Tribunal judiciaire, 31 janvier 2025. 22/02681

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 22/02681 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GDZ6 NAC : 54G JUGEMENT CIVIL DU 31 JANVIER 2025 DEMANDEUR M. [K] [G] [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE S.C. APOLONIA [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Rep/assistant : Me Norman SULLIMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Me Philippe REZEAU de QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS Copie exécutoire délivrée le : 31.01.2025 CCC délivrée le : à Me Julien LAURENT, Me Norman SULLIMAN COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Décembre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 31 Janvier 2025. JUGEMENT : Contradictoire, du 31 Janvier 2025 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 18 décembre 2018, M. [K] [G] a acquis un appartement et un cellier en l'état futur d'achèvement au sein d'un projet mené par la SCCV APOLONIA à [Localité 4] correspondant aux lots n° 144 et 145 pour un prix de 499.000 € . L'acte notarié prévoyait une livraison au plus tard le 30 septembre 2019 sauf cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Le bien a été livré le 17 décembre 2021 . S'estimant lésé par ce retard , M.[G] a assigné devant ce tribunal la SCCV APOLONIA , le 14 septembre 2022 , en paiement d'indemnités. Dans ses dernières écritures communiquées par le réseau électronique le 07 mai 2024, M.[G] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et suivants, 1217 et 1231-1 du code civil de: CONDAMNER la SCCV APOLONIA à lui payer les sommes suivantes : - 24.950€ à titre de pénalités de retard, - 67.590,60€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la perte locative subie, - 4.000€ au titre de l’article 700 du CPC out les dépens. Il soutient que le bien a été livré avec 808 jours de retard ; que la seule cause légitime de suspension du délai est celle liée à la défaillance de l’entreprise et anomalie du sol, soit un retard de livraison injustifié de 627 jours ; que les motifs mis en avant par la SCCV APOLONIA ne sont pas des causes légitimes de suspension du chantier ; que le retard de livraison lui a causé des préjudices qui doivent être indemnisés par le versement des pénalités de retard contractuellement prévues et par la réparation de la perte locative qu'il a subie. Dans ses dernières écritures communiquées par le réseau électronique le 4 septembre 2024, la SCCV APOLONIA demande au tribunal, de : DÉCLARER Monsieur [G] irrecevable et mal fondé en ses demandes et l'en DÉBOUTER , CONDAMNER Monsieur [G] à lui payer une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens. Elle fait valoir des causes de suspension légitime des travaux à savoir : le mouvement des gilets jaunes , la défaillance des entreprises du lot « escaliers bois », du lot «  revêtements durs  » et du lot «  peintures intérieures et extérieurs » et anomalies au niveau des ouvrages enterrés, la crise sanitaire de la COVID-19 ; Elle admet un retard de 160 jours maximum pour lequel elle offre de régler la somme de 15.968 € au titre de la clause pénale ; Elle ajoute qu'elle est de bonne foi, qu'elle a proposé à M.[G] une indemnisation qu'il a refusée ; que les préjudices allégués sont injustifiés ; qu'en toute hypothèse, la perte de chance de louer le bien à la date de livraison était infime. Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs conclusions respectives. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024 et la date de mise à disposition a été fixée au 31 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur le retard de livraison Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 et suivants du code civil , L'acte notarié du 18 décembre 2018 prévoit en page 23 que «  Le VENDEUR s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d”équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard le 31 août 2019 et livrés au plus tard le 30 septembre 2019 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. En cas de retard du vendeur à mettre les biens à la disposition de l'acquéreur, ce dernier aura droit à. Une indemnité forfaitairement fixée, à titre de stipulation de pénalité, d'un montant de 1/5000 du prix de vente plafonné à 5 % par jour de retard, sauf survenance de l'une des causes légitimes de suspension énumérées ci- dessous. CAUSES LEGITIMES DE SUSPENSION DU DELAI DE LIVRAISON Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants: -intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers du bâtiment, -grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs, -retard résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l'une des entreprises (si la faillite ou l'admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets), -retard provenant de la défaillance d'une entreprise admissible dans le délai d”un mois maximum par entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l'acquéreur, au moyen de la production du double de la LRAR adressé par le maître d'œuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant), -retards entraînés par la recherche et la désignation d”une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci, -retard provenant d”anomalies du sous-sol et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires qui nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation, -injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur, -troubles résultant d'hosti1ités, cataclysmes, accident de chantier, -retards imputables aux compagnies cessionnaires (EDF, PTT, compagnie des eaux ect), -retards de paiement de l'acquéreur de plus de 15 jours. Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre  ». En l'espèce, il est constant que le bien de M.[G] a été livré 808 jours après la date contractuellement prévue. La SCCV APOLONIA établit avoir informé Monsieur [G], par courrier du 31 janvier 2019, d'un premier report de livraison au 31 octobre 2019 consécutif au mouvement des gilets jaunes survenu fin 2018 . Il est certain que ce mouvement imprévisible, qui a entrainé de graves difficultés de circulation sur l'île, constitue un cas de force majeur à l'origine des perturbations rencontrées sur le chantier durant la période du mouvement, soit entre le 17 novembre au 3 décembre 2018. En second lieu, la SCCV APOLONIA établit avoir informé M.[G], par courrier des 17 mars et 08 avril 2020 , de la suspension du chantier consécutive à la crise sanitaire de la COVID 19 . Cette crise sanitaire mondiale, entrainant un confinement imposé par les autorités, et à l'occasion de laquelle les entreprises du BTP ont du établir un protocole sanitaire pour permettre la reprise, en sécurité, des chantiers en cours, constituent indiscutablement un cas de force majeure. En troisième lieu, la SCCV APOLONIA établit avoir informé M. [G], par courrier du 08 juillet 2020 , d'un nouveau report de livraison « dans le courant de la 2ème quinzaine de février 2021 » consécutif à la défaillance de l'entreprise titulaire du lot peintures intérieures/extérieures et par les anomalies au niveau des ouvrages enterrés existants, engendrant un retard de 180 jours calendaires . La SCCV APOLONIA produit également : - une attestation d'avancement des travaux du 16 septembre 2019 du maître d'œuvre GETEC faisant état de la défaillance du lot peintures intérieures et extérieures avec résiliation du marché le 4 juin 2019 et des anomalies au niveau des ouvrages enterrés existants nécessitant de revoir la conception et l'organisation du hall principal, engendrant un retard de 180 jours calendaires sur le planning général de l'opération , - une attestation d'avancement des travaux du maître d'œuvre du 23 mars 2020 faisant état de la défaillance de l'entreprise du lot « escaliers bois  » dont le marché de travaux a dû être résilié le 11 décembre 2019 et de la finalisation d'un nouveau marché engendrant un retard de 60 jours calendaires sur le planning général de l'opération. - une attestation du 23 novembre 2021 du maître d'œuvre faisant état de la défaillance du lot «  revêtements durs  » engendrant un retard de 30 jours calendaires minimum. Il est également établi que l'ensemble de ces difficultés ont été rappelées à M.[G] par courriers de la SCCV en date des 8 juillet 2020, 22 juin 2021, 20 septembre 2021 et 24 novembre 2021. Dès lors, les retards liés au mouvement des gilets jaunes, à la période du confinement, à la défaillance des deux entreprises et à l'anomalie des ouvrages constituent des causes légitimes de retard . Dans le courrier de son conseil, en date du 16 juin 2022, la SCCV APOLONIA a admis un retard de 160 jours et a proposé d'indemniser M.[G] sur la base de 16.000 € , ce que celui-ci a refusé. Dans ses conclusions, la SCCV se reconnaît débitrice de la somme de 15.968 € qui représente l'indemnité due en application de la clause du contrat ( 1/5000ème du prix de vente par jour de retard ) pour 160 jours. La SCCV APOLONIA sera ainsi condamnée à payer cette somme à M.[G]. Sur la perte locative M.[G] soutient avoir subi une perte locative importante, distincte du retard de livraison , qu'il chiffre ainsi : 627 jours de retard X 107,80 € = 67.590,60 €. M.[G] ne démontre pas l'existence d'un préjudice distinct qui subsisterait après le paiement de la clause pénale prévue par l'acte notarié du 18 décembre 2018, qui tend précisément à réparer le préjudice né du retard dans la prise de possession de l'appartement. En outre, s'agissant d'un bien offert à la location touristique, l'indemnisation ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de louer ledit bien et ne se confond pas avec le montant des loyers que M.[G] prétend avoir perdus. M.[G], qui ne justifie pas d'un préjudice distinct indemnisable, sera débouté de sa demande présentée au titre de la perte locative. Sur les demandes accessoires Succombant partiellement, la SCCV APOLONIA sera condamnée aux dépens. L'équité commande de rejeter les demandes respectives présentée au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SCCV APOLONIA à payer à Monsieur [K] [G] la somme de 15.968 € au titre du retard de livraison du bien , DEBOUTE M. [G] du surplus de ses prétentions ; REJETTE toutes les autres demandes des parties; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ; CONDAMNE la SCCV APOLONIA aux dépens. La Greffière La Juge