retenus par le service vérificateur. A la date du 15 février 2022, les impositions ont été mises en recouvrement pour un montant de 248.100 euros et de pénalités de 123.671 euros. Par courrier en date du 23 mars 2022, Monsieur [B] [G] et Madame [I] [J] ont entendu contester les impositions supplémentaires mises à leur charge au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune des années 2016 et 2017 résultant de la réévaluation des titres sociaux des SCI SARIA et [H]. La réclamation a fait l’objet d’une acceptation partielle puisque la superficie retenue pour la villa Banana a été confirmée par le CDIF. Un rejet a été prononcé pour le surplus. C’est dans ce contexte que par acte de Commissaire de justice signifié le 8 décembre 2022, Monsieur [B] [G] et Madame [I] [J] on assigné Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes-Cote-d’Azur et des Bouches du Rhône devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir admettre leur requête et réduire les impositions mises à leur charge en matière d’ISF au titre des années 2016 et de prononcer la décharge de celle de l’année 2017. Par conclusions signifiées par acte de Commissaire de justice le 15 juin 2023, Monsieur [B] [G] et Madame [I] [J] demandent au Tribunal : -D’admettre leur requête; -De réduire les impositions mises à sa charge en matière d’ISF titre des années 2016 et de prononcer décharge de celle de l’année 2017; -De condamner l’administration à payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile; -De condamner l’administration aux entiers dépens en application des dispositions des articles R*207 et R*207-1 du livre des procédures fiscales. Par conclusions signifiées par acte de Commissaire de justice le 4 avril 2023, la Direction Générale des Finances Publiques représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes-Cote-d’Azur et des Bouches du Rhône demande au Tribunal de: -Accepter la demande de Monsieur et Madame [G] de retenir la surface de 338 m2 du terme de comparaison (vente du 29 décembre 2015 [Adresse 10]) et de retenir un prix au m2 de 20.710 euros; -Débouter Monsieur et Madame [G] pour le surplus de leur demande; -Condamner la partie adverse aux entiers dépens de l’instance; -Rejeter la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du Code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024 et mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 18 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION 1°) Il résulte des dispositions du 1 de l’article 6 du Code général des impôts que chaque contribuable est imposable à l’impôt sur le revenu, sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal. Sauf application des dispositions du 4 et du second alinéa du 5, les personnes mariées sont soumises à une imposition commune pour les revenus perçus par chacune d'elles et ceux de leurs enfants et des personnes à charge mentionnées au premier alinéa ; cette imposition est établie aux noms des époux. Au terme de l’alinéa 4 de ce même article, les époux font l’objet d’impositions distinctes en cas de : -Séparation de biens et ne vivant pas sous le même toit ; -Instance de divorce ou de séparation de corps et autorisation du juge à avoir des résidences séparées ; -Abandon de domicile conjugal et disposant de revenus distincts. En l’espèce, Monsieur [B] [G] et Madame [I] [J] indiquent qu’ils sont mariés sous le régime de la séparation de biens et qu’ils vivent séparément ; ils estiment que c’est par erreur qu’ils ont souscrit une déclaration commune pour les années 2016 et 2017 alors que Monsieur [B] [G] vit à [Localité 7] et son épouse à [Localité 19]. Ils précisent concernant la carte de résident monégasque de Madame [I] [J], que c’est à tort que l’administration fiscale pense que son obtention ne démontrerait qu’ une résidence de plus de trois mois en Principauté ; les époux [G] précisent que pour obtenir une telle carte, il est nécessaire de justifier d’un logement, de justificatifs de ressources suffisantes et d’une présence effective sur le territoire monégasque. Ils indiquent enfin que Madame [I] [J] a une carte de valable 10 ans qui lui a été délivrée le 11 juillet 2019, ce qui signifie que cette dernière avait résidé au moins dix ans à [Localité 19] à la date d’obtention de la carte soit depuis 2009. L’administration fiscale indique que bien que les époux soient mariés sous le régime de la séparation de biens, c’est au contribuable qui demande à faire l’objet d’une imposition séparée de son conjoint de rapporter la preuve qu’ils ne vivent plus sous le même toit. Elle indique qu’en l’espèce, aucun justificatif valable n’est versé quant à la réalité de leur séparation des époux. L’administration fiscale indique également concernant la carte de résident monégasque de Madame [I] [G] versée, que son obtention ne démontre qu’ une résidence de plus de trois mois en principauté. L’administration fiscale indique concernant les factures d’électricité versées qu’elles montrent seulement que Madame [I] [J] disposait d’un logement à [Localité 19] pour les mois de mars et avril 2022. Elle précise concernant les factures (SOLIDERE SAL) au nom de Monsieur [B] [G] pour la période allant du 1er juin 2017 au 1er août 2018, qu’elles n’ont pas vocation a rapporter la preuve que ce dernier résidait bel et bien à Beyrouth durant cette période. Il ressort de ces éléments que les documents versés par les époux [G] ne suffisent pas à rapporter la preuve qu’ils vivent séparément de sorte qu’en qualité de personnes mariées, ils sont soumis à une imposition commune par le dépôt d’une seule déclaration d’ISF au titre des années 2016 à 2017. 2°) En application de l’article 990D du code général des impôts, “les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3% de la valeur vénale de ces immeubles ou droits”. La valeur vénale est une notion d’ordre économique. Elle correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer, à un moment donné, de la vente d’un bien déterminé abstraction faite de la valeur de convenance que ce bien pourrait présenter pour une personne déterminée. Il n’est pas contesté que le bien immobilier doit être évalué par comparaison avec des cessions, antérieures au fait générateur de l’impôt et en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires d’un point de vue physique, juridique, et géographique, non strictement identique au bien en cause dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement. La charge de la preuve de l’insuffisance de la valeur d’un bien pèse sur l’administration fiscale qui doit démontrer la sous-évaluation du bien en question au moyen de comparaisons pertinentes et il appartient au contribuable de prouver le défaut de pertinence des éléments de comparaison invoqués. Pour la détermination de la valeur moyenne du m2, il convient de procéder , selon la méthode par comparaison, à l’analyse des termes de comparaison proposés par l’Administration Fiscale et de dire s’ils correspondent à des biens intrinsèquement similaires permettant de retenir leur prix de cession pour la détermination de la valeur moyenne du m2 à inclure dans le calcul de la valeur vénale de la propriété de la SCI SARIA. Sur l’année 2016 *Pour la SCI SARIA ([Adresse 22]) En l’espèce, la propriété de la SCI SARIA “[Adresse 22]” se compose comme suit : Il s’agit d’une maison individuelle située sur un terrain de 3 528 m2, construite sur quatre niveaux en 1910, classée catégorie cadastrale O3 et d’une superficie retenue de 404,80 m2. Le bien dispose de 17 pièces principales avec en annexe des terrasses pour 140m2 et une piscine de 80m2. L’ensemble est complété d’une maison secondaire construite en 1963, classée en catégorie O5, dont la superficie de 52m2 n’a pas été ajoutée par l’Administration à la surface taxable du bien de la société. L’administration fiscale retient trois termes de comparaison portant sur la période 2012/2013 à défaut de ventes postérieures comparables, soit la vente du 28 mars 2013 pour 14 millions d’euros concernant le bien sis [Adresse 4] superficie utile de 320 m² (43 750 € le mètre carré), la vente du 30 janvier 2012 pour 10 millions d’euros concernant le bien sis [Adresse 15] à [Localité 20] superficie utile de 360 m² (27 777 € le mètre carré) et la vente du 12 février 2013 pour 15 284 700 € concernant un bien situé [Adresse 13] à [Adresse 21] pour une surface utile de 492 m² (31 066 € le mètre carré). Les époux [G] soulignent le manque de pertinence en termes de comparaison retenus par l’administration fiscal au regard : a. De l’identité des vendeurs et des acquéreurs qui ne garantit pas le bien fondé du prix exprimé - Sur la vente du 28 mars 2013, les époux [G] indiquent que ce terme doit être écarté du fait des liens unissant l’acheteur et le vendeur puisqu’il s’agirait d’une vente dont les acquéreurs seraient les vendeurs. L’Administration fiscale indique que ce point de vue ne saurait être partagé, celle-ci s’étant appuyée sur les éléments connus à la date de la vente, tels que déclarés au centre des impôts fonciers et donc applicables pour une valorisation du bien en fait générateur du 1er janvier 2016. En l’état des éléments versés au débat par les parties, cette vente enregistrée le 23 avril 2013 au service de publicité foncière n’apparaît pas suspecte quant au prix de 14 millions d’euros; il apparaît que les époux [G] ne parviennent pas à démontrer que ce prix de la vente a été délibérément erroné, et ils n’expliquent pas en quoi l’identité entre vendeurs et acquéreurs auraient conduit à une surévaluation du bien, de sorte que ce terme de comparaison a été retenu à juste titre par le service fiscal. b. Des différences notables des caractéristiques des biens retenus par l’administration fiscale - Sur la vente du 30 janvier 2012,les époux [G] indiquent en premier lieu que l’absence de transmission de la déclaration H1 les empêchent d’accéder aux détails de la vente de la maison ainsi qu’aux modifications intervenus en 2018. Ils sollicitent que ce terme soit écarté au motif que le prix de vente est réparti entre la villa pour 8.000.000 euros et un terrain de 1.843m2 pour 2.000.000 euros ayant pour conséquence un prix au m2 de 22.222 euros au lieu de 27.777 euros. L’Administration fiscale indique en premier lieu sur la déclaration H1 que si des modifications sont intervenues en 2018, celles-ci n’ont aucune incidence puisque c’est à la date du fait générateur, soit au 1er janvier 2016 qu’il convient de se placer. Elle indique en outre que la méthode d’évaluation du service est basé sur des biens de standing équivalent qui se fonde sur un prix global intégrant la valeur du terrain et des constructions, compte tenu du fait que la grande majorité des ventes enregistrées ne procèdent pas à cette distinction. Il ressort des éléments versés par les parties que le terme de comparaison proposé présente de nombreuses caractéristiques similaires à la villa Banana parmi lesquelles on compte, la période de construction, le nombre de pièces principales, les annexes similaires et de même superficie que la villa Banana ainsi que la situation géographique vis-à-vis de la mer. Il s’agit de biens de grand standing équivalents, dont les prix intègrent la valeur du terrain et des constructions dans la mesure où il n’y a pas de distinction entre les deux lors de leur vente. De sorte que ce terme de comparaison a été retenu à juste titre par le service fiscal. - Sur la vente du 12 février 2013, les époux [G] allèguent l’absence de transmission de la déclaration H1, mais cette contestation est inopérante; la superficie habitable de 492 m² du bien vendu cité en référence est validée par la copie écran de la déclaration H1 relevée auprès du centre des impôts fonciers d’[Localité 16], produit aux débats. De sorte que ce terme de comparaison a été retenu à juste titre par le service fiscal. Le terme de comparaison proposé par les époux [G] concernant la vente du 1er octobre 2013 ne saurait être retenu comme probant dans la mesure où à l’évidence elle ne concerne pas une surface habitable de 565 m² mais une surface habitable de 312 m², quant à la vente du 16 avril 2013 au prix de 11 749 650 € sise [Adresse 9] 480 m² au prix de 24 478 € le mètre carré, comme l’ont fait observer les époux [G], l’administration fiscale a accepté de joindre ce bien aux termes retenus par le service vérificateur pour l’ISF 2016. Les époux [G] demandent qu’une décote de 10 % soit appliquée sur la valeur des parts de la SCI SARIA pour blocage et de 10 % pour absence de liquidités; toutefois, il convient d’observer qu’une décote pour absence de liquidités de 10 % a déjà été appliquée par le service vérificateur dans le cadre de la proposition de rectification du 13 décembre 2019, il ne saurait donc être fait droit à cette demande; par ailleurs, ils n’ont pas pu bénéficier de la dérogation prévue au titre du régime de la séparation de biens n’étant pas en mesure de justifier d’une part d’être effectivement mariés sous le régime de la séparation des biens et d’autre part ne pas vivre sous le même toit, de sorte que la décote de 10 % pour blocage ne saurait être appliquée. Dans ces conditions, le calcul de l’administration fiscale est valable: –valeur déclarée : 7 400 000 € –surface habitable : 405 m² –prix moyen pondéré du mètre carré = 30 438,7 euros le mètre carré –l’actif brut réévalué = 12 327 665,5 euros –décote de 10 % pour absence de liquidités = 1 232 765,5 euros De sorte que l’actif net des titres de la SCI SARIA en 2016 est de 11 094 899 euros, soit une insuffisance taxable de 3 694 899 € 2. Pour la SCI [H] ([Adresse 22]) Les époux [G] soulignent le manque de pertinence en termes de comparaison retenus par l’administration fiscale en ce que: -La vente du 26 novembre 2014 pour un prix de 12 600 000 € concernant le bien situé [Adresse 6] à [Localité 20] de 270 m² pour une valeur de 46 667 euros le mètre carré ne peut être retenue puisqu’elle ne tient pas compte de la superficie du rez-de-jardin qui n’est pas incluse dans la déclaration portant la superficie vendue à 344 m². Toutefois, la capture d’écran concernant l’extrait de la déclaration H1 faite auprès du centre des impôts fonciers d’[Localité 16] indique bien que la nature de local, soit la maison en cause vendue le 26 novembre 2014, est composé de 13 pièces principales dont la surface totale des pièces est de 270 m² et ce document n’est pas remis en cause. De sorte que ce terme de comparaison a été retenu à juste titre par le service fiscal. -La vente du 19 juin 2015 pour 5 593 000 €concernant le bien situé [Adresse 11] à [Localité 20] pour une superficie de 270 m² pour une valeur de 20 715 € le mètre carré ne peut être retenu comme probante car la superficie a été minorée au regard des indications portées dans l’acte de vente et du mesurage effectué sur le cadastre qui serait de 486 m², qu’ils acceptent de réduire à 431 m². Cependant, aucun élément probant n’est apporté concernant une modification de la surface habitable du bien au moment de sa vente de 161 m²; De sorte que ce terme de comparaison a été retenu à juste titre par le service fiscal. -La vente du 29 décembre 2015 pour 7 millions d’euros concernant le bien situé [Adresse 10] à [Localité 20] pour une superficie de 224 m² retenant une valeur de 31 250 € le mètre carré, il doit être observé que l’administration fiscale ramène la valeur au mètre carré de ce bien à 20 710 € le mètre carré. Les termes de comparaison proposés par les époux [G] concernant les ventes: - du 25 février 2014 relative au bien situé [Adresse 14], celle du 3 octobre 2013 concernant le bien situé [Adresse 1] et la vente du 24 juillet 2015 concernant le bien situé [Adresse 5], il convient de constater comme l’a fait l’administration fiscale qu’il s’agit de biens qui ne sont pas exactement similaires étant trop éloignés du front de mer, entre 300 et 500 mètres environ contre moins de 100 m pour la villa [H]; - du 14 octobre 2015 pour une maison située [Adresse 3] il convient d’observer ainsi que l’administration fiscale l’a déjà fait que, contrairement à la villa [H], ce bien se situe en troisième rideau de mer avec une exposition nord proche de [Localité 23] et non pas de [Localité 20]. Dans ces conditions, le calcul de l’administration fiscale est valable: –valeur déclarée : 4 millions € –surface habitable : 245 m² –prix moyen pondéré du mètre carré = 29 364 euros le mètre carré –l’actif brut réévalué = 7 194 180 € euros –décote de 10 % pour absence de liquidités = 451 021 euros De sorte que l’actif net des titres de la SCI [H] en 2016 est de 4 059 195 euros, soit une insuffisance taxable de 59 195 €. Sur l’année 2017 *Pour la SCI SARIA ([Adresse 22]) L’administration fiscale retient deux termes de comparaison : –vente du 28 mars 2013 pour 14 millions d’euros concernant un bien situé [Adresse 4] superficie utile de 320 m² soit une valeur de 43 750 € le mètre carré, –vente du 12 février 2013 pour un montant de 15 284 700 € pour un bien situé [Adresse 13] présentant une superficie de 492 m² soit une valeur de 31 066 € le mètre carré. La valeur de ces biens n’est pas utilement contestée. Les époux [G] reprennent les termes de comparaison qu’ils ont proposé au titre de l’année 2016 soient les vente du 1er octobre 2013 et du 22 juillet 2016. Eu égard aux observations ci-dessus développées ces termes de comparaison ne sont pas de nature à remettre en cause l’évaluation faite par l’administration, de plus il n’y a plus de contestations concernant le terme de comparaison relatif à la vente de la maison sise [Adresse 8] du 22 juillet 2016, l’administration fiscale ayant accepté d’adjoindre aux termes retenus par le service vérificateur ce terme de comparaison pour le calcul de l’ISF 2017. 2. Pour la SCI [H] ([Adresse 22]) L’administration fiscale ayant constaté qu’il n’y a plus d’insuffisance taxable par rapport à la valeur vénale de 4 300 000 € déclarée au titre de l’ISF 2017 il n’y a plus de contestation pour la valeur des titres litigieux de la SCI [H] pour l’année 2017. Sur les pénalités Il résulte de l’article 1729 du code général des impôts que les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’État entraîne l’application d’une majoration de : 40 % en cas de manquement délibéré (...). La majoration pour manquement délibéré a pour seul objet de sanctionner la méconnaissance par le contribuable de ses obligations déclaratives. Pour établir le caractère délibéré du manquement reproché au contribuable, l’administration doit apporter la preuve, d’une part, de l’insuffisance, de l’inexactitude ou du caractère incomplet des déclarations et d’autre part, de l’intention de l’intéressé d’éluder l’impôt. Les époux [G] soutiennent que l’administration ne peut pas leur appliquer une majoration de 40 % pour manquement délibéré tel que prévu par les dispositions de l’article 1729 précité, dès lors qu’elle ne rapporte pas la preuve du bien-fondé des insuffisances des valeurs vénales telles que déclarées dès lors qu’elle refuse la communication des déclarations modèle H1 souscrites par les propriétaires des biens retenus comme éléments de comparaison, arguant qu’il n’existe pas d’obligation de communiquer les informations détenues par les différents services de l’administration fiscale lorsque ceux-ci sont accessibles à toute personne intéressée, telle celles publiées au bureau de la publicité foncière, alors que la communication des déclarations modèle H1 sont du ressort du centre des impôts fonciers et donc ne sont pas accessibles à toute personne intéressée. Il résulte toutefois de l’instruction de l’affaire que les biens ont été sous-évalués; à l’évidence les époux [G] ne pouvaient pas ignorer cette situation et la valeur réelle ou pour le moins très approchantes des propriétés immobilières détenues par les SCI SARIA et [H] situées dans un site particulièrement privilégié et luxueux démontrant l’intention des intéressés d’éluder l’impôt. De surcroît il est établi que l’administration fiscale a retenu les superficies réelles des termes de comparaison, dans la mesure notamment , où les surfaces habitables retenues ont été validées par la copie des extraits des déclarations H1 relevées auprès du centre des impôts fonciers d’[Localité 16]. Par suite, l’administration fiscale a pu, à bon droit, décider sur le fondement des dispositions de l’article 1729 du code général des impôts d’infliger la pénalité de 40 %. Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; les époux [G] seront condamnés aux dépens de l’instance. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Recevons la demande de [B] [G] et de [I] [J] épouse [G] tendant à ce que soit retenue une surface de 338 m² relativement au terme de comparaison -vente du 29 décembre 2015 du bien sis [Adresse 10] à [Localité 20], avec un prix au mètre carré de 20 710 €, Déboutons [B] [G] et de [I] [J] épouse [G] du surplus de leurs demandes, Disons n’y avoir lieu de réduire les impositions mises à la charge de [B] [G] et de [I] [J] épouse [G], Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons [B] [G] et de [I] [J] épouse [G] aux dépens de l’instance. LE GREFFIER LE PRESIDENT