Cour d'appel, 25 septembre 2024. 20/09654

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 25 SEPTEMBRE 2024 N° 2024/ 372 N° RG 20/09654 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLWT SAS 2B C/ Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] [Localité 2] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sandra JUSTON Me Florence BLANC Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 01 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/01313. APPELANTE SAS 2B pris e en la personne de son représentant légal en exercice domic ilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3] représentée par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Cyril PRIEUR, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉE Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]) représenté par son syndic en exercice le CABINET [W], en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Florence BLANC, membre de l'AARPI BCT AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La SAS 2B est propriétaire d'un local commercial constituant le lot numéro 5 au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1]. Elle exploite un restaurant dénommé Le Débouché. Un commandement en date du 6 décembre 2016 pour un montant de 9.401,27 euros lui a été signifié au titre de charges de copropriété dont un solde antérieur de 8.405,74 euros. Considérant que les sommes réclamées au titre de charges de copropriété sont non fondées et non justifiées, par acte d'huissier en date du 26 janvier 2017, la SAS 2B a fait opposition au commandement de payer et assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE. Par jugement rendu le 1er septembre 2020, le Tribunal: DEBOUTE la SAS 2B de toutes ses demandes; CONDAMNE la SAS 2B à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 12 557.37 € au titre des charges de copropriété impayées au 6 novembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2016 sur la somme de 9217,14€ et intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE la SAS 2B à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile RJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ; CONDAMNE la SAS 2B aux entiers dépens de l'instance, ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration au greffe en date du 9 octobre 2020, la SAS 2B a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite : Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts. lnfirmer le jugement de première instance en ce qu'il a : - débouté la SAS 2B de toutes leurs fins et demandes - condamné la SAS 2B au versement d'une somme de 2.557,37 € au titre de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2016 sur la somme de 9.217,14 € - condamné la SAS 2B au versement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens STATUANT A NOUVEAU, Juger que le commandement de payer en date du 6 décembre 2016 est nul et de nul effet, la créance n'étant pas certaine, liquide et exigible tant dans son principe que dans son montant. Déclarer nul et de nul effet le commandement délivré le 6 décembre 2016 par Me [T] à la requête du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 2]. Juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve d'une dette de charge de copropriété due par la SAS 2 B pour une somme de 12.557,37 euros tant dans son principe que dans son montant. Juger qu'il n'est pas rapporté la preuve de convocations régulières de la SAS 2B aux assemblées générales des 2 avril 2015, 23 février 2016 et 21 mars 2017. Juger que les comptes validés en assemblées générales des 2 avril 2015, 23 février 2016 et 21 mars 2017 ne sont pas opposables à la SAS 2B. Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de toutes ses fins et demandes et notamment de son appel incident. Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser à la société SAS 2B la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour négligence et s'être abstenu d'informer la société concluante d'une surconsommation d'eau, si tel est le cas, et de pouvoir récupérer ladite somme auprès de son locataire. Condamner le syndicat des copropriétaires intimé au règlement d'une somme de 2000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner le syndicat des copropriétaires intimé au versement d'une somme de 2000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP BADIE SIMON - THIBAUD JUSTON, par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. A l'appui de son recours, elle fait valoir : -que les sommes réclamées au titre des charges de copropriété sont non fondées et non justifiées vu le solde antérieur, figurant au commandement de payer, qui ne fait pas état d'une somme certaine, liquide et exigible à son encontre et ce alors qu'elle n'a nullement été convoquées aux assemblées générales, et qui doit donc être annulé, -qu'il ne peut être invoqué une créance de 6.370,10 euros au motif d'une consommation de 1.866 euros pour la période 2013/2014, alors que la consommation n'a été que de 859 euros, -que la juridiction de première instance ne pouvait retenir du fait que les comptes ont tous été approuvés que la répartition d'eau était justifiée et ce alors que les index et indices ont évolué, sans aucun élément d'explication, -qu'il convient de faire droit à l'opposition au commandement concernant des sommes pour lesquelles elle n'a pas été régulièrement convoquée aux assemblée générales validant ses comptes, ainsi qu'à toutes les demandes reconventionnelles concernant le paiement de charges voté lors de ces assemblées, -que l'index de la répartition d'eau froide pour la SAS 2B a été passé de 70 à 1936 et ce sans aucun élément d'explication, que la créance n'est donc pas certaine liquide et exigible, -que le syndicat des copropriétaires n'a jamais informé la SAS 2B tant d'une surconsommation d'eau, ni du dysfonctionnement de son compteur d'eau. -qu'elle se retrouve avec un rappel de charges d'eau qu'elle n'a pu reporter auprès de son locataire exploitant un restaurant, qu'elle a subi un préjudice certain et direct résultant de la carence du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires conclut : Confirmer le jugement rendu le 1er septembre 2020 en ce qu'il a débouté la SAS 2B de toutes ses demandes, Infirmer le jugement en date du 1er septembre 2020 en ce qu'il a : - limité la condamnation de la SAS 2 B à la somme de 12.557,37 euros au titre des charges de copropriété impayées, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, Statuant à nouveau, Condamner la SAS 2B à payer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] une somme de 13.588,89 euros au titre des charges de copropriétés impayées au 6 novembre 2019, avec intérêts légaux sur la somme de 9 217,74 euros à compter du commandement de payer en date du 6 décembre 2016, Y ajoutant, Condamner la SAS 2 B au paiement d'une somme de 1.136,70 euros au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er décembre 2019 et le 1er mars 2021, En conséquence, Condamner la SAS 2B au paiement d'une somme de 14.725,59 euros (13.588,89 + 1.136,70 euros) au titre des charges de copropriété dues au 1er mars 2021 selon décompte actualisé à cette date, Condamner la SAS 2B à payer syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Débouter la SAS 2B de l'ensemble de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires, Condamner la SAS 2B aux dépens d'appel par application de l'article 696 du Code de procédure civile, Condamner la SAS 2B à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du Code de procédure civile. Il soutient: -qu'au cours de l'année 2015, après avoir fait relever le compteur individuel d'eau froide par la société PROX-HYDRO, une somme de 6 370,10 euros a été facturée à la SAS 2B au titre des consommations afférentes au lot n°5, -que le montant de la régularisation des charges de la SAS 2B pour l'exercice du 1/12/2013 au 30/11/2014 s'est élevé à la somme de 6 043,63 euros selon appel de fonds en date du 3/04/2015, -que le compte de la SAS 2B est depuis lors constamment débiteur, ce copropriétaire n'ayant jamais régularisé sa situation, -que sa créance d'un montant de 13.588,89 euros au 6 novembre 2019 est parfaitement fondée et justifiée, par l'ensemble des pièces versées aux débats -que la dette de SAS 2B a augmenté puisqu'elle s'élève désormais à la somme de 14.725,59 euros selon décompte actualisé des charges de copropriété dues au 1 er mars 2021, -qu'il y aura lieu pour la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation de la SAS 2B au paiement de la somme de 12.557,37 euros, après retranchement de la somme de 580,26 euros au titre de frais considérés par le premier Juge comme inutiles au recouvrement de la créance, -que la SAS 2B conteste essentiellement la créance du syndicat des copropriétaires au titre des consommations d'eau pour la période du mois de décembre 2011 au mois de novembre 2014, soit la somme 6.370,10 euros, réclamée lors de la reddition des charges de l'exercice du 1/12/2013 au 30/11/2014, selon comptes approuvés lors de l'assemblée générale du 2 avril 2015, -que le compteur d'eau du local de la SAS 2B affichait un index de consommation d'eau de 70 à la fin l'exercice du 1/12/2010 au 30/11/2011 ; -que n'ayant pu être relevé pendant plusieurs années, le compteur d'eau du local de la SAS 2B affichait toujours un index de consommation d'eau de 70 fin 2012 et fin 2013 ; -que ce n'est que le 29 octobre 2014, lors de la dépose du compteur de la SAS 2B qui était bloqué et de la repose d'un nouveau compteur que la consommation d'eau afférente au lot °5 a pu être relevée avec un index de 1936, -que la consommation de 859 (ressortant du relevé général des dépenses pour la période du 01/12/2013 au 30/11/2014 ) correspond au nombre de m3 facturés, -que ce n'est pas 1866 euros de consommation d'eau qui ont été facturés à la SAS 2B mais une consommation de 1.866 m3 d'eau pour un montant de 6.370,10 euros -que la différence entre les 859 m3 facturés par la SEM et les 2140 m3 de consommation d'eau enregistrés sur les compteurs divisionnaires provient du fait que le compteur de la SAS 2B n'a pu être relevé pendant plusieurs années et qu'il n'a pu l'être que lors de son remplacement à la fin du mois d'octobre 2014, -que l'appelante ne peut remettre en cause la régularité des assemblées générales du 2 avril 2015, 23 février 2016 et 21 mars 2017 dès lors que les procès-verbaux desdites assemblées lui ont été dûment notifiés et qu'elle ne les a pas contestées dans le délai légal de l'article 42 de la Loi de 1965, -que l'appelante excipe en effet de ce que la répartition des consommations entre les différents copropriétaires eau froide ne serait pas expliquée, mais les consommations eau froide ne sont pas « réparties » mais « relevées » de sorte que chaque copropriétaire se voit imputer sa propre consommation selon l'index indiqué sur son compteur divisionnaire, -qu'il a produit l'ensemble des pièces attestant des relevés effectués par la société PROX HYDRO, avec l'index de consommation de la période concernée, en précisant s'agissant de la SAS 2B lorsque son compteur était bloqué empêchant son relevé, puis l'index de consommation relevé lors de la dépose du compteur, et le nouvel index à 0 lors de la pose du nouveau compteur, -qu'il convient de faire droit à sa demande indemnitaire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en nullité du commandement de payer en date du 6 décembre 2016 La SAS 2B prétend que le commandement du 6 décembre 2016 serait nul au motif que les sommes réclamées au titre des charges de copropriété sont non fondées et non justifiées, dont notamment le solde débiteur antérieur au 1er septembre 2016 d'un montant de 8 405,74€. Pour autant, comme il sera développé ci-dessous, la SAS 2B connaissait parfaitement la consistance de sa dette, dont l'évolution jusqu'à la date du commandement lui a été justifiée, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande en nullité du commandement de payer en date du 6 décembre 2016. Sur la créance du syndicat des copropriétaires L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes parts de parties communes et la répartition des charges. Il résulte des pièces versées aux débats et notamment d'un courrier du syndic à la SAS 2B en date du 4 novembre 2015 que l'arrêt des charges 2010/2011 de l'ancien syndic indiquait comme nouvel index 70 pour le compteur d'eau de la SAS 2B, que le compteur a été bloqué de 2011 à 2013 sans facturation d'eau pour cette période et que lors de la dépose de l'ancien compteur le 29 octobre 2014 l'index a été relevé à 1936, nombre de m3 qui ont été facturés. La SAS 2B, qui, au surplus, ne justifie pas d'une surconsommation d'eau froide eu égard à son activité et à sa consommation habituelle, a, ainsi, bien été informée sur sa consommation d'eau et ne saurait prétendre à des dommages et intérêts pour défaut d'information sur une surconsommation alléguée. En effet, le blocage du compteur divisionnaire de la SAS 2B, qui n'a pu être relevé pendant plusieurs années, et dont le syndicat des copropriétaires n'est pas responsable, a généré non pas une surconsommation mais une régularisation de la facturation de l'eau consommée par cette dernière. En outre, contrairement à ce que prétend la SAS 2B la répartition des consommations d'eau froide entre les différents copropriétaires n'a pas à être expliquée, puisqu'elle résulte des relevés de chaque compteur divisionnaire. En effet, chaque copropriétaire se voit imputer sa propre consommation selon l'index indiqué sur son compteur divisionnaire. Le syndicat des copropriétaires a produit l'ensemble des pièces attestant des relevés effectués par la société PROX HYDRO, avec l'index de consommation de la période concernée, en précisant s'agissant de la SAS 2B, lorsque son compteur était bloqué empêchant son relevé 0, puis l'index de consommation relevé lors de la dépose du compteur à savoir 1936 et le nouvel index 0 lors de la pose du nouveau compteur. Ainsi, au vu de l'extrait de compte du 14 juin 2018, la somme de 12 724,63€ sollicitée par le syndicat des copropriétaires correspond: -au solde de régularisation des charges de l'exercice du 1er décembre 2013 au 30 novembre 2014 dont la consommation d'eau froide pour la période du mois de décembre 2011 au mois de novembre 2014, parfaitement expliquée à la SAS 2B par courrier ci dessus rappelé, -aux frais de pose et d'entretien du compteur eau froide, -aux charges communes générales courantes appelées pour les exercices 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017 et 2017/2018, -aux travaux votés en assemblées générales des copropriétaires (notamment les travaux d'étanchéité de la terrasse votés lors de l'AG du 23 février 2016, les travaux de ravalement de façade voté lors de l'AG du 21 mars 2017) ainsi que les frais d'assurance, de maîtrise d'oeuvre et de suivi des travaux. Etant précisé que le syndicat des copropriétaires justifie avoir régulièrement notifié les procès verbaux des AG du 2 avril 2015, 23 février 2016 et 21 mars 2017 approuvant les comptes à la SAS 2B, qui ne les a pas contestées dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que les résolutions votées sont devenues définitives et les comptes approuvés opposables à la SAS 2B, quand bien même elle n'aurait pas été convoquée aux AG. L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre du copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Les frais de rappel et d'honoraires contentieux constituent des débours ressortant de la gestion courante du syndic. En outre, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et des mises en demeure. En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a retranché de la créance du syndicat la somme de 580,26€ au titre des frais d'huissier et des frais de contentieux. En appel, le syndicat des copropriétaires entend actualiser sa créance et sollicite la somme de 1136,70€ au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er décembre 2019 et le 1er mars 2021. Il verse aux débats : - les PV des AG de 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 - les relevés de compte dont celui au 1er mars 2021 et les appels de fonds, dont celui du 1er décembre 2019 au 1er mars 2021. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la SAS 2B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 557, 37€ au titre des charges de copropriété impayées au 6 novembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2016 sur la somme de 9 217,14€ et intérêts au taux légal à compter du jugement pour le surplus. En outre, la SAS 2B est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1136,70€ au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er décembre 2019 et le 1er mars 2021. Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires Il résulte de l'article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans les intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Ainsi, le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement pour obtenir des dommages et intérêts. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, qui prétend que la dette s'aggrave, puisqu'elle est passée de 12 557,37€ à 13 694,07€, ne justifie pour autant pas d'un préjudice distinct de celui lié au simple retard dans le paiement des sommes dues, déjà compensé par l'octroi d'intérêts de retard au taux légal. En effet, il allègue de ce que l'assignation en opposition à commandement de payer de la SAS 2B serait purement dilatoire pour paralyser son action en saisie immobilière, suivie de vente aux enchères de ses lots, sans justifier d'aucune manière de cette action. En conséquence, le premier juge est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre. Sur les autres demandes La SAS 2B est condamnée à 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE Y ajoutant, CONDAMNE la SAS 2B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1136,70€ au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er décembre 2019 et le 1er mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE la SAS 2B à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [W] la somme de 2 500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE la SAS 2B aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT