Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 9]
[Localité 7]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 25/00353 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJX2
N° de Minute : 25/00048
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 31 Mars 2025
[Z] [T]
C/
[R] [O]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 31 Mars 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [Z] [T], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Justine ZAGO-DHAUSSY, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [R] [O], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Mars 2025
Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 31 Mars 2025, date indiquée à l'issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 353/25 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 27 septembre 2020, M. [Z] [T] a donné, en colocation, à Mme [R] [O] et M. [X] [V], un logement situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant chacun un loyer mensuel de 287,50 euros, outre une provision sur charge mensuelle de 24,50 euros, soit une somme totale de 312 euros.
Par courrier du 28 mars 2023, M. [X] [V] a donné congé à son bailleur. Le bail a pris fin à son égard le 1er mai 2023.
Par acte sous seing privé du 1er mai 2023, M. [Z] [T] et Mme [R] [O] ont signé un nouveau contrat de bail portant sur l'intégralité du logement, moyennant un loyer mensuel de 598 euros, outre une provision sur charges d'un montant de 49 euros, soit une somme totale de 647 euros.
Suivant acte de commissaire de justice du 7 août 2024, M. [Z] [T] a fait délivrer à Mme [R] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 4 540,33 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, M. [Z] [T] a fait assigner Mme [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l'audience du 3 mars 2025 aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire entraînant résiliation du bail,
- prononcer l'expulsion de Mme [R] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles aux frais, risques et périls de Mme [R] [O],
- condamner Mme [R] [O] à lui verser à titre provisionnel la somme de 6 149,86 euros, correspondant au loyers et charges impayés à la date du 7 octobre 2024 ainsi que la somme de 598 euros, outre les charges, à titre d'indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Mme [R] [O] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil,
condamner Mme [R] [O] à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 7 août 2024.A l'audience du 3 mars 2025, M. [Z] [T], représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement. Il est autorisé à produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé ainsi que des explications au sujet du versement de l'APL.
Mme [R] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle explique avoir rencontré de grandes difficultés financières après la fin d'un CDD en 2024 et qu'en raison de problèmes administratifs, elle ne bénéficie toujours pas des indemnités chômage. Elle dit avoir conscience qu'elle doit quitter le logement et envisager de déposer un dossier de surendettement.
Un décompte actualisé a été adressé au greffe le 10 mars 2025 et transmis à Mme [R] [O] pour éventuelles observations d’ici le 27 mars 2025.
[R] [O] n’a pas adressé d’observations.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 3 mars 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 31 mars 2025 date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande en constat de résiliation du bail :
Conformément à l'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, M. [Z] [T] justifie avoir notifié par voie électronique à la Préfecture du Nord l'assignation le 2 décembre 2024 soit plus de deux mois avant l'audience du 3 mars 2025.
La demande de constat de la résiliation de bail est donc recevable.
Sur le constat de la résiliation de bail et l'expulsion :
En application de l’article 835 du code de procédure civile,le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peu toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux"
Le bail conclu le 1er mai 2023 contient une clause résolutoire pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2024, pour la somme en principal de 4 540,33 euros.
Le décompte produit par le bailleur et arrêté au 7 octobre 2024 met en évidence que Mme [R] [O] n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 7 octobre 2024, 24h00.
Le fait que Mme [R] [O] se soit maintenue sans droit ni titre dans le logement après cette date constitue un trouble manifestement illicite, que le juge des référés peut faire cesser.
Dans ces conditions, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner, à défaut de départ volontaire de Mme [R] [O] son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux qu'elle occupe, dans les conditions énoncées au présent dispositif.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation :
En vertu de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il résulte du décompte actualisé remis par le bailleur et arrêté au 3 mars 2025 que Mme [R] [O] reste devoir à M. [Z] [T] la somme de 9 050,11 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.
Aussi, il y a lieu de condamner Mme [R] [O] à payer à M. [Z] [T] cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 4 540,33 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
Par ailleurs, Mme [R] [O] étant occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 8 octobre 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales, soit la somme actuelle de 675,45 euros.
Eu égard au montant très élevé de la dette et l’historique de compte montrant que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant, il n'est pas possible d'envisager des délais de paiement.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par [Z] [T]
[Z] [T] sollicite, au visa de l'article 1231-1 du code civil, la condamnation de Mme [R] [O] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Or, en référé, il ne peut prétendre qu'à une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice.
En l'état, la demande ne peut être que rejetée.
Sur les mesures accessoires :
Compte tenu de la solution du litige, Mme [R] [O] supportera la charge des dépens et réglera à M. [Z] [T] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort
Au principal, INVITE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,
CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er mai 2023 entre M. [Z] [T] et Mme [R] [O] à la date du 7 octobre 2024, 24h00 ;
DIT qu'à défaut pour Mme [R] [O], ainsi que pour tout occupant de son chef d'avoir libéré les lieux loués dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, avec si besoin en est, le concours de la force publique ;
RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
FIXE à la somme de 675,45 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 8 octobre 2024 jusqu'à la date de libération effective des lieux loués et dit que cette somme sera réévaluée comme l'aurait été le loyer ;
CONDAMNE Mme [R] [O] à payer M. [Z] [T] la somme provisionnelle de 9 050,11 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse, au titre des loyers, des charges, et des indemnités d’occupation, avec intérêt au taux légal à compter du commandement du 7 août 2024 sur la somme de 4 540,33 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à M. [Z] [T] la somme provisionnelle de 675,45 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du mois d'avril 2025 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;
RAPPELLE à Mme [R] [O] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement
Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 6]
DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à M. [Z] [T] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les autres demandes ;
CONDAMNE Mme [R] [O] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], le 31 mars 2025 par mise à disposition au greffe.
La Greffière La présidente
