Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 15 novembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00834 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKOD
PRONONCÉE PAR
Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,
Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 27 septembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé
ENTRE :
S.C.I. BARTIN
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3]
représentée par Maître Volkan ERUGUZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0873
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
E.U.R.L. S&M EXOTIC
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 4]
comparante en la personne de sa gérante mais non constituée
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice délivré le 3 avril 2024, la SCI BARTIN, propriétaire de locaux commerciaux situés à [Localité 4], donnés à bail à l'EURL S&M EXOTIC, a assigné cette dernière en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, au visa de l'article 834 du code de procédure civile et de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de demander au juge de :
- constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail consenti par la SCI BARTIN à l'EURL S&M EXOTIC est résilié depuis le 11 janvier 2024, et que cette dernière occupe sans droit ni titre les locaux objets dudit bail depuis cette date
- ordonner en conséquence sans délai l'expulsion de l'EURL S&M EXOTIC et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte d'une somme de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir
- condamner l'EURL S&M EXOTIC à payer à la SCI BARTIN la somme de 7.584,73 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 1er mars 2024
- condamner l'EURL S&M EXOTIC à payer à la SCI BARTIN la somme correspondant aux loyers et charges échus impayés jusqu'à la date de l'ordonnance à intervenir
- condamner solidairement l'EURL S&M EXOTIC à la SCI BARTIN, à compter du prononcé de l'ordonnance et jusqu'à la libération effective des locaux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion, une indemnité mensuelle d'occupation de 1.384,46 euros correspondant au montant du loyer contractuel augmentée des charges et taxes
- dire que le dépôt de garantie versé par le locataire commercial restera acquis à la SCI BARTIN à titre d'indemnité
- condamner solidairement l'EURL S&M EXOTIC à payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner l'EURL S&M EXOTIC aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et des frais nécessaire à l'exécution de l'ordonnance à intervenir
La SCI BARTIN expose que le 18 février 2022, elle a consenti à l'EURL S&M EXOTIC un bail commercial affecté à l'exploitation d'un fonds de commerce d'alimentation générale, pour une durée de 9 années, moyennant le versement d'un loyer mensuel (en réalité annuel, note du juge) de 14.400 euros hors taxe et hors charges, payable mensuellement d'avance. L'EURL S&M EXOTIC accusant du retard dans le paiement de ses échéances locatives, la SCI BARTIN lui a fait délivrer le 11 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux, l'EURL S&M EXOTIC restant devoir la somme de 7.587,73 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2024. Dans ce contexte, la SCI BARTIN estime se trouver bien fondée à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et la condamner à des provisions.
Selon ordonnance du 13 août 2024, le tribunal judiciaire d'Evry a, sur la demande de Maître Volkan ERUGUZ datée du 31 juillet 2024 après la radiation de l'affaire en date du 28 mai 2024, ordonné le rétablissement au rôle des référés de la procédure n° RG 24/00362 sous le nouveau n° RG 24/00834 et fixé l'affaire au rôle au 27 septembre 2024.
A l'audience du 27 septembre 2024, la SCI BARTIN, par avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation, ajoutant oralement actualiser la dette à la somme de 11.305 euros et accepter les délais de paiement proposés par la gérante de l'EURL S&M EXOTIC présente en personne à l'audience, soit le paiement de la somme de 5.653 euros avant le 15 octobre 2024 et le règlement du solde par trois mensualités de 1.884 euros, de novembre 2024 à janvier 2025, en plus du paiement du loyer courant, sous peine de déchéance du terme en cas de non paiement.
Bien que régulièrement assignée, l'EURL S&M EXOTIC n'a pas constitué avocat, mais a comparu par sa gérante en personne, qui a reconnu le principe et le quantum de la dette et acquiescé aux délais de paiement exposés, précisant souhaiter maintenir son activité.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Selon les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la demande de résiliation du bail
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La SCI BARTIN justifie, par la production du bail commercial du 18 février 2022, du commandement de payer délivré le 11 janvier 2024 et du décompte actualisé au mois de mars 2024 inclus, que la société preneuse, l'EURL S&M EXOTIC, n'a pas payé de manière régulière ses loyers, charges et taxes et n'a pas réglé la situation dans le mois du commandement.
Le contrat de bail du 18 février 2022 comporte, page 21, article 29, une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement à son échéance exacte de tout ou partie d'un seul terme de loyer, ou à défaut de l'exécution de l'une quelconque des clauses et conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou après une sommation d'exécuter restés sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.
La SCI BARTIN a fait délivrer le 11 janvier 2024 à l'EURL S&M EXOTIC un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce d'avoir à payer la somme de 4.356,66 euros, hors coût de l'acte, au titre des loyers impayés dus au mois de décembre 2024 inclus.
L'EURL S&M EXOTIC n'a pas constitué avocat mais comparaît par sa gérante qui se présente à l'audience où elle admet la dette, de sorte que la société apparaît ne s'être pas acquittée des causes du commandement de payer dans le mois ayant suivi sa délivrance. Dans ces conditions, la demanderesse est fondée à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation de ce bail à compter du 12 février 2024.
Il convient de considérer l'EURL S&M EXOTIC occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai, à défaut la SCI BARTIN étant alors autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'une astreinte, l'exécution forcée de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.
Sur les demandes en paiement
S'agissant des impayés de loyers
Il résulte du commandement de payer délivré le 11 janvier 2024 qu'est réclamée une somme totale de 4.356,66 euros, hors coût de l'acte, d'arriérés locatifs arrêtés au terme du mois de décembre 2024 inclus, pour le bail commercial.
L'assignation réclame la somme totale de 7.587,73 euros d'arriérés locatifs arrêtés au mois de mars 2024.
Par ailleurs, la SCI BARTIN fait valoir à l'audience du 27 septembre 2024 que l'EURL S&M EXOTIC reste lui devoir la somme de 11.305 euros au mois d'octobre 2024 inclus et produit un décompte actualisé.
La gérante de l'EURL S&M EXOTIC, présente à l'audience, admet la dette.
Le décompte produit montre que l'EURL S1M EXOTIC restait devoir à la fin du mois de l'acquisition de la clause résolutoire, au 1er mars 2024, la somme de 7.587,73 euros de dette locative.
Il convient de déduire de cet arriéré locatif les frais de commandement de payer qui sont déjà compris dans les dépens, avec 149,93 euros facturés le 01/05/2023, 154,54 euros facturés le 01/09/2023, 153,50 euros facturés le 01/02/2024 et 106,48 euros facturés le 01/03/2024, pour une somme totale de 565,45 euros.
Au regard de ces éléments et au vu de l'ensemble des pièces versées aux débats, en particulier du bail commercial et du décompte produit, il convient de constater que la dette locative s'établit à un montant d'impayé de 7.022,28 euros (7.587,73 - 565,45), au 1er mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus.
Il convient ainsi de condamner l'EURL S&M EXOTIC à payer à la SCI BARTIN la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 7.022,28 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au terme du mois de février 2024 inclus.
Dans la mesure où le décompte montre l'existence de paiements au titre des loyers et accessoires intervenus postérieurement au 1er mars 2024, il conviendra que les parties fassent les comptes, de sorte que la condamnation provisionnelle à paiement sera prononcée en deniers ou quittance.
S'agissant des indemnités d'occupation
La SCI BARTIN réclame le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.384,46 euros correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes.
Il résulte des pièces du dossier que le dernier montant du loyer appelé est de 1.339,95 euros, payé mensuellement pour le bail commercial.
Par conséquent et au regard de la demande, à compter du 1er mars 2024 pour le mois de mars 2024 inclus et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés, l'EURL S&M EXOTIC sera condamnée au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation égale, par provision, à 1.339,95 euros par mois.
Concernant la demande de conservation du dépôt de garantie destinée à couvrir les éventuelles réparations locatives s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur la demande de délais de paiement
La SCI BARTIN accepte les délais de paiement proposés à la barre par la gérante de l'EURL S&M EXOTIC, suspensifs de la clause résolutoire, avec apurement du passif par un échéancier de quatre mensualités, qui, compte-tenu de la date de rendu de la décision, sera fixé du 15 décembre 2024 au 15 mars 2025.
Il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées dans la présente ordonnance, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'EURL S&M EXOTIC sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 janvier 2024 et de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Compte-tenu des éléments du dossier et de l'équité il convient de condamner l'EURL S&M EXOTIC à payer à la SCI BARTIN la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la cause résolutoire insérée au bail liant les parties portant sur les lieux loués au [Adresse 2] à [Localité 4] au 12 février 2024.
CONDAMNE l'EURL S&M EXOTIC à payer à la SCI BARTIN la somme provisionnelle de 7.022,28 euros au titre des loyers impayés, arrêtée au 1er mars terme du mois de février 2024 inclus, en deniers ou quittance.
SUSPEND toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que l'EURL S&M EXOTIC se libère de la provision ci-dessus allouée, ou de son solde en cas de déduction de paiements déjà intervenus en deniers ou quittance, par le paiement de 4 mensualités de décembre 2024 à mars 2025, en plus des loyers courants.
DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 15 novembre 2024 et les suivants avant le 15 de chacun des mois.
DIT qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leur échéance :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expulsion de l'EURL S&M EXOTIC et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4],
- l'EURL S&M EXOTIC devra payer mensuellement à la SCI BARTIN, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation une somme égale au montant du loyer mensuel tel que prévu par le bail, soit la somme de 1.339,95 euros
DIT n'y avoir lieu a référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
CONDAMNE l'EURL S&M EXOTIC à payer à la SCI BARTIN la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE l'EURL S&M EXOTIC aux dépens, qui qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 15 novembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
