Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE THANN
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 5]
N° RG 24/00371 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JBVT
MINUTE n°
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 24 FÉVRIER 2025
Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 24 février 2025 après débats à l'audience publique du 13 janvier 2025 à 14h30
assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,
a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, (RCS Paris n° 824 541 148) dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître Virgil WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE
DÉFENDERESSE :
Madame [T] [D]
née le 05 Mars 1990 à [Localité 7] (HAUT RHIN)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
non comparante
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
Copie(s) délivrée(s)
aux parties
le
Copie exécutoire délivrée
à
le
Jugement réputé contradictoire en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant assignation en date du 14 octobre 2024 déposée au greffe le 28, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le Juge des contentieux de la protection du présent Tribunal d'une demande formée contre Madame [T] [D] tendant sous le bénéfice de l'exécution provisoire laquelle ne doit être écartée, à :
- déclarer recevable son action et acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
- À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- ordonner l'expulsion de Madame [T] [D] et de tous occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la Force Publique ;
-condamner Madame [T] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.433€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 juillet 2024 sur la somme de 1.568€ et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues ;
- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
- condamner Madame [T] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- condamner Madame [T] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, outre aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer, à lui verser une indemnité de 800€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu'elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.
Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.
A l'audience qui s'est tenue le 13 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation à l’appui d’un décompte actualisé.
Bien qu’assignée par acte du 14 octobre 2024, remis pas dépôt à l’étude, Madame [T] [D] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.
Ainsi, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile il convient de rappeler qu’en l’absence du défendeur, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’intérêt et la qualité à agir de la partie demanderesse
En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».
En l'espèce, la SCI CONRAD VDI, a suivant contrat du 05 août 2020 donné en location à Madame [T] [D] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4] et a, par voie dématérialisée, signé avec la Société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale n°A10076974431 daté du 05 août 2020 par lequel cette dernière s'engage à garantir l’association des impayés de loyers et indemnités d'occupation de son locataire.
Suite à la défaillance du locataire, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution subrogée dans les droits et actions du bailleur, justifie, par la production d’une quittance subrogative en date du 13 septembre 2024 régulièrement émises au regard des dispositions relatives à la signature électronique, avoir payé au bailleur les loyers et provisions sur charges exigibles soit un montant total de 6.079€, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.
La Société ACTION LOGEMENT SERVICES est par conséquent fondée à agir à l’encontre de Madame [T] [D], dans le cadre de la procédure en résiliation de bail.
Sur la recevabilité
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.
La demanderesse justifie de cette notification par lettre recommandée avec avis de réception adressée le 15 octobre 2024 à la Préfecture du HAUT-RHIN – DDCSPP.
La partie demanderesse justifie avoir notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives CCAPEX en date du 10 juillet 2024 le commandement de payer visant la clause résolutoire et ce dans les conditions de délais prévues à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L’action introduite est en conséquence recevable.
Sur la résiliation du bail
Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et ainsi que le reprend le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.
De plus, et suivant les dispositions de l’article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, il est versé aux débats le contrat de bail susvisé prévoyant une échéance mensuelle révisable de 520€ augmenté de 105€ de provisions sur charges soit un total de 625€.
Suivant commandement de payer délivré le 08 juillet 2024, la défenderesse était sommée de régler la dette locative de 1.568€.
Au regard des décomptes produits, Madame [T] [D] ne justifie pas d'un paiement libératoire dans les deux mois suivant la signification du commandement.
Cependant, le VIII de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.
En l'espèce, la défenderesse a bénéficié d'une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire incluant l'arriéré locatif en date du 14 mars 2024.
En conséquence, il conviendrait de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de cette date.
Toutefois, il est établi que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant ainsi qu’en témoigne le décompte faisant état d’impayés persistant depuis avril 2024.
Il y a dès lors lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois à la lecture du contrat de bail du logement et du commandement de payer, aucun règlement n’ayant été effectué par la défenderesse entre le 08 juillet 2024 et le 08 septembre 2024 pour apurer la dette.
Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ont été acquis à la date du 09 septembre 2024.
Dès lors, Madame [T] [D] est occupante sans droits ni titre des lieux précédemment loués et doit être condamné à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution.
A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délai, il pourra être procédé à l'expulsion du défendeur, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l'autorité compétente en ce sens.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de cette obligation.
Aux termes des articles 1346 et suivants du Code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d'une autre personne qui le paye est légale ou conventionnelle.
L'article 1346 du même Code précise que lorsque le créancier recevant son paiement d'une tierce personne la subroge dans ses droits actions et privilèges contre le débiteur : cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.
De surcroît, et conformément aux termes de l'article 2306 du Code civil, la caution qui a payé pour le compte du débiteur qu'elle garantit dispose d'un recours en paiement pour les montants qu'elle a payés à ce titre.
La demanderesse verse aux débats :
- le contrat de bail conclu entre la SCI CONRAD VDI, d'une part, et Madame [T] [D], d'autre part, le 05 août 2020 portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4], en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 520€ augmenté de 105€ de provisions sur charges soit un total de 625€.,
- le contrat de cautionnement VISALE aux termes duquel Action Logement Service au titre du dispositif de cautionnement VISALE s'est porté caution simple du paiement des loyers dû par le locataire au bailleur ou au mandataire du bailleur en cas de défaillance du locataire en date du 05 août 2020,
- la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE,
- les extraits de l’ordonnance, du décret et de l’arrêté, le contrat de cautionnement VISALE,
- la quittance subrogative émise le 13 septembre 2024, subrogeant la demanderesse dans les droits du bailleur pour un montant total de 6.079€ et correspondant aux paiements en lieu et place du défendeur d'échéances locatives du mois d’août 2023 à septembre 2024,
- le détail de la créance ACTION LOGEMENT SERVICES du 09 octobre 2024 portant sur une créance en principal de 6.079€, qu’elle a réduit à la somme de 3.433€,
- la décision de la commission de surendettement en date du 14 mars 2024 portant effacement de 727€ au détriment de la SCI et 2.221,23€ au détriment d’action logement soit un total de 2.948,23€, étant observé que ce dernier a estimé un effacement à hauteur de 2.636€ suivant son annexe 10,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 08 juillet 2024 adressée à la partie défenderesse.
Il ressort des éléments versés aux débats, notamment de la quittance subrogative, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur les loyers et charges impayées par Madame [T] [D] des mois d’août 2023 à septembre 2024, pour un montant total de 6.079€ dont il convient de déduire l’effacement décidé à compter du 14 mars 2024 réduisant la somme réclamée à un montant de 3.433€.
La défenderesse qui ne justifie pour sa part d'aucun paiement libératoire, reste ainsi redevable envers la demanderesse d'un montant de 3.433€ au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés selon décompte au 09 octobre 2024.
En conséquence, Madame [T] [D] doit être condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.433€ majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 juillet 2024 sur la somme de 1.568€ et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues.
Sur l’indemnité d’occupation
La société ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’obtenir, depuis la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.
En l’espèce et au vu des éléments versés aux débats, Madame [T] [D] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au loyer, et ce et jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant, indemnité égale au montant du loyer contractuel tel qu’il résulte du bail expiré, augmenté des charges.
Madame [T] [D] sera condamnée à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée au bailleur à ce titre.
Il y a lieu de rappeler que depuis la résiliation du contrat de location, les clauses qu'il contenait ne peuvent plus produire aucun effet juridique, aucune indexation ne sera pratiquée.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits, un montant de 150€ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile lui sera alloué que la défenderesse est condamnée à lui payer.
Madame [T] [D], succombant en la présente instance en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 08 juillet 2024.
Il est rappelé l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de la SCI CONRAD VDI ;
DÉCLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Madame [T] [D] ;
CONSTATE que le bail susvisé s'est trouvé de plein droit résilié le 09 septembre 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle ;
CONDAMNE Madame [T] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.433€ (trois mille quatre cent trente-trois euros) au titre des loyers et charges, indemnité d’occupation impayées selon quittance subrogative et décompte au 13 septembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 juillet 2024 sur la somme de 1.568€ et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues ;
CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 09 septembre 2024 ;
CONSTATE que Madame [T] [D] ne dispose plus de droits ni titres pour occuper les lieux précédemment loués ;
CONDAMNE Madame [T] [D] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4], dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
DIT qu'à défaut de libération volontaire à cette date, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l'autorité administrative compétente ;
FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
CONDAMNE Madame [T] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées aux bailleurs à ce titre ;
En tout état de cause,
CONDAMNE Madame [T] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150€ (cent cinquante euros) par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Madame [T] [D] aux entiers frais et dépens de l'instance y compris le coût du commandement de payer du 08 juillet 2024 ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt-quatre février deux mille vingt-cinq, par Dominique SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d'Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier
Le GREFFIER Le JUGE
