Cour de cassation, 31 mai 2018. 17-22.053

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 31 mai 2018 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10308 F Pourvoi n° X 17-22.053 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. Marc X..., 2°/ Mme Danièle Y..., épouse X..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 19 janvier 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant : 1°/ à M. Maxime Z..., 2°/ à Mme Danièle A..., épouse Z..., tous deux domiciliés [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 2 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. B..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme Z... ; Sur le rapport de M. B..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer à M. et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé la limite entre les parties communes à usage privatif dépendant du lot n°1, appartenant à M. et Mme Z... et celles dépendant du lot n° 2 appartenant aux époux X... conformément à la limite tracée par M. C..., géomètre, et figurant sur le tracé bleu du plan annexe 1 du rapport d'expertise judiciaire en précisant que cette limite ne vaudrait qu'au-delà de l'emprise de l'immeuble d'habitation, auvent compris, d'AVOIR dit qu'aucune emprise n'était établie par les parties et d'AVOIR en conséquence débouté les époux X... de leur demande tendant à voir constater un empiètement de la construction Z... sur leur fonds, à voir condamner les époux Z... à démolir tout ouvrage ou construction empiétant sur leur fonds et à se voir allouer des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'ils avaient subi de ce fait ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il a été indiqué plus haut que la délimitation selon la ligne A-D du plan de masse annexe au règlement de copropriété, telle qu'adoptée par la cour dans son arrêt du 10 avril 2001, ne vaut que pour les jardins ; tenant l'autorité de chose jugée attachée à cet arrêt, la proposition de délimitation des lots 1 et 2 faite par M. D... suivant une ligne droite désignée par les lettres G, H, I, J sur le plan formant l'annexe n°1 de son rapport, prenant pour base l'axe du mur mitoyen des villas, ne peut dès lors être entérinée ; que certes, M. D... a relevé les imperfections de ce plan de masse annexé au règlement de copropriété, qui est également celui du permis de construire, sur lequel a été tracé sommairement un trait fractionnant en deux parties inégales le terrain ; il a ainsi indiqué ceci : la construction étant composée de deux villas accolées, symétriquement identiques, la ligne divisoire devrait être positionnée à égale distance des limites sud-est et nord-ouest. Techniquement, il n'y a d'ailleurs pas d'autre possibilité puisque la largeur de la construction est de 15,70 m et qu'elle doit être implantée à 4 m des limites séparatives (voir article 9 de l'arrêté de permis de lotir modificatif du 10/02/1975), soit une largeur entre limites de 15,70 + 4 + 4 = 23,70 m que la largeur du terrain de limite à limite suivant notre relevé est de 23,75 m ; que cela signifie qu'avec une marge d'incertitude de 5 cm, le mur mitoyen séparant les deux villas et la ligne divisoire des deux lots doivent être équidistants des limites que ce n'est pas le cas de la ligne divisoire tracée sur le plan de masse, ici analysé ; que d'une part, l'épaisseur du trait représente une incertitude d'environ 45 cm sur le terrain ; que d'autre part, en appliquant graphiquement « au mieux » ce tracé imprécis sur notre plan des lieux, c'est-à-dire en retenant le milieu du trait et en répartissant équitablement les écarts graphiques entre les deux lots, nous obtenons une ligne située à 12,28 m de la limite nord-ouest (lot 2) et a 11,48 m de la limite sud-est est (lot 1) ; qu'en fait, ce tracé était tout simplement inapplicable sur le terrain puisqu'interdisait d'implanter la construction dans le respect des distances réglementaires ; que le plan établi par M. C..., géomètre-expert, qui a placé des repères sur les lieux, comme l'a constaté Me C..., huissier de justice, dans son procès-verbal du 1er juin 2001, tend à l'application du plan de masse annexé au règlement de copropriété, mais en équilibrant les surfaces des deux lots (lot 1= 491 m2 ; lot 2 = 490 m2), conduisant ainsi à des décrochements aux extrémités du mur séparatif des deux villas par rapport à l'axe du mur ; que ce tracé, qui figure en bleu sur le plan constituant l'annexe n°1 du rapport d'expertise a été entériné par la cour dans son arrêt du 1er décembre 2008 pour confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Toulon ayant condamné sous astreinte M. et Mme Z... à enlever tout élément de clôture sur les parties communes réservées à leur usage exclusif côté voirie, selon l'implantation réalisée par M. C..., géomètre-expert ; la cour a notamment relevé, dans son arrêt, que les décrochés, dont font état M. et Mme Z..., tiennent au fait que leur maison a été édifiée au-delà de la ligne A-D du plan de masse, dont M. D... indique qu'elle ne pouvait être appliquée sur le terrain pour l'implantation des villas, sans méconnaître les prospects imposés par l'arrêté de permis de lotir ; quoi qu' il en soit, M. et Mme Z... ont été condamnés à supprimer tout élément de clôture ne respectant pas, côté voirie, la délimitation définie par M. C... et le premier juge ne pouvait considérer que l'écart constaté entre cette limite et le mur séparatif des deux villas côté rue se justifiait par des contraintes d'harmonie imposées par le règlement de copropriété sur ce point, M. et Mme X... disposent d'un jugement, celui rendu le 1er août 2006 par le tribunal de grande instance de Toulon confirmé par l'arrêt de la cour du 1er décembre 2008, qu'il leur appartient de faire exécuter s'ils estiment que la clôture implantée par leurs voisins, côté route du lotissement Jeanne d'arc, ne respecte la délimitation définie par M. C... ; que M. et Mme Z... ne peuvent, pour leur part, demander que soit entériné le rapport de M. D... proposant de fixer la limite des kits suivant une ligne droite désignée par les lettres G, H, 1,J du plan formant l'annexe n° 1 du rapport d'expertise et que M. et Mme X... soient ainsi condamnés à supprimer à l'empiètement de 12,33 m2 déterminé par l'expert ; que reste le prétendu empiètement réalisé sur le lot 2 de M. et Mme X... par la construction de M. et Mme Z..., dont il a été précédemment indiqué qu'elle avait été édifiée au-delà de la ligne A-D du plan de masse annexé au règlement de copropriété ; qu'à cet égard, force est de constater que les deux villas jumelées construites sur la parcelle [...] formant le lot 35 du lotissement « Jeanne E... », l'ont été, de concert, par M. et Mme Z..., d'une part, M. et Mme F... aux droits desquels viennent aujourd'hui M. et Mme X..., d'autre part, en vertu d'un arrêté de permis du maire du Pradet en date du 9 août 1976, rappelé en page 5 du règlement de copropriété, permis visant deux bâtiments à usage d'habitation et délivré sur la base de divers plans, dont le plan de masse du lot 35 ; qu'il en résulte que le mur séparatif des deux bâtiments, que M. et Mme Z... et M. et Mme F... ont fait édifier en commun, l'a été nécessairement à un endroit et selon un tracé que les intéressés ont reconnu comme étant la limite de leurs propriétés bâties, en sorte que ledit mur doit être regardé comme constituant des l'origine un mur mitoyen au sens de l'article 653 du code civil implanté à cheval sur la limite ; que l'acte notarié du 14 octobre 1976 valant règlement de copropriété et partage dispose d'ailleurs, page 25, que le mur maître séparant les deux villas jumelles et la toiture couvrant l'ensemble des constructions seront mitoyens et entretenus à frais communs par les propriétaires des lots un et deux ; qu'il s'ensuit que M. et Mme X... ne peuvent sérieusement soutenir que le mur séparatif des deux villas empiète sur leur lot 2 et il est de même en ce qui concerne l'auvent délimité par un mur également mitoyen, prolongeant le mur séparatif des deux villas, sachant que la réalisation d'auvents était prévue sur les plans sur la base desquels le permis de construire a été accordé, ainsi qu'il ressort en particulier du plan des façades nord-est constituant la pièce 14 a) de M. et Mme Z... ; qu'en outre, les auvents ne sont pas compris dans l'emprise des jardins et doivent être considérés comme des dépendances et accessoires des constructions, parties privatives, comme il est dit à l'article 1er du règlement de copropriété ; que c'est dès lors à juste titre que le premier juge a retenu que la limite entre les lots 1 et 2 doit être fixée conformément à la délimitation définie par M. C..., géomètre expert, correspondant au tracé bleu sur le plan formant l'annexe n° 1 du rapport d'expertise, mais précisé que cette limite ne vaut qu'au-delà de l'emprise de l'immeuble d'habitation, auvents compris le jugement doit ainsi être confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme X... de leurs demandes en considérant que l'existence d'empiètements ne se trouvait pas établie, du moins en ce qui concerne les parties bâties ; que les troubles de jouissance que se reprochent mutuellement les parties, ne sont pas caractérisés en sorte que c'est également à juste titre que le premier juge a débouté les parties de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE le rapport de M. D..., dont l'expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties ; que M. D... constate que la limite prévue au plan de masse, de par son imprécision, est inapplicable car l'immeuble principal n'a pas été strictement implanté sur l'axe du terrain que l'application du plan de masse conduirait à la destruction de cet immeuble, qui est symétrique, composé de deux habitations strictement jumelles, séparées par un mur mitoyen et dotées d'une toiture commune, et qui a été manifestement édifié par les auteurs de l'acte de division, M. et Mme Z... d'une part, et M. et Mme F... d'autre part qu'aucune des parties ne demande la destruction de cet immeuble qui abrite leurs habitations respectives ; que le tracé de la limite entre les parties communes réservées à l'usage privatif des deux indivisaires doit tenir compte de l'implantation réelle des constructions sur le terrain, et respecter les description littérale et quantitative contenue dans l'acte ; que l'expert judiciaire suggère, par interprétation, que cette limite soit fixée dans le prolongement du mur mitoyen des deux constructions jumelles, en ce compris les dépendances prévues au permis de construire, constituées par les auvents ; qu'il précise qu'une deuxième hypothèse est envisageable : celle de Monsieur C..., qui consiste à équilibrer les surfaces et qui, pour y parvenir, interprète également le plan de masse ; qu'il résulte des pièces produites aux débats, et notamment du règlement de copropriété, que les constructions et leurs dépendances prévues au permis de construire sont des parties privatives ; que la délimitation dont il était question dans l'arrêt de la cour d'appel du 10 avril 2001, ne concerne que les parties communes à usage privatif que les constructions susmentionnées ne sont donc pas concernées ; qu'il est précisé dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division que les copropriétaires sont propriétaires de la parcelle de terrain "a raison de moitié indivise chacun" ; que le lot n°1 est décrit comme bénéficiant d'une surface de terrain de 221 m2, mention qui n'a pas été reprise dans la description du lot n°2 ; que c'est à tort que M. et Mme X... en déduisent que les époux Z... ne peuvent prétendre à la jouissance exclusive que de la surface correspondante ; qu'en effet, cette indication ne correspond en rien aux plan de masse, ni au plan déposé à l'appui de la demande de permis de construire, et elle ne satisfait pas à l'exigence de répartition équitable des droits entre les co-indivisaires ; que cette mention résulte manifestement d'une mauvaise interprétation de l'acte ; que la surface de 221 m2 correspond en effet à l'emprise de la partie habitable ; qu'en tout état de cause, la demande de M. et Mme X... tendant à la restitution d'une parcelle de 265,50 m2 de terrain, formulée pour la première fois alors que les propriétaires des lots les occupent depuis plus de trente ans, est sans fondement et doit être rejetée ; que le tracé effectué par M. C..., géomètre, si on excepte la partie construite, est rectiligne ; qu'en revanche, ce tracé ne peut s'appliquer, pour la partie Nord-Est, que sur les parties communes à usage privatif, c'est-a-dire au delà du mur mitoyen séparant les deux auvents ; que ces auvents, prévus au permis de construire, sont en effet des parties privatives qui ne sont pas concernées par la délimitation des parties communes à usage privatif ; qu'il y a donc lieu de rejeter la demande de M. et Mme X... de voir ordonner la démolition de la partie de la maison et de l'auvent des époux Z... ; que l'équilibre de surface des parcelles et l'obligation de respect de l'équilibre des façades sont prévues par le règlement de copropriété ; que par ailleurs, le règlement de copropriété prévoit que l'harmonie de l'immeuble doit être respectée ; qu'il en résulte que le mur séparant les deux propriétés au Nord- Est doit intercepter de façon douce la limite séparative des deux fonds, il y a lieu de fixer la limite entre les parties communes à usage privatif des lots selon le tracé de M. C..., mais uniquement sur les parties communes à usage privatif, c'est-à-dire au-delà des auvents ; que le hiatus entre cette limite et le mur existant, côté rue, est minime et ne peut donc pas être qualifie d'emprise : qu'il sera rappelé que ce tracé n'a pas vocation à délimiter deux fonds distincts, mais à séparer l'emprise de droits de jouissance de deux indivisaires sur une seule et même parcelle ; que les photographies du mur existant, permettent de constater que ses constructeurs ont privilégie l'harmonie d'ensemble de l‘immeuble, en implantant son extrémité au centre de la façade ; que le mur de séparation au Nord-Est doit en effet être édifié à partir du mur mitoyen séparant les deux auvents, parties privatives, de façon à intercepter doucement la limite des fonds ; que c'est à tort que les époux X... entendent modifier son implantation, pour fixer l'extrémité du mur au droit de l'axe médian du terrain, car cela dépareillerait l'harmonie de l'immeuble et contreviendrait gravement aux dispositions du règlement de copropriété ; qu'il y a également lieu de débouter les époux Z... de leur demande tendant à entendre ordonner la démolition des constructions des époux X..., côté jardin, qui sont implantées à l'intérieur de la zone délimitée par M. C... ; 1°) ALORS QUE seul le règlement de copropriété peut définir la limite entre deux lots privatifs ; qu'en jugeant que « la limite entre les lots 1 et 2 [ ] fixée conformément [ ] au tracé bleu sur le plan formant l'annexe 1 du rapport d'expertise », « ne vau[drait] qu'au delà de l'emprise de l'immeuble d'habitation auvent compris » (arrêt page 8, al. 1er) et en rejetant les prétentions des époux X... tendant à voir reconnaître et à sanctionner un empiètement « réalisé sur le[ur] lot 2 [ ] par la construction de M. et Mme Z... » après avoir expressément relevé « qu'elle avait été édifiée au-delà de la ligne A-D du plan de masse annexé au règlement de copropriété » (arrêt page 7, pénultième al.), la cour d'appel a méconnu les articles 1134 et 1143 du code civil, dans leur version applicable à la cause ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; qu'en se fondant, pour refuser d'ordonner la destruction des constructions des époux Z..., pourtant implantées, selon ses propres constatations, au-delà de la limite figurant au plan de masse annexé au règlement de copropriété (arrêt page 7, al. 5), sur la circonstance que le mur séparatif des deux maisons avait été construit « en commun » et partant « nécessairement à un endroit et selon un tracé que les intéressés ont reconnu comme étant la limite de leurs propriétés bâties » (arrêt page 7, al. 5 et 6) sans constater que les époux X... connaissaient l'empiètement de la maison de voisin par rapport à la limite de propriété prévue dans le règlement de copropriété et, partant, avaient pu valablement renoncer à solliciter la destruction de l'empiètement réalisé, la cour d'appel a méconnu le droit de propriété des époux X... et a violé les articles 544 et 545 du code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté tacite de renoncer ; qu'en se fondant, pour refuser d'ordonner la destruction des constructions des époux Z..., pourtant implantées, selon ses propres constatations, au-delà de la limite figurant au plan de masse annexé au règlement de copropriété (arrêt page 7, al. 5), sur la circonstance que le mur séparatif des deux maisons avait été construit « en commun » et partant « nécessairement à un endroit et selon un tracé que les intéressés ont reconnu comme étant la limite de leurs propriétés bâties » (arrêt page 7, al. 5 et 6) sans relever d'éléments manifestant sans équivoque la volonté des époux X... de renoncer en connaissance de cause à leur propriété et à solliciter la destruction de l'empiètement réalisé, la cour d'appel a, à nouveau, méconnu les articles 544 et 545 du code civil ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, n'est pas mitoyen le mur construit sur la propriété d'autrui ; qu'en fondant la délimitation entre les deux lots litigieux, sur le caractère mitoyen du mur (arrêt page 7, dernier al.) sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'implantation du mur qui empiétait sur le lot privatif des époux X... tel que défini sur le plan de masse annexé au règlement de copropriété, n'excluait pas précisément une telle qualification, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 653 du code civil.