Tribunal judiciaire, 10 juillet 2025. 24/01701

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 10 JUILLET 2025 N° RG 24/01701 - N° Portalis DB22-W-B7I-SPTB Code NAC : 30B AFFAIRE : Société AEW [Localité 3] COMMERCES C/ S.A.S. AM PERMIS SUR DEMANDERESSE Société AEW [Localité 3] COMMERCES venant aux droits de la société ACTIPIERRE 3, dont le siège social est sis [Adresse 1], inscrite au RCS de [Localité 3] sous le numéro 381 201 268, au capital social de 155 516 145 euros, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C147, Me Camille GIBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R237 DEFENDERESSE S.A.S. AM PERMIS SUR, au capital de 1.000 euros, ayant son siège social [Adresse 5], inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 909 892 192, prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège défaillant Débats tenus à l'audience du 15 mai 2025 Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025, prorogé au 10 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2017, la société civile de placements immobiliers Actipierre 3 a consenti à la société ABN un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4], à [Localité 2] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 7 avril 2017 moyennant un loyer annuel de 15 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. Par acte du 31 mai 2022, la société ABN a cédé son fonds de commerce, dont le droit au bail, à la société SAS AM Permis sûr. Le 23 août 2024, la société civile de placements immobiliers AEW [Localité 3] Commerces, anciennement dénommée Actipierre 3, a fait signifier à la société SAS AM Permis sûr un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 6 119,12 € au titre des loyers et charges, dont les frais de l’acte. Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, la société civile de placements immobiliers AEW Paris Commerces a fait assigner en référé la société SAS AM Permis sûr devant le président du tribunal judiciaire de Versailles. Après un renvoi ordonné à la demande de l'une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 15 mai 2025. Aux termes de son conclusions signifiées le 6 mai 2025 à la partie défaillante, la société civile de placements immobiliers AEW [Localité 3] Commerces demande au juge de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 6 avril 2017 ; - ordonner l'expulsion des lieux litigieux de la société SAS AM Permis sûr ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - dire que les meubles seront séquestrés aux frais et risques de la personne expulsée ; - condamner la société SAS AM Permis sûr à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 5 333,17 € au titre des échéances de loyers et charges impayés, avec intérêts prévus au bail ; - condamner la société SAS AM Permis sûr à lui payer, à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant des loyers, charges et taxes, majoré de 50 %, à compter du 24 septembre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ; - dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ; - condamner la société SAS AM Permis sûr à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens. Assignée à personne morale, la société SAS AM Permis sûr n’a pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société SAS AM Permis sûr : Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, le bail conclu le 6 avril 2017 entre la société civile de placements immobiliers AEW [Localité 3] Commerces et la société SAS AM Permis sûr comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 23 août 2024 à la société SAS AM Permis sûr vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 6 119,12 €, terme du troisième trimestre 2024 inclus. La société SAS AM Permis sûr ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte, le décompte produit aux débats en demande ne révélant aucun versement au cours de la période. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 septembre 2024 à minuit. Il ressort des échanges versés aux débats que le bailleur a accepté de rééchelonner la dette, mais que l'échéancier octroyé n'a pas été respecté, en dépit de la reprise de versements. Il convient d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société SAS AM Permis sûr selon les termes du dispositif ci-après. L’indemnité d’occupation due à la société civile de placements immobiliers AEW [Localité 3] Commerces à compter du 24 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. Sur la demande de provision : Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. En l’espèce, la société civile de placements immobiliers AEW [Localité 3] Commerces verse aux débats un extrait du compte de la société SAS AM Permis sûr arrêté à la somme de 5 333,17 € au 8 avril 2025, échéance du deuxième trimestre 2025 incluse. L’obligation de la société SAS AM Permis sûr n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société civile de placements immobiliers AEW [Localité 3] Commerces. Compte tenu des versements intervenus, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025, date de signification des conclusions en demande, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d'occupation échues impayées. Sur les autres demandes : Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Les demandes formées par la société civile de placements immobiliers AEW [Localité 3] Commerces au titre de la conservation du dépôt de garantie, de la majoration de l'indemnité d'occupation et de l'application du taux d'intérêt contractuel s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales. S’il est constant que le juge des référés peut accorder de telles sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et est susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse. Il n’y a lieu à référé s’agissant de ces demandes. Sur les demandes accessoires : La société SAS AM Permis sûr, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 août 2024. Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies, et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner la société SAS AM Permis sûr à payer à la société civile de placements immobiliers AEW [Localité 3] Commerces la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 6 avril 2017 entre la société civile de placements immobiliers AEW [Localité 3] Commerces et la société SAS AM Permis sûr portant sur les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 2] (Yvelines), avec effet au 23 septembre 2024 à minuit ; Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société SAS AM Permis sûr pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d'un serrurier ; Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamnons la société SAS AM Permis sûr à payer à la société civile de placements immobiliers AEW [Localité 3] Commerces une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; Condamnons la société SAS AM Permis sûr à payer à la société civile de placements immobiliers AEW [Localité 3] Commerces la somme provisionnelle de la somme de 5 333,17 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 8 avril 2025, échéance du deuxième trimestre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 ; Condamnons la société SAS AM Permis sûr à payer à la société civile de placements immobiliers AEW [Localité 3] Commerces la somme de 1 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ; Condamnons la société SAS AM Permis sûr aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 août 2024 ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision. La Greffière Le Vice-Président Virginie BRUN Eric MADRE