Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/01825

MINUTE N° : JUGEMENT DU 22 Novembre 2024 N° RC 24/01825 DÉCISION REPUTEE CONTRADICTOIRE PREMIER RESSORT et en VAL TOURAINE HABITAT ET : [N] [U] Débats à l'audience du 10 Octobre 2024 Le - copie exécutoire+copie certifiée conforme à VTH - copie certifiée conforme à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6] - copie certifiée conforme au dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] TENUE le 22 Novembre 2024 Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d'appel d'Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection, GREFFIER : E. FOURNIER, DÉBATS : A l'audience publique du 10 Octobre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : VAL TOURAINE HABITAT (anciennement OPAC d’[Localité 5] et [Localité 6]), dont le siège social est sis [Adresse 4] Représentée par Madame [D] [K], chargée de recouvrement à VAL TOURAINE HABITAT, et munie d’un pouvoir régulier, D'une Part ; ET : Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 2] non comparant, non représenté, D'autre Part ; EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 mai 2013, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a loué à Monsieur [U] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 326,58 euros, charges comprises. Par acte d’huissier du 15 novembre 2023 remis à étude, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [U] [N] un commandement de payer la somme de 2576,75 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 novembre 2023. Par acte d’huissier en date du 21 mars 2024 délivré à étude, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de : - voir procéder à la tentative de conciliation prévue par la loi, à défaut de conciliation : - constater le jeu de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail, - à défaut et subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du jour du jugement, - dire, en conséquence, que Monsieur [U] [N] est devenu occupant sans droit ni titre et devra quitter et rendre libre, vide de corps et de bien ainsi que de tous occupants de son chef, le logement, - dire que faute pour elle de le faire dans le délai de la loi, elle pourra y être contrainte par toutes voies de moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, - condamner Monsieur [U] [N] à payer une somme de 7609,25 euros au titre des loyers et charges impayés, - condamner Monsieur [U] [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la réglementation en vigueur et que les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compte de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner Monsieur [U] [N] à payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [U] [N] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 5] et [Localité 6] le 10 avril 2024. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2024. A cette audience, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6223,73 euros, au titre des loyers et charges échus au 9 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il explique que le locataire avait déjà été condamné au paiement d'une dette locative par jugement du 14 septembre 2023 (dette de 4160,93 euros pour un arriéré de loyer arrêté au 5 mai 2023). Monsieur [U] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Le formulaire de diagnostic social et financier a été retourné au greffe avant l'audience mais n'a pas été rempli. L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. Sur la recevabilité de la demande En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation. Par conséquent, l’action est recevable. Sur le fond Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois. L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Sur la demande principe en acquisition de la clause résolutoire L'article 10 des conditions générales produites par le bailleur stipule qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Mais, en l'espèce, pour les motifs retenus dans le jugement du 14 septembre 2023, il convient de rejetée la demande tentant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave. En l'espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l'audience que la défaillance du locataire est persistante depuis fin 2021. Aucune explication n'est fourni par le locataire, non comparant, pour expliquer le non paiement régulier, depuis près de 3 an, des loyers et charges dus. Ce manquement répété constitue un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [U] [N]. Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement. L'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun règlement n'ayant été effectué dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer du 15 novembre 2023 (visant une dette de 2576,75 euros), comprenant les mentions prévues par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, seul un paiement de 500 euros étant intervenu, le 22 janvier 2024. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire auraient pu être considérée réunies à la date du 28 décembre 2023, si. Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation Faute de reprise du paiement du loyer, Monsieur [U] [N] ne peut bénéficier de délais suspendant les effets de la clause résolutoire. Le tribunal ne peut que constater qu’il occupe sans droit ni titre le logement loué depuis le 28 décembre 2023. Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [U] [N] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [N], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [U] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, il résulte du décompte produit que la dette s'élèverait à 6223,73 euros, la dette totale étant de 10996,36 euros, de laquelle il convient de retrancher la somme visée dans le jugement du 14 septembre 2023, soit la somme de 4160,93 euros. Monsieur [U] [N], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. La somme réclamée n'appelle aucune observations suivantes, les sommes mentionnés au décompte à titre de frais d'huissier et de frais d'enquête sociale étant déjà déduits. Par suite, la dette locative à retenir est de 6223,73 euros. Monsieur [U] [N] doit par conséquent être condamné au paiement de cette dette locative. Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [U] [N], partie perdante, est condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée. Sur l'exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, REJETTE la demande d'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE le manquement répété de Monsieur [U] [N] à l'obligation essentielle du contrat de payer le loyer, et DIT qu'il justifie la résiliation judiciaire du bail conclu le 3 mai 2013 avec l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT ; PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à compter de la date du présent jugement ; DIT que le locataire Monsieur [U] [N] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 3] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [N] de quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; CONDAMNE Monsieur [U] [N] à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [U] [N] à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 6223,73 euros (six mille deux cent vingt-trois euros et soixante-treize centimes) (décompte arrêté au 9 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ; CONDAMNE Monsieur [U] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ; DÉBOUTE l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière. La greffière, Le juge des contentieux de la protection,