Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/17231

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 30 NOVEMBRE 2023 (n° , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 22/17231 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQJM Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 août 2022 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) RG n° 19/02793 APPELANTE S.A.S. MICAELA Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 808 225 478 Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Laurent-Haim BENOUAICH de la SCP BBO, avocat au barreau de Paris, toque : R057 Assistée de Me Pierre-alain TOUCHARD, avocat au barreau de Paris, toque : R057 INTIMEES S.N.C. SNC SPINECAIRE Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 382 866 234 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065 Assistée de Me Ariel GASCON RETORE, avocat au barreau de Paris, toque : D0254 S.A.S. I.S.R 26 Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 483 422 663 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065 Assistée de Me Jérôme RETORE, avocat au barreau de Paris COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 17 octobre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 18 septembre 2014, la SNC Spinecaire, spécialisée dans l'administration de biens immobiliers, a donné à bail, à titre dérogatoire, à la société Isabel Garcia, aux droits de laquelle est venue, par avenant du 23 janvier 2015, la SAS Micaela, spécialisée dans le commerce de gros d'habillement et de chaussures, divers locaux à usage commercial, destinés à l'activité de vente en gros de prêt-à-porter, à l'exclusion de toute autre, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6], pour une durée de 22 mois à compter du 1er octobre 2014, pour se terminer le 31 juillet 2016, moyennant un loyer de 6.200 € par mois, outre une provision mensuelle pour charges de 300 €. Par acte sous seing privé en date du 1er août 2016, la SNC Spinecaire a consenti un nouveau bail dérogatoire d'une durée de 36 mois à compter du 1er août 2016, jusqu'au 31 juillet 2019, moyennant un loyer mensuel en principal de 6.300 €, outre une provision mensuelle pour charges de 200 €, payable d'avance. La SAS Micaela lui ayant réclamé, par lettre du 1er octobre 2018, suivie d'une mise en demeure du 09 janvier 2019, les justificatifs des charges pour l'année en cours et les années antérieures, le gestionnaire locatif de la bailleresse, la SARL ISR 26, a remis le 20 décembre 2018 les documents relatifs aux charges pour le dernier semestre 2016 et l'année 2017 et procédé à un premier apurement au 1er janvier 2019 d'un montant de 3.010,28 €, puis le 10 janvier 2019, les justificatifs des charges 2014, 2015 et 2016, suivi d'un second apurement le 1er février 2019 d'un montant de 6.246,50 €. Parallèlement et par acte d'huissier en date du 13 décembre 2018, la SNC Spinecaire a fait délivrer à sa locataire un premier commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 18.246 € en principal, au titre des échéances de novembre et décembre 2018, selon décompte annexé, puis, par acte d'huissier en date du 22 février 2019, un second commandement visant également la clause résolutoire, de payer la somme de 6.263,22 € au titre du loyer et des provisions pour charges de janvier et février 2019, ce que contestait la SAS Micaela par courrier du 27 février 2019 aux motifs qu'elle était bénéficiaire d'une somme de 12.600 € au titre des provisions pour charges. Se prévalant de l'absence de communication, en dépit de sa demande, d'un nouveau contrat de bail ayant le statut des baux commerciaux, ainsi que d'un défaut de remboursement de charges et d'une absence de prise en compte des régularisations annoncées dans les appels de loyers et charge de janvier et février 2019, la SAS Micaela a, par exploits d'huissier des 21 février 2019 et 7 mars 2019, fait assigner respectivement la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 en qualité de mandataire de la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentiellement de constater leurs manquements contractuels et de les condamner in solidum au remboursement des provisions sur charges, outre des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. Postérieurement à l'introduction de l'assignation, la SNC Spinecaire a, par exploit d'huissier du 15 avril 2019, d'abord assigné en référé la SAS Micaela aux fins de voir prononcer l'acquisition de la clause résolutoire et condamner celle-ci au paiement de la somme de 21.961,29 €. Cette procédure a fait l'objet d'une radiation. Puis, invoquant l'absence de règlement par la SAS Micaela des loyers de mars, avril, mai et juin 2020, elle a fait pratiquer sur ses comptes bancaires, les 1er et 6 juillet 2020 puis le11 septembre 2020, trois saisies conservatoires pour avoir paiement desdits loyers outre ceux postérieurs qui n'avaient pas été réglés ainsi que de l'arriéré antérieur à la période sanitaire. Les demandes de mainlevées formées par la SAS Micaela ont été rejetées par deux jugements du juge de l'exécution des 10 novembre et 14 décembre 2020. Enfin, la SNC Spinecaire a fait délivrer par acte d'huissier en date du 16 septembre 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire, que la SAS Micaela a contesté devant le juge des référés, laquelle procédure a fait l'objet d'un désistement d'instance et d'action à la suite d'un accord intervenu entre les parties les 16 et 17 février 2021. Aux termes de cet accord, la SAS Micaela s'est engagée à payer la somme de 57.502 € par libération des sommes ayant fait l'objet des saisies conservatoires et à reprendre le paiement des loyers et charges à bonne date entre les mains de la société ISR 26 dès le mois de février 2021. Cependant, la SNC Spinecaire a consenti une remise de trois mois de loyers impayés au titre des échéances de novembre et décembre 2020 et janvier 2021 et, alors que sa locataire soutenait que l'exploitation de sa boutique était rendue impossible en raison de troubles majeurs que constituaient, selon elle, la vétusté de l'ascenseur empêchant l'accès direct à la réserve de la boutique au niveau -2 du local, le dysfonctionnement de la pompe de relevage située au même niveau et la présence d'amiante dans les locaux, elle s'est engagée à faire réaliser les travaux nécessaires pour une remise en fonctionnement de l'ascenseur, faire procéder à un diagnostic amiante et faire exécuter les travaux qui pourraient être nécessaires. Par jugement mixte du 31 août 2022, le tribunal judiciaire de Paris a : - débouté la SAS Micaela de sa demande de dommages-intérêts ; - débouté la SAS Micaela de ses demandes de communication du contrat de gestion locative, des justificatifs du versement des loyers par la société ISR 26 à la SNC Spinecaire, des liasses fiscales, ainsi que du détail des régularisations de charges opérées par la société ISR 26 ; - débouté la SAS Micaela de ses demandes de communication du rapport de la société ASDIAG et de réalisation des travaux de désamiantage, de remises aux normes de l'ascenseur, et de l'installation de chauffage et de climatisation ; - dit qu'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux portant sur des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 6], s'est opéré à compter du 1er octobre 2017 entre la SNC Spinecaire et la SAS Micaela ; - dit n'y avoir lieu à astreinte sur la conclusion de ce nouveau bail ; - débouté la SAS Micaela de sa demande aux fins de consignation des loyers échus depuis le mois de juin 2021 ; - rejeté la demande de la SAS Micaela aux fins de voir juger le commandement de payer délivré le 17 juin 2021 inefficace et sans objet ; - dit qu'à la date du 17 juin 2021, date de la délivrance du commandement de payer, la SAS Micaela restait redevable envers la société SNC Spinecaire de la somme de 7.777,49 €, et ne s'est pas acquittée de cette somme dans le mois de sa délivrance ; - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 1er octobre 2017, à la date du 17 juillet 2021, à 24 h00, par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 juin 2021 resté infructueux ; - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les cinq mois de la signification du jugement, l'expulsion de la SAS Micaela des locaux loués, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; - dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Pour le surplus, avant dire droit sur le fond sur le montant du loyer dû entre le 07 mars 2019 et le 17 juillet 2021, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une mesure d'expertise et désigné M. [O] [T] aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 7 mars 2019 au regard des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, et fixé à la somme de 4.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SAS Micaela à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le15 novembre 2022 inclus, avec une copie de la décision ; - sursis à statuer, jusqu'au dépôt du rapport, sur la demande de la SAS Micaela en remboursement d'un trop perçu de loyer de transmission des avoirs de loyer, et sur les demandes de la SNC Spinecaire en fixation et paiement de l'indemnité d'occupation à compter du 18 juillet 2021 et en paiement de l'arriéré locatif et de la clause pénale ; - fixé le loyer provisionnel à compter du 07 mars 2019 jusqu'au 17 juillet 2021 au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ; - condamné la SAS Micaela à payer à la SNC Spinecaire une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer provisionnel outre les charges, accessoires et taxes contractuels qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; - condamné la SAS Micaela à rembourser à la SNC Spinecaire la somme de 1.146,56 € ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - réservé les dépens et les demandes relatives à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 06 octobre 2022, la SAS Micaela a interjeté appel partiel du jugement. Par conclusions déposées le 22 mars 2023, la société ISR 26 a interjeté appel incident partiel du jugement. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les conclusions déposées le 02 juin 2023, par lesquelles la SAS Micaela, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de : - la juger recevable et bien fondée en son appel ; Y faisant droit - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : débouté la SAS Micaela de sa demande de dommages et intérêts ; rejeté la demande de la SAS Micaela aux fins de voir juger le commandement de payer délivré le 17 juin 2021 inefficace et sans objet ; dit qu'à la date du 17 juin 2021, date de la délivrance du commandement de payer, la SAS Micaela restait redevable envers la SNC Spinecaire de la somme de 7.777,49 €, et ne s'est pas acquittée de cette somme dans le mois de sa délivrance ; constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 1er octobre 2017, à la date du 17 juillet 2021, à 24 h00, par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 juin 2021 resté infructueux ; ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les cinq mois de la signification du présent jugement, l'expulsion de la SAS Micaela des locaux loués, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; fixé le loyer provisionnel à compter du 7 mars 2019 jusqu'au 17 juillet 2021 au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ; condamné la SAS Micaela à payer à la SNC Spinecaire une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer provisionnel outre les charges, accessoires et taxes contractuels qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; Statuant à nouveau : Vu l'aveu judiciaire du 18 mai 2023, - condamner solidairement les sociétés la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, à procéder aux régularisations de charges 2022 ; - condamner solidairement les sociétés la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 au paiement d'une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts ; - condamner la SNC Spinecaire au paiement d'une somme de 82.800 €, sauf à parfaire à compter du 1er janvier 2023, au titre de la restitution du trop versé de loyers ; - condamner la SNC Spinecaire à restituer le dépôt de garantie à hauteur de la somme de 18.600 € ; - débouter les sociétés la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - débouter les sociétés la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 de leur appel incident ; - condamner solidairement les sociétés la SNC Spinecaire et ISR 26 au paiement d'une somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise. Vu les conclusions déposées le 02 août 2023, par lesquelles la SARL ISR 26, intimée, demande à la Cour de : - rejeter l'appel principal et accueillir l'appel incident de la SARL ISR 26 ; - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a réservé les dépens et l'article 700 du code de procédure civile ; En conséquence : - débouter la SAS Micaela de sa demande de condamnation conjointe et solidaire des la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, à procéder aux régularisations de charges 2019, 2020 et 2021 ; - débouter la SAS Micaela de sa demande de condamnation conjointe et solidaire des la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 au paiement d'une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts ; - débouter la SAS Micaela de toutes ses demandes, fins et prétentions ; - déclarer recevable et bien fondé la SARL ISR 26 en son appel incident de la décision rendue le 31 août 2022 par le tribunal judiciaire de Paris ; Y faisant droit, - infirmer le jugement sus énoncé en ce qu'il a réservé les dépens et la demande en paiement d'une somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Et statuant à nouveau, - condamner la SAS Micaela à payer à la SARL ISR 26 la somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 en première instance ainsi qu'aux entiers dépens de première instance ; - condamner la SAS Micaela à payer à la SARL ISR 26 la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Etevenard. Vu les conclusions déposées le 02 août 2023, par lesquelles la SNC Spinecaire, intimée, demande à la Cour de : - rejeter l'appel principal et accueillir l'appel incident de la SNC Spinecaire ; - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise et réservé les dépens ; En conséquence : - débouter la SAS Micaela de sa demande de condamnation conjointe et solidaire des la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, à procéder aux régularisations de charges 2019, 2020 et 2021 ; - débouter la SAS Micaela de sa demande de condamnation conjointe et solidaire des la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 au paiement d'une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts ; - débouter la SAS Micaela de sa demande de condamnation de la SNC Spinecaire au paiement d'une somme de 82.800 €, sauf à parfaire à compter du 1er janvier 2023 au titre de la restitution du trop versé des loyers ; - débouter la société MICAELA de sa demande de condamnation conjointe et solidaire des la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 au paiement d'une somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise. - débouter la SAS Micaela de toutes ses demandes, fins et prétentions ; - déclarer recevable et bien fondé la SNC Spinecaire en son appel incident de la décision rendue le 31 août 2022 par le tribunal judiciaire de Paris ; Y faisant droit, - infirmer le jugement sus énoncé en ce qu'il a sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise sur les demandes de la SNC Spinecaire en fixation et paiement de l'indemnité d'occupation à compter du 18 juillet 2021 et en paiement de l'arriéré locatif et de la clause pénale, et en ce qu'il a réservé les dépens et la demande en paiement d'une somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Et statuant à nouveau, - condamner la SAS Micaela à payer à la SNC Spinecaire une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 18 juillet 2021 jusqu'au 31 mars 2023, égale au montant du loyer provisionnel outre les charges, accessoires et taxes contractuels qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 114.586,77 € ; - condamner la SAS Micaela à payer à la SNC Spinecaire l'arriéré locatif correspondant aux causes du commandement de payer en date du 17 juin 2021, soit la somme de 7.777,49 € ainsi que l'arriéré locatif pour la période du 1er au 17 juillet 2021, soit la somme de 4.173,23 €, et le complément des frais d'huissier soit au total une somme de 11.981,17 € ; En conséquence, - fixer la créance globale de la SNC Spinecaire à l'encontre de la SAS Micaela à la somme de 126.545,32 € (126.567,94 € - 22,62 € de régularisation de charges) ; et la condamner à cette somme, - dire et juger que l'arriéré locatif portera intérêt au taux légal pour chaque échéance et ceci à compter du commandement de payer en date du 17 juin 2021 ; - ordonner la compensation entre la créance de la SNC Spinecaire et la créance de la SAS Micaela au titre du dépôt de garantie de 18.600 €, et juger que ce montant viendra s'imputer sur la somme de 126.545,32 € ; - condamner la SAS Micaela à payer à la SNC Spinecaire la somme de 12.954,53 € au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail ; - condamner la SAS Micaela à payer à la SNC Spinecaire la somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance ainsi qu'aux entiers dépens de première instance comprenant les frais d'expertise, - condamner la SAS Micaela à payer à la SNC Spinecaire la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître ETEVENARD. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 septembre 2023. SUR CE, Sur la demande de régularisation de charges 2022 sous astreinte Aux termes de l'article 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En cause d'appel, la SAS Micaela sollicite la condamnation solidaire des sociétés la SARL ISR 26 et la SNC Spinecaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, à procéder aux régularisations de charges 2022, en faisant valoir pour l'essentiel que cette régularisation de charges pour l'année 2022 ne serait pas encore intervenue, alors qu'elle relève de l'obligation du bailleur, qui doit y procéder sans qu'il soit nécessaire de lui faire injonction préalable de s'y conformer. La SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 s'opposent à ce chef de demande, en arguant pour l'essentiel que le syndic n'a pas encore fixé l'assemblée générale devant notamment approuver les comptes de l'exercice 2022, mettant ainsi la SNC Spinecaire dans l'impossibilité de communiquer la régularisation des comptes pour l'exercice 2022. Au cas d'espèce, la cour observe que la demande de régularisation de charges sous astreinte de la SAS Micaela est cantonnée au seul exercice 2022, à l'exclusion des exercices antérieurs, aux termes du dispositif de ses dernières écritures. Il résulte de la lecture du bail dérogatoire conclu entre les parties à effet au 1er août 2016 qu'« une régularisation sera pratiquée annuellement par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées, le preneur recevra tous justificatifs des éléments ayant servi au calcul de cette régularisation ». Or, s'il s'infère de cette stipulation contractuelle une obligation de régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, il n'en demeure pas moins qu'il ne saurait cependant pas être en l'état reproché à la SNC Spinecaire et son mandataire locatif, la SARL ISR 26, de n'avoir pas encore procédé à cette régularisation de charge pour l'exercice 2022, alors même que les comptes de la copropriété dont dépendent les lieux loués n'ont pas encore été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires, faute de convocation par le syndic, absence de convocation au demeurant non contestée par la SAS Micaela. En conséquence, la SAS Micaela sera déboutée de ce chef de demande. Sur la demande de dommages-intérêts formée par la SAS Micaela Par application de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Il s'en déduit qu'un contractant ne peut obtenir la condamnation de son cocontractant à lui payer des dommages et intérêts que s'il établit l'existence d'une faute, un préjudice et un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a débouté la SAS Micaela de sa demande d'indemnisation à l'encontre de la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26, après avoir considéré que : la SAS Micaela ne rapporte pas la preuve des manoeuvres qu'elle impute au gestionnaire et à la bailleresse, alors qu'à l'inverse, il ressort du décompte et de l'avis d'échéance du 1er février 2019 produits par la SARL ISR 26 que cette dernière a procédé dès le 1er janvier 2019, après réception des relevés transmis par le syndic de la copropriété le 20 décembre 2018, à l'apurement des charges dont la SAS Micaela avait sollicité les justificatifs le 1er octobre 2018 et que dès le 10 janvier 2019, à réception des relevés de charges correspondant aux années 2014, 2015 et du premier semestre 2016, elle informait la locataire de la régularisation à venir des charges afférentes, l'apurement étant indiqué sur l'échéance du 1er février 2019, non sans que la SNC Spinecaire ait dû relancer à plusieurs reprises le syndic pour obtenir les relevés de charges lui permettant de procéder aux régularisations demandées ; il ressort en outre des pièces produites que, quand bien même la SARL ISR 26 avait déjà versé les justificatifs des taxes foncières réclamés par la locataire, elle lui a adressé de nouveau, les 8 et 10 janvier 2019, les avis fiscaux en pièces jointes à ses courriers ; si la SAS Micaela reproche à la SNC Spinecaire d'avoir eu un comportement déloyal et fautif en lui délivrant des commandements de payer, il apparaît, d'une part, que tant la régularité que le quantum des sommes réclamées par le premier de ces commandements, délivré le 13 décembre 2018, n'ont jamais été contestés par la SAS Micaela qui en a réglé intégralement le montant et que d'autre part, à la date du deuxième commandement délivré le 22 février 2019, l'avis d'échéance du 1er février 2019 faisait apparaître après apurement des charges des années 2014, 2015 et premier semestre 2016, une somme à payer de 6.263,22 €, de sorte que la SAS Micaela qui avait déjà bénéficié d'un premier apurement au 1er janvier 2019 sur les charges du 2ème semestre 2016 et de l'année 2017 ne pouvait se considérer légitimement créancière de charges à régulariser ; qu'en tout état de cause, le fait pour la gestionnaire de la SNC Spinecaire de ne pas avoir été en mesure de transmettre les justificatifs de charges n'autorisait pas la locataire à s'exonérer de son obligation de payement des loyers et remboursement de taxes foncières, pas plus que la crise sanitaire n'interdisait à la SNC Spinecaire de délivrer le 16 septembre 2020 un commandement de payer à la preneuse, dès lors qu'il était postérieur à l'état d'urgence et que l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 n'avait pas entendu exonérer les preneurs à bail de leur obligation de payer les loyers, restés exigibles pendant la période de l'état d'urgence sanitaire, la société MICAELA invoquant en outre vainement le bénéfice de la Charte de bonnes pratiques entre commerçants et bailleurs pour faire face à la crise du Covid 19, laquelle est non normative et ne saurait s'appliquer en raison de l'existence d'un arriéré locatif antérieur au 15 mars 2020 ; la SAS Micaela se borne encore à alléguer, sans en justifier, que la situation cadastrale erronée stipulée dans le bail traduirait les man'uvres des défenderesses pour dissimuler le coût réel des charges ; la SAS Micaela ne justifie ni de l'impossibilité totale de jouissance des locaux qu'elle allègue motif pris de l'expertise menée sur ceux-ci par la société HSBC et des travaux réalisés dans l'immeuble mitoyen, ni de son préjudice et, a fortiori, d'un quelconque lien de causalité entre celui-ci et l'impossibilité de jouir des locaux alléguée ; De même, elle ne démontre pas qu'elle aurait été privée de la jouissance des locaux en raison de l'absence de mise aux normes de l'ascenseur, alors que, d'une part, aux termes du bail, les locaux commerciaux ne comportent aucune mention d'un ascenseur, et demeurent utilisables sans celui-ci et alors que, d'autre part, durant ces travaux de réparation des poulies en mars-avril 2021, la société KONE a constaté que la boutique était fermée, la SAS Micaela ne démontrant pas davantage un quelconque manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles dès lors que le bail stipulant en son article 2 des conditions générales que le preneur doit « faire son affaire personnelle et à ses frais exclusifs de tous travaux et toutes modifications ou additions, installations imposées soit par des dispositions législatives ou réglementaires actuelles ou futures, soit par des injonctions administratives notamment en matière d'hygiène, de sécurité, d'accessibilité, d'environnement et plus généralement en matière d'ERP pour mettre les locaux loués en conformité avec la règlementation existante ou à venir », la SNC Spinecaire n'était pas tenue de prendre à sa charge le changement des poulies de l'ascenseur et dès lors que, s'agissant des travaux d'installation d'une téléalarme dans l'ascenseur, la société SPINECAIRE justifie, par les devis qu'elle produit ainsi qu'au travers des échanges de son gestionnaire avec la société KONE, des diligences accomplies, exclusives de tout manquement de sa part ; il ressort par ailleurs du bail du 18 septembre 2014 que la SAS Micaela s'est vue remettre lors de l'entrée dans les lieux parmi différents diagnostics, le certificat relatif à la présence d'amiante, ce dont il résulte qu'elle en a été informée conformément aux exigences en la matière. En outre, si les différents diagnostics réalisés ont constaté la présence d'amiante au premier sous-sol dans des conduites de fluide dans le dégagement et dans le plafond des WC, et si le diagnostiqueur APRODIAG a préconisé le remplacement des éléments qui en contiennent, il ne s'agit que de conseils qui n'ont pas valeur obligatoire, étant ajouté que le rapport de la société LD2i produit par la bailleresse conclut que le matériau n'est pas dégradé, que le risque de dégradation est faible et qu'il ne nécessite qu'une évaluation périodique. La société SPINECAIRE établit de surcroît que la réalisation du diagnostic amiante s'est heurtée au silence de la locataire à qui il a été proposé une intervention de la société LD2i puis à son absence lors du rendez-vous reporté, en raison de sa carence, au 6 avril 2021. Aussi, la société MICAELA est mal fondée à demander la communication d'un rapport d'amiante, en tout état de cause, inutile dès lors que, contrairement à ce qu'elle soutient, sans, par ailleurs, le démontrer, aucun rapport n'établit que des travaux de désamiantage sont impératifs ; la SAS Micaela ne rapportant pas davantage la preuve des dysfonctionnements du chauffage et de la climatisation, le devis qu'elle produit étant insuffisamment probant à cet égard, aucun défaut de mises aux normes à l'origine d'une absence de jouissance des locaux insuffisamment démontrée au demeurant, ne saurait être imputable aux défenderesses, ce qui rend sans objet, en tout état de cause, sa demande de réalisation de travaux de remise aux normes ; il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SAS Micaela échouant à rapporter la preuve tant de l'existence d'un quelconque manquement de la SNC Spinecaire et de sa gestionnaire à leurs obligations contractuelles, que d'une impossibilité ne serait-ce que partielle à jouir des locaux donnés à bail, tout autant que de l'existence d'un lien de causalité entre les désordres allégués et le préjudice dont l'existence comme le quantum ne sont étayés par aucune pièce versée aux débats, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts. La SAS Micaela sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef et la condamnation solidaire de la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26, son gestionnaire locatif, au paiement d'une somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts, en faisant valoir pour l'essentiel qu'elle aurait subi des troubles de jouissance du fait des manquements de la SNC Spinecaire et de son exécution déloyale du contrat les liant et des fautes commises par la SARL ISR 26 dans l'exécution de son mandat de gestion. La SAS Micaela excipe ainsi que la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 n'auraient pas procédé aux régularisations de charges au titre des années 2019, 2020 et 2021 avant janvier 2023, de sorte que le bailleur aurait manqué à ses obligations. Elle ajoute que le système de climatisation et de chauffage serait à l'arrêt en raison de dysfonctionnements l'affectant, alors que dans le cadre du bail verbal commercial ayant pris effet le 1er octobre 2017, le remplacement d'un système de chauffage et de climatisation serait à la charge du bailleur. Elle souligne en outre que de l'amiante serait présente dans les locaux, le bailleur étant informé de cette présence depuis 2007, la SNC Spinecaire ayant ainsi manqué de 2007 à 2021 à ses obligations en matière d'amiante en ne réalisant pas de manière régulière une mise à jour de son DTA, contrevenant ainsi aux dispositions de l'article R. 1334-29-5 du code de la santé publique. Enfin, la SAS Micaela excipe de la grande difficulté pour elle d'accéder aux locaux du second sous-sol pourtant inclus au bail, l'accessibilité de la sortie de secours « posant problème » par ailleurs, l'accès au deuxième sous-sol nécessitant de passer par une succession de parties communes obstruées par des poubelles, ce qui ne permettrait pas au locataire de jouir paisiblement du bien loué, de sorte que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance. La SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 sollicitent le débouté de la SAS Micaela de cette demande indemnitaire, en arguant en substance que s'agissant de la régularisation des charges, le retard dans l'obtention des relevés de charge s'explique par le fonctionnement complexe avec le cabinet Oralia desport, laquelle a par ailleurs subi un piratage informatique, la rendant en incapacité de lui communiquer les comptes de charges des années 2019, 2020 et 2021 avant le mois de janvier 2023. Néanmoins, la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 relèvent que dès réception des comptes, la SARL ISR 26 a transmis à la SAS Micaela les justificatifs des décomptes de charges pour chacune des années 2019, 2020 et 2021 suivant deux mails en date des 18 et 19 janvier 2023, sans que la SAS Micaela n'ait subi aucun préjudice financier dès lors que l'apurement effectué d'un montant de 22,62 € a été déduit de sa dette locative d'un montant de 121.957,94 € au 1er janvier 2023, étant également précisé qu'elle reste également devoir la taxe foncière pour chaque année depuis 2019. La SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 soulignent par ailleurs qu'avant le 14 septembre 2021, la SAS Micaela n'avait jamais fait connaître un quelconque dysfonctionnement du matériel de climatisation dont il lui appartenait pourtant d'assurer le bon entretien, preuve qu'elle ne rapporterait pas, et d'assurer un éventuel remplacement des fluides frigorigènes R22, cette dépense ne correspondant nullement aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, à la charge du bailleur. Elles ajoutent que la SAS Micaela aurait été informée au titre de l'amiante conformément aux exigences de la loi, les diagnostics ne révélant pas la présence suffisante d'amiante nécessitant des travaux de désamiantage, et que la configuration actuelle des lieux serait conforme à la désignation qui en a été faite dans le contrat de bail signé le 1er août 2016 et n'aurait subi aucune modification depuis cette date et ne saurait en conséquence constituer un quelconque manquement à la délivrance de la chose louée par la SNC Spinecaire, étant précisé que les différents niveaux sont desservis par des escaliers utilisables et que le contrat de bail ne porte aucune mention sur l'existence d'un ascenseur privatif ; que le système de téléalarme n'a pas été installé. Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué. En effet, aucun manquement tant de la SNC Spinecaire en sa qualité de bailleur, que de la SARL ISR 26 en sa qualité de gestionnaire locatif, ne saurait être relevé dans l'obligation de la SNC Spinecaire de régulariser annuellement les charges, alors même qu'il résulte des pièces versées aux débats qu'une telle régularisation est intervenue le 1er janvier et 1er février 2019 pour les charges des années 2014, 2015, 1er semestre 2016, suite à la demande de la SAS Micaela formulée par courrier du 1er octobre 2018, et après que la SNC Spinecaire ait réceptionné du syndic les justificatifs le 20 décembre 2018 et 10 janvier 2019, de sorte que le délai écoulé entre la demande de justificatifs de régularisation de charge de la SAS Micaela et la régularisation effective apparaît raisonnable et ne caractérise pas un manquement contractuel de la SNC Spinecaire à son obligation de bailleur, alors même qu'elle a répondu en 3 mois à la demande de sa preneuse, après avoir relancé à plusieurs reprises le syndic. De même, si la SAS Micaela excipe de dysfonctionnements affectant la climatisation et le chauffage du local commercial dont l'absence de remplacement par le bailleur lui occasionnerait un trouble de jouissance, force est de relever d'une part qu'elle n'a fait état de ce dysfonctionnement pour la première fois que par conclusions déposées le 14 septembre 2021 devant le premier juge, et que d'autre part elle a fait procédé au démantèlement du système de ventilation le 23 novembre 2021, sans qu'il soit justifié que ce système de climatisation et chauffage était hors d'état de fonctionner à cette date. S'il est exact que le liquide R22, inclus dans le système de climatisation, était interdit au stockage et à l'introduction depuis le 1er janvier 2015, il n'en demeure pas moins qu'il n'est nullement justifié par l'appelante d'un manquement de la SNC Spinecaire à son obligation de bailleur, alors même qu'elle n'a fait état d'un dysfonctionnement que le 14 septembre 2021, et qu'il était prévu au contrat de bail dérogatoire les liant que la SAS Micaela prendrait à sa charge « tous travaux et toutes modifications ou additions, installations imposées soit par des dispositions législatives ou règlementaires actuelles ou futures, soit par des injonctions administratives notamment en matière d'hygiène, de sécurité, d'accessibilité, d'environnement et plus généralement en matière d'ERP pour mettre les locaux loués en conformité avec la réglementation existante ou à venir », de sorte que l'absence de remplacement de l'entier système de ventilation (climatisation/chauffage) par le bailleur ne saurait caractériser une faute de sa part. Par ailleurs, si la SAS Micaela excipe de troubles de jouissance subis par elle du fait du manque d'accessibilité pour elle au second sous-sol, nécessitant de passer par des parties communes obstruées par des poubelles, et sans qu'elle ne puisse utiliser l'ascenseur, force est cependant de relever, à l'instar du premier juge, que, d'une part, l'usage de l'ascenseur n'était nullement prévu au contrat de bail, de sorte que la SAS Micaela ne saurait sérieusement se prévaloir de ses difficultés à pouvoir l'utiliser en l'état des travaux l'ayant affecté afin d'établir un manquement de la SNC Spinecaire dans son obligation de délivrance, alors même qu'elle pouvait accéder au sous-sol par un escalier, mentionné quant à lui au bail, et que, d'autre part, si les parties communes semblent occupées par des poubelles, obstruant les portes d'accès au 1er sous sol, à la lecture d'un constat d'huissier établi le 17 novembre 2021, il ne résulte toutefois pas de cette pièce un obstacle permanent pour la SAS Micaela d'accéder à cette partie du local loué, ce d'autant qu'elle ne s'est plainte de cette difficulté que dans le cadre de la procédure judiciaire, alors même qu'elle occupe les lieux depuis le 23 janvier 2015. Ainsi, elle ne saurait sérieusement reprocher à la SNC Spinecaire un manquement à son obligation de délivrance, alors même que la SNC Spinecaire ne peut être tenue pour responsable de l'utilisation faite des parties communes par les occupants de l'immeuble, ce d'autant que la SAS Micaela ne l'avait nullement informée, avant la procédure devant le premier juge, de difficultés d'accès liées à des poubelles. Enfin, si la SAS Micaela fait grief à la SNC Spinecaire de ne l'avoir pas informée de la présence d'amiante et de n'avoir pas pris les mesures nécessaires en procédant à des travaux afin d'y remédier, force est cependant de relever que dans le contrat de bail dérogatoire du 18 septembre 2014 comme dans celui à effet au 1er août 2016, il est expressément mentionné la remise au preneur qui le reconnaît d'un certificat relatif à la présence d'amiante, de sorte que l'appelante ne pouvait sérieusement ignorer la présence d'amiante au premier sous-sol dans des conduites de fluide dans le dégagement et dans le plafond des WC, qui, au demeurant, n'apparaissent pas dégradés à la lecture du rapport de la société LD2I, de sorte que le risque de dégradation est faible et ne nécessite qu'une évaluation périodique, sans remplacement des éléments contenant l'amiante, uniquement préconisé mais non obligatoire. Or, il résulte des pièces que la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 ont tenté de faire réaliser un nouveau diagnostic amiante et se sont heurtées au silence de la SAS Micaela, qui n'a en outre pas honoré les rendez-vous fixés au 17 mars et 6 avril 2021, avant de finalement permettre l'accès aux locaux le 3 juin 2021, soit avec trois mois de retard, de sorte qu'aucun comportement fautif de la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 ne saurait être retenu. En conséquence, faute pour la SAS Micaela d'établir une faute de la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 dans l'exécution de leurs obligations, ainsi qu'un préjudice et un lien de causalité avec le comportement des intimées, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la SAS Micaela de sa demande d'indemnisation. 3) Sur la demande au titre de loyers indument versés Aux termes du jugement querellé, le premier juge a sursis à statuer, jusqu'au dépôt du rapport, sur la demande de la SAS Micaela en remboursement d'un trop perçu de loyer, après avoir relevé qu'il avait ordonné une expertise avant dire droit et qu'il convenait en conséquence de surseoir à statuer sur cette demande, dont le sort dépend de la détermination du montant du loyer dû à compter du 07 mars 2019, qu'il appartiendra au tribunal de fixer après dépôt du rapport d'expertise. Si la SAS Micaela maintient en cause d'appel sa demande tendant à la condamnation de la SNC Spinecaire à lui verser la somme de 82.800 € à titre de restitution de loyers trop versés, qu'elle évalue sur la base d'un loyer surévalué de 1.800 € par mois, force est néanmoins de constater qu'il n'est ni allégué ni même démontré que l'expert désigné par le premier juge avec notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués au 17 mars 2009, aurait déposé son rapport. Dès lors, cette demande de la SAS Micaela, dont la résolution dépend des résultats de la mesure d'expertise ordonnée par le premier juge, sera en l'état rejetée, et le jugement confirmé en ce qu'il a sursis à statuer sur cette demande. 4) Sur la demande en paiement de la SNC Spinecaire au titre de loyers impayés et clauses pénales Aux termes du jugement querellé, le premier juge a sursis à statuer sur les demandes de la SNC Spinecaire en fixation et paiement de l'indemnité d'occupation à compter du 18 juillet 2021 et en paiement de l'arriéré locatif et de la clause pénale et condamné la SAS Micaela à verser à la SNC Spinecaire une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux égale au montant du loyer provisionnel outre les charges, accessoires et taxes contractuels qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, en considération de la mesure d'expertise ordonnée avant dire droit sur la détermination du montant du loyer dû entre le 07 mars 2019 et le 17 juillet 2021. La SNC Spinecaire sollicite la condamnation de la SAS Micaela à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 18 juillet 2021 jusqu'au 31 mars 2023, égale au montant du loyer provisionnel outre les charges, accessoires et taxes contractuels qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 114.586,77 €, outre à un arriéré locatif correspondant aux causes du commandement de payer en date du 17 juin 2021, soit la somme de 7.777,49 € ainsi que l'arriéré locatif pour la période du 1er au 17 juillet 2021, soit la somme de 4.173,23 €, et le complément des frais d'huissier soit au total une somme de 11.981,17 €, pour une créance globale de la SNC Spinecaire à l'encontre de la SAS Micaela de 126.545,32 €. Si le premier juge a « fixé » le « loyer provisionnel » du 7 mars 2019 au 17 juillet 2021 au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, et n'a condamné la SAS Micaela au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'à compter du jugement jusqu'à la libération effective des lieux, c'est par une erreur manifeste de plume que le premier juge a ainsi statué, alors même qu'il avait mentionné dans le dispositif surseoir à statuer sur le « paiement de l'indemnité d'occupation à compter du 18 juillet 2021 », le contrat étant par ailleurs résolu judiciairement à compter du 17 juillet 2021. Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la SAS Micaela à payer à la SNC Spinecaire une indemnité d'occupation à titre provisionnel à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer provisionnel outre les charges, accessoires et taxes contractuels qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, la cour prononçant la condamnation de la SAS Micaela au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 18 juillet 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, soit le 31 mars 2023. En revanche, s'agissant des demandes en paiement de la SNC Spinecaire afférentes à l'arriéré locatif visé par le commandement, et la clause pénale, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a sursis à statuer, après avoir justement relevé que le sort de ces demandes pécuniaires du bailleur dépendait de la détermination du montant du loyer par le tribunal judiciaire, après dépôt du rapport d'expertise, le montant de l'arriéré locatif pouvant être amené à évoluer en fonction du loyer finalement fixé après dépôt du rapport d'expertise, ainsi que le montant de la clause pénale invoquée par la SNC Spinecaire, équivalente à 10 % du montant de la dette. Dès lors, la SNC Spinecaire sera déboutée de ses demandes et le jugement confirmé en ce qu'il a sursis à statuer sur les demandes en paiement de l'arriéré locatif et de la clause pénale. 5) Sur la demande de restitution du dépôt de garantie La SAS Micaela sollicite la condamnation de la SNC Spinecaire à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 18.600 €, suite à son départ des lieux loués le 31 mars 2023. Aucun élément n'étant allégué ni justifié par la SNC Spinecaire pour fonder une rétention du dépôt de garantie en raison de réparations locatives qui seraient imputables à la SAS Micaela, il convient en conséquence de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie, la compensation étant ordonnée à due concurrence avec les sommes dues par la SAS Micaela au titre de l'indemnité d'occupation provisionnelle fixée par le premier juge au montant du loyer provisionnel outre les charges, accessoires et taxes contractuels qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 6) Sur les demandes accessoires L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a réservé les demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens, en l'état de la mesure d'instruction en cours et du sursis à statuer sur le fond sur certaines demandes. Il n'apparaît toutefois pas inéquitable de condamner la SAS Micaela aux dépens d'appel, et de la condamner à verser à la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 la somme de 2.000 € chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement du tribunal judiciaire rendu le 31 août 2022 sous le n° RG 19/02793 sur le point de départ de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par la SAS Micaela à la SNC Spinecaire ; Statuant à nouveau, Condamne la SAS Micaela à verser à la SNC Spinecaire une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 18 juillet 2021 et jusqu'au 30 mars 2023 équivalente au montant du loyer provisionnel outre les charges, accessoires et taxes contractuels qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; Confirme la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ; Y ajoutant, Déboute la SAS Micaela de sa demande de régularisation des charges 2022 sous astreinte ; Ordonne la restitution par la SNC Spinecaire du dépôt de garantie à la SAS Micaela d'un montant de 18.600 € ; Ordonne la compensation entre les sommes dues par la SNC Spinecaire à la SAS Micaela au titre du dépôt de garantie, et les sommes dues par la SAS Micaela au titre de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par elle à compter du 18 juillet 2021 ; Déboute les parties de leurs autres demandes ; Déboute la SAS Micaela de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne la SAS Micaela à verser à la SNC Spinecaire et la SARL ISR 26 la somme de 2.000 € chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne la SAS Micaela aux dépens d'appel ; Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. La greffière, La présidente,