Texte intégral
MINUTE N° 23/503
Copie exécutoire à :
- Me Valérie SPIESER
- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 27 Novembre 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/00560 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IAEP
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de Saverne
APPELANTE :
Madame [D] [K]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉS :
Monsieur [X] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR
Monsieur [P] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Non représenté, assigné par acte d'huissier de justice le 27/02/2023 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 septembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseillère
Mme DESHAYES, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Par contrat du 12 septembre 2015 ayant pris effet le 1er février 2016, Madame [S] [M] a donné à bail à Monsieur [P] [Y] et Madame [D] [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 385 euros, avance sur charges incluse.
Madame [S] [M] est décédée le 8 août 2019 de sorte que son fils, Monsieur [X] [M] en sa qualité d'héritier, est devenu bailleur dudit logement.
Suite à des loyers restés impayés à compter de septembre 2021, Monsieur [X] [M] a fait signi'er à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 janvier 2022, et a, par assignation délivrée le 13 juin 2022, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saverne pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion des preneurs et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif de 3 681,21 euros et d'une indemnité mensuelle d'occupation.
En réplique, Madame [D] [K] a contesté toute obligation à paiement au-delà de son départ des lieux le 31 juillet 2022 et soulevé la prescription des charges antérieures au 13 juin 2019 tandis que Monsieur [P] [Y] ne s'est ni présenté ni fait représenter.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 2 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saverne a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 13 mars 2022,
ordonné aux preneurs de libérer l'appartement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision, faute de quoi le bailleur pourrait faire procéder à leur expulsion,
condamné Monsieur [P] [Y] et Madame [D] [K] à verser à Monsieur [X] [M] la somme de 2 419, 60 euros, loyer de mai 2022 inclus (décompte arrêté au 11 mai 2022), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
fixé le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 385 euros,
débouté les parties pour le surplus,
condamné Monsieur [P] [Y] et Madame [D] [K] à verser à Monsieur [X] [M] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure, comprenant notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation ;
rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.
Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que le commandement de payer délivré le 12 janvier 2022 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; que Madame [D] [K] déclare avoir «spontanément » quitté le logement le 31 juillet 2022 sans justifier en avoir averti son bailleur dans les formes légales d'un congé de sorte qu'elle reste tenue des loyers et autres sommes dues au titre du bail ; qu'il y a lieu de déduire sur la somme de 2 640 euros correspondant aux loyers impayés de septembre 2021 à mai 2022 une somme de 220,40 euros correspondant au solde des charges en faveur des locataires après prise en compte de la prescription des charges antérieures au 12 janvier 2019 ; que la solidarité ne peut être ordonnée en l'absence d'une telle clause insérée au bail ; qu'une astreinte est inutile au vu de l'indemnité d'occupation déjà accordée et de la faculté de recourir à la force publique.
Par déclaration enregistrée le 3 février 2023, Madame [D] [K] a formé appel contre une partie de ces dispositions, notamment s'agissant des condamnations financières prononcées à son encontre.
Par dernières conclusions notifiées le 17 avril 2023, Madame [D] [K] demande à la cour de :
la déclarer recevable et fondée en son appel,
infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,
constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 mars 2022,
en conséquence, dire que la concluante ne peut être tenue au paiement des arriérés de loyers que jusqu'à la date du 13 mars 2022 à charge pour le bailleur de produire un décompte et de justifier du décompte des charges,
débouter Monsieur [X] [M] de ses demandes faute de justifier des montants dus et réserver à la concluante de conclure après production de ses pièces par Monsieur [X] [M],
juger qu'à compter de cette date, la concluante n'est redevable de l'indemnité d'occupation que jusqu'à la date de son délaissement des lieux, soit jusqu'au 31 juillet 2022,
en conséquence, débouter Monsieur [X] [M] de ses demandes dirigées à l'encontre de la concluante postérieurement au 31 juillet 2022,
déclarer l'arrêt à intervenir commun et opposable à Monsieur [P] [Y],
débouter Monsieur [X] [M] de ses demandes dirigées à l'encontre de la concluante,
condamner Monsieur [X] [M] aux entiers dépens et à verser à la concluante la somme de 700 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [D] [K] fait valoir que si le juge des contentieux et de la protection a justement constaté la résiliation du bail à compter du 13 mars 2022, il n'en a pas tiré les conséquences et n'a pas non plus tenu compte du départ de l'intéressée au 31 juillet 2022, alors pourtant que le bailleur reconnaît lui-même avoir limité ses demandes contre elle jusqu'au 31 juillet 2022 ou au 9 août 2022 ; qu'elle ne conteste pas être redevable des arriérés de loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail puis des indemnités d'occupation jusqu'à son départ effectif le 31 juillet 2022, lequel n'était soumis à aucune obligation de congé puisqu'il était postérieur à la résiliation du bail ; qu'elle en a toutefois informé le bailleur par courrier ; que s'agissant des sommes réclamées par le bailleur, il lui appartient de justifier des charges dues et d'un décompte alors qu'aucun document n'est produit à cet égard ; qu'elle ne peut justifier qu'elle n'est pas propriétaire du véhicule se trouvant dans le garage et que le débouté s'impose sur ce point.
Par conclusions notifiées le 13 juin 2023, Monsieur [X] [M] demande à la cour de voir :
recevoir Madame [D] [K] en son appel et l'y dire partiellement fondé,
déclarer recevable l'appel incident de Monsieur [X] [M],
en conséquence, infirmer la décision entreprise dans les limites de cet appel incident,
statuant à nouveau :
juger que Madame [D] [K] est tenue à l'ensemble des loyers et charges solidairement avec Monsieur [P] [Y] jusqu'au 12 mars 2022,
juger que Madame [D] [K] est tenue aux indemnités d'occupation à compter du 13 mars 202(2) jusqu'au 9 août 2022,
l'y condamner,
condamner Monsieur [P] [Y] à payer les indemnités d'occupation à compter du 13 mars 2022 jusqu'à son départ effectif des lieux,
confirmer le montant de l'indemnité d'occupation arbitré par le premier juge,
en conséquence, condamner solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [D] [K] à un montant de 1 634 euros au titre de l'arriéré de loyers au 12 mars 2022,
condamner Madame [D] [K] et Monsieur [P] [Y] à une indemnité d'occupation de 385 euros par mois à compter du 13 mars 2022 jusqu'au départ effectif des lieux,
condamner Madame [D] [K] à l'indemnité d'occupation jusqu'au 9 août 2022, soit un montant de 1 887,17 euros,
condamner Monsieur [P] [Y] au paiement de l'arriéré de charges arrêté au 30 mars 2023 à 1 196,54 euros,
condamner Madame [D] [K] à l'arriéré de charges arrêté au 9 août 2022 à 930,14 euros,
juger que les condamnations sont conjointes,
ajoutant au jugement :
ordonner à Monsieur [P] [Y] et à Madame [D] [K] de libérer également le garage situé [Adresse 4] à [Localité 5] sous peine d'astreinte de 50 euros par jour de retard,
au besoin, avant-dire droit :
inviter Madame [D] [K] à justifier de la propriété du véhicule se trouvant dans le garage,
débouter la partie adverse de toutes conclusions plus amples ou contraires,
condamner Madame [D] [K] et Monsieur [P] [Y] aux entiers frais et dépens, ainsi qu'à une indemnité de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [X] [M] reconnaît avoir limité sa demande d'indemnité d'occupation envers Madame [D] [K] au 9 août 2022, correspondant à la réception du courrier par lequel elle l'informait de son départ, ou subsidiairement au 31 juillet 2022 sans toutefois aucune preuve de son départ effectif à cette date.
S'agissant des sommes réclamées, il se fonde sur les décomptes de charges établis par le syndic de copropriété et forme des demandes financières différentes contre chacun des intimés en tenant compte de leur période d'occupation des lieux.
Sur appel incident, il demande à voir fixer l'indemnité d'occupation à compter du 13 mars 2022 et non du 1er juin 2022, choisie par le premier juge pour simplifier le calcul et modifier la date limite de paiement des indemnités d'occupation par Madame [D] [K].
Il demande enfin à voir compléter le jugement en ce qu'il a ordonné aux parties de libérer l'appartement sans viser le garage qui faisait également partie de la location et dans lequel est entreposé un véhicule dont il ignore s'il appartient à Monsieur [P] [Y] ou Madame [D] [K] qui devra s'exprimer sur ce point.
***
La déclaration d'appel et les dernières conclusions de l'appelante ont été signifiées à Monsieur [P] [Y] les 27 février et 16 mars 2023 par dépôt à étude. Les conclusions de l'intimé, formant appel incident, lui ont été signifiées le 6 avril 2023 selon les mêmes modalités.
Ce dernier n'a pas constitué avocat.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de rappeler que les chefs du jugement portant constat de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 mars 2022 et expulsion de Monsieur [P] [Y] et de Madame [D] [K] du logement n'étant pas expressément critiqués ni par l'appel principal ni par l'appel incident, ils sont acquis.
Sur les sommes dues par les preneurs
Aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, suivant contrat de bail signé le 12 septembre 2015, Madame [S] [M], aux droits de laquelle vient Monsieur [X] [M], a donné à bail à Monsieur [P] [Y] et Madame [D] [K] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 300 euros outre 85 euros de provision sur charges.
Il résulte du décompte produit par Monsieur [X] [M] qu'aucun versement n'a été effectué par les preneurs depuis le mois de septembre 2021 à l'exception d'un versement de 825 euros en février 2022.
L'appelante ne conteste pas ce décompte et ne justifie d'aucun versement qui n'aurait pas été pris en compte par le bailleur.
Il est ainsi acquis qu'à la date du 13 mars 2022, les preneurs restaient redevables d'un arriéré au titre des loyers, hors charges, qui s'établissait à la somme de 1 634 euros en paiement de laquelle il y a lieu de les condamner.
Comme justement relevé par le premier juge, le contrat de bail ne comportant aucune clause de solidarité, la demande en condamnation solidaire doit être rejetée.
S'agissant de la demande au titre des charges, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit la notion de charges récupérables et précise, s'agissant de leurs modalités de paiement, qu'elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.
Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Si le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur de réclamer le paiement des charges après ce délai, dans la limite du délai de prescription prévu à l'article 7-1 de ladite loi, il lui appartient toutefois, en présence d'une demande expresse en ce sens, de produire les justificatifs afférents et de prouver avoir tenu lesdits documents à la disposition du locataire, fut-ce devant la juridiction saisie. La transmission du simple décompte établi par le syndic de la copropriété est à cet égard insuffisant.
En l'espèce, Monsieur [X] [M] n'a procédé à aucune régularisation de charges avant la réclamation formée dans le cadre du commandement de payer délivré le 12 janvier 2022 au titre des arriérés de charges de février 2015 à juin 2021.
Alors que les preneurs, par courrier d'avocat daté du 21 janvier 2022, soulignaient qu'ils n'avaient jamais eu de décompte annuel ni accès aux factures les justifiant et indiquaient ne pas s'opposer au paiement des sommes dues sous réserve de l'exactitude des charges, et alors que Madame [D] [K] a réitéré dans ses conclusions sa demande au bailleur de justifier des montants dus, Monsieur [X] [M] n'a produit aucune autre pièce que le décompte des charges établi par le syndic et les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété.
Il ne justifie à aucun moment avoir tenu les pièces justificatives à la disposition du locataire.
Faute d'avoir mis les preneurs en mesure de vérifier les charges réclamées ou produit à la procédure les pièces justificatives afférentes, les demandes sur ce point ne pourront prospérer et seront rejetées.
S'agissant de l'indemnité d'occupation, celle-ci prend effet à compter de la résiliation du bail, laquelle a été acquise à la date du 13 mars 2022.
Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les anciens preneurs à payer à Monsieur [X] [M] une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et, statuant à nouveau, de les condamner à verser cette indemnité à compter du 13 mars 2022.
Madame [D] [K] ne conteste pas la décision déférée en ce qu'elle a fixé à la somme de 385 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation due, à raison de l'occupation sans droit ni titre du logement litigieux.
Il est de règle que l'indemnité d'occupation court en principe jusqu'à libération effective des lieux.
Monsieur [P] [Y] ne justifiant pas avoir quitté le logement, il sera condamné au versement de cette indemnité jusqu'à libération effective des lieux comme précisé au dispositif ci-dessous.
Madame [D] [K] soutient pour sa part avoir quitté les lieux le 31 juillet 2022.
Elle ne produit toutefois aucun élément concret le confirmant mais justifie avoir envoyé un courrier daté du 1er août 2022 par lequel elle informait Monsieur [X] [M] de son départ au 1er août 2022. Monsieur [X] [M] en a accusé réception selon recommandé signé le 9 août 2022 et limite ses demandes financières contre Madame [D] [K] à la période écoulée jusqu'à cette date.
Il convient donc d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'intéressée à verser à Monsieur [X] [M] une indemnité d'occupation « jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux » au lieu d'arrêter cette obligation au 9 août 2022.
Au vu de ces éléments, Madame [D] [K] sera condamnée au versement de l'indemnité d'occupation précitée uniquement pour la période du 13 mars 2022 au 9 août 2022 inclus soit la somme de 1 887,17 euros conformément à la demande.
Sur la demande en complément portant sur la libération du garage
Il résulte du contrat de bail du 12 septembre 2015 que les lieux loués comprenaient un studio ainsi qu'un débarras, un balcon et un garage. Les effets de la clause résolutoire figurant au bail s'appliquent à l'ensemble des lieux concernés par ce dernier.
Il y a donc lieu de compléter le jugement du 2 janvier 2023 en précisant que la condamnation à libérer les lieux, sous peine d'expulsion, s'applique tant à l'appartement visé par le jugement qu'à ses accessoires, dont le garage. Il n'y a pas lieu de l'assortir d'une astreinte.
S'agissant du véhicule qui y serait entreposé, Madame [D] [K] déclare ne pas en être propriétaire. Il est en outre acquis qu'elle a quitté les lieux depuis le 9 août 2022. La demande tendant à la voir inviter à justifier de la propriété dudit véhicule sera donc rejetée.
Sur la demande en déclaration de jugement commun
Monsieur [P] [Y] étant partie à la présente procédure, la demande de Madame [D] [K] de voir déclarer le présent arrêt commun et opposable à ce dernier est sans pertinence.
Sur les frais et dépens
La procédure de première instance ayant été rendue nécessaire par la carence des preneurs, c'est à juste titre qu'ils ont été condamnés aux dépens et à verser à Monsieur [X] [M] une indemnité de procédure de 150 euros.
Au vu de l'issue de la présente procédure d'appel et en équité, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de les débouter de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
statuant publiquement et par défaut,
INFIRME le jugement du 2 janvier 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection de Saverne en ce qu'il a :
condamné Monsieur [P] [Y] et Madame [D] [K] à verser à Monsieur [X] [M] la somme de 2 419, 60 euros, loyer de mai 2022 inclus (décompte arrêté au 11 mai 2022), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision,
condamné Monsieur [P] [Y] et Madame [D] [K] à payer à Monsieur [X] [M] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
Statuant à nouveau des chefs infirmés :
CONDAMNE conjointement et non solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [D] [K] à verser à Monsieur [X] [M] la somme de 1 634 euros au titre de l'arriéré de loyers, hors charges, arrêté au 12 mars 2022 inclus,
REJETTE toute demande formée au titre de l'arriéré des charges.
CONDAMNE Monsieur [P] [Y] et Madame [D] [K] à payer à Monsieur [X] [M] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 mars 2022 ;
DIT que cette indemnité sera due jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux s'agissant de Monsieur [P] [Y] et jusqu'au 9 août 2022 s'agissant de Madame [D] [K] ;
CONDAMNE en conséquence, Madame [D] [K] à payer à Monsieur [X] [M] la somme de 1 887,17 euros au titre de l'indemnité d'occupation courue du 13 mars 2022 au 9 août 2022,
CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a :
fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 385 euros,
débouté les parties pour le surplus,
condamné Monsieur [P] [Y] et Madame [D] [K] à verser à Monsieur [X] [M] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure, comprenant notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation ;
rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;
Y ajoutant,
DIT que la condamnation à libérer les lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision, faute de quoi Monsieur [X] [M] pourra faire procéder à leur expulsion porte sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] et ses accessoires, dont le garage ;
DIT n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte ;
REJETTE la demande en justification de la propriété du véhicule entreposé dans le garage ;
DIT n'y avoir lieu à déclaration de décision commune et opposable ;
REJETTE les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens.
Le Greffier La Présidente
