Cour d'appel, 24 septembre 2024. 23/00882

JP/ND Numéro 24/2841 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 24/09/2024 Dossier : N° RG 23/00882 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IPNB Nature affaire : Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance Affaire : S.C.I. ORMIGA C/ [Z] [K] [L] [V] [M] [K] [L] [V] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 04 Juin 2024, devant : Madame Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.C.I. ORMIGA immatriculée au RCS de Dax sous le n° 440 810 646, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Christophe DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de Pau INTIMES : Madame [Z] [K] [L] [V] [Adresse 1] [Localité 4] Monsieur [M] [K] [L] [V] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Michèle KAROUBI, avocat au barreau de Pau sur appel de la décision en date du 07 FEVRIER 2023 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX RG : 21/29 Par jugement contradictoire du 7 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a : CONDAMNE la SCI Ormiga à payer a Monsieur et Madame [K] [L] [V] la somme dc 2800 euros à titre de doinmages et interéts, DEBOUTE les parties du surplus de leurs deinandes, CONDAMNE la SCI Ormiga à payer à Monsieur et Madame [K] [L] [V] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procedure civile, La CONDAMNE aux dépens. Par déclaration du 27 mars 2023 la SCI Ormiga a interjeté appel de la décision. La SCI Ormiga conclut à : Dire recevable et bien fondé l'appel interjeté par la SCI Ormiga. Y faisant droit, Infirmer la décision de première instance. Et statuant à nouveau, Débouter Mr et Mme [K] de l'ensemble de leurs demandes, y compris de leur appel incident Condamner solidairement Mr et Mme [K] au paiement d'une somme de 3.000 € sur la base de l'article 700 du CPC. Condamner Mr et Mme [K] au paiement des honoraires de l'expert ITEXA à hauteur de 720 € TTC. Condamner Mr et Mme [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE à en poursuivre le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. *** [Z] [K] [L] [V] et [M] [K] [L] [V] concluent à: ORDONNER le rabat de l'ordonnance de clôture au jour de l'audience de plaidoirie RECEVANT l'appel de la SCI Ormiga LE DECLARANT RECEVABLE MAIS MAL FONDE CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fait droit à la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et alloué une indemnité au titre des frais irrépétibles FAISANT DROIT A L'APPEL INCIDENT DES CONSORTS [K] INFIRMER le quantum alloué STATUANT A NOUVEAU CONDAMNER la SCI Ormiga à verser aux consorts [K] la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts Y AJOUTANT CONDAMNER la SCI Ormiga à verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 CPC CONDAMNER la SCI Ormiga au paiement des entiers dépens. Sur accord des parties l'ordonnance de clôture du 2 mai 2024 a été rabattue au jour de l'audience. SUR CE Par acte sous-seing privé du 5 mai 2018, la SCI Ormiga a donné à bail à Monsieur [M] [K] [L] [V] et Madame [Z] [K] [L] [V] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (40), moyennant un loyer semestriel de 4080 euros (680 euros par mois). Suite à des problemes d'humidité et de moisissures au sein du logement, la SCI Ormiga a fait réaliser des travaux au mois d'octobre 2019 (construction d'un trottoir exterieur autour de la maison avec un caniveau d'évacuation des eaux de ruissellement). Face aux désordres persistants, les locataires ont saisi leur assurance protection juridique, laquelle a fait diligenter une expertise via le cabinet EXSO (rapport du 12 mars 2020). Par courrier du 20 juin 2020, la bailleresse, qui était sollicitée pour la réalisation de travaux, a invoqué un defaut d'entretien du logement par les locataires. Dans un rapport en date du 22 juin 2020, les services de la Préfecture qui avaient été saisis par les locataires ont, suite à la visite realisée 1e 29 mai 2020 par l'organisme SOLIHA, relevé que le logement connaissait divers manquements à la décence et au règlement sanitaire départemental, tels que des problèmes d'infiltrations au niveau des menuiseries de certaines pièces, la présence d'humidité, et une VMC absente. Par acte du 1er septembre 2020, la SCI Ormiga a fait délivrer aux époux [K] [L] [V] un congé pour reprise, à effet au 31 mai 2021. Par acte du même jour, la SCI Ormiga a fait procéder à une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de Monsieur et Madame [K] [L] [V], suite à des impayés de loyers. La saisie a été contestée devant le juge de l'exécution ; par arrét du 17 mars 2022, la cour d'appel de Pau a infirmé le jugement du juge de l'execution du 6 avril 2021, qui avait declaré la saisie abusive et condamné la SCI Ormiga à payer la somme de 500 euros à titre de dommages-interéts. Par acte du 15 janvier 2021, Monsieur et Madame [K] [L] [V] ont assigné la SCI Ormiga devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax aux fins de la voir condamner à realiser des travaux de mise en conformité du logement sous astreinte, et à payer des dommages-intérêts. La SCI Ormiga a missionné 1'EURL ITEXA afin qu'elle donne un avis technique sur la problématique d'humidité au sein de la maison ; un rapport a eté établi le 29 mai 2021. Par procès-verbal d'huissier en date du 31 mai 2021, il a été procédé à un etat des lieux de sortie. La SCI Ormiga a informé Monsieur et Madame [K] [L] [V] qu'elle conservait le dépôt de garantie, en raison des dégradations constatées. Par décision dont appel, le juge des contentieux de la protection a condamné la SCI Ormiga à payer à Monsieur et Madame [K] [L] [V] la somme de 2800 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance. La SCI Ormiga conteste l'appréciation du premier juge relevant l'existence d'un problème d'humidité et de moisissures non résolu dans le logement non imputable à un défaut d'entretien du locataire . Elle fait valoir que la VMC, fonctionnait parfaitement et que l'état des lieux d'entrée n'a relevé aucune anomalie. D'autres locataires ayant vécu dans cette maison depuis 2004 soit pendant 15 ans n'ont fait aucune remarque à ce sujet et dans la maison mitoyenne identique à celle occupée par les consorts [K], les locataires ne se sont jamais plaints du moindre problème d'humidité. Elle produit les attestations de deux locataires, élogieuses à l'égard du gérant de la société présenté comme un propriétaire à l'écoute de ses locataires. Elle reproche aux consorts [K] un mauvais entretien des lieux et conteste les attestations produites par la partie adverse en particulier celle de l'ancien maire et du nouveau maire. Lors de la visite faite sur place par l'ancien maire, l'objet de celle-ci n'était pas de constater des infiltrations dans la maison mais de déplacer un portail en raison d'une servitude de passage sur un chemin qui n'était jamais entretenu par les époux [K]. [M] [K] [L] [V] et [Z] [K] [L] [V] rappellent qu'en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation et de remettre au locataire un logement décent. Ils contestent le bon fonctionnement de la VMC alors que dès le mois de janvier 2020 ils ont signalé à la SCI Ormiga que la VMC n'était toujours pas mise en marche et ne fonctionnait pas sans obtenir de réponse et ils n'ont eu de cesse de signaler au bailleur des problèmes relatifs à la VMC. Il résulte du rapport dressé le 25 mai 2021 par le cabinet ITEXA que la VMC ne fonctionnait pas et qu'elle est en lien avec l'apparition de moisissures. Les dégradations déplorées sont en lien avec le dysfonctionnement de la VMC comme le montrent les photographies des pièces de la maison qu'ils versent aux débats. Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'artcle 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation définit les contours de l'obligation de délivrance en prévoyant que le bailleur est tenu de remettre au locataire : « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé' doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. » Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en conseil d'État pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Depuis le 1er juillet 2018, l'exigence concernant la ventilation des logements évolue. En effet au terme du point 6 de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 dans sa rédaction issue du décret du 9 mars 2017, le logement doit permettre une aération suffisante. En l'espèce, suivant courrier adressé aux locataires par la préfecture des [Localité 7], il résulte de la visite du logement effectué par SOLIHA le 29 mai 2020, des manquements à la décence et au règlement sanitaire départemental. La présence d'humidité est mentionnée en relevant des traces d'infiltrations sous les menuiseries du séjour et de la chambre1, des traces d'humidité de moisissures autour de l'ensemble des menuiseries du logement, en bas des murs des trois chambres de la salle d'eau, au plafond de la salle d'eau et de la chambre1, sur les poutres de la chambre1 ; la ventilation est absente, la VMC non fonctionnelle dans la salle d'eau et WC posant des problèmes d'humidité. Ces constatations corroborrent celles effectuées par l'expert mandaté par l'assureur des locataires qui a relevé la présence de moisissures dans les chambres et dans la salle de bains et déplorés le défaut de fonctionnement de la VMC et de détalonnage des portes. Le bailleur ne justifie pas avoir fait le nécessaire pour remédier à cette situation. Il incrimine le défaut d'entretien des lieux par les anciens locataires sans toutefois l'établir. L'article7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire notamment d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement les équipements mentionnés au contrat de réparation ainsi que l'ensemble des réparations définies par décret en conseil d'État social excepté celles relevant de la, vétusté, de malfaçons, défaut de construction cas fortuit ou force majeure. Il n'est pas démontré par la société appelante de manquement des locataires à leur obligation d'entretien des lieux et la comparaison de l'état des lieux d'entrée particulièrement lapidaire qui ne mentionne pas la présence de VMC avec l'état des lieux de sortie du 31 mai 2021, ne permet pas de relever de dégradations imputables au locataire. Des traces de moisissures et d'humidité sont signalées, ce qui correspond aux constatations effectuées par les services habilités sollicités par les locataires qui ont signalé au bailleur ce problème récurrent affectant leur occupation paisible des lieux. Dans ces conditions, la non restitution du dépôt de garantie en fin de bail « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées », est fautive de la part des bailleurs. Ces derniers ne rapportent pas la preuve que la déduction qu'ils ont opérée étaient justifiée. Dès lors le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du bailleur en raison de la mise à disposition d'un logement présentant un problème d'humidité et de moisissures non résolu et en raison de la non restitution du dépôt de garantie à la fin du bail et dans les délais légaux. La somme allouée à titre de dommages-intérêts d'un montant de 2800 €en réparation du préjudice de jouissance de Monsieur et Madame [K] [L] [V] sera confirmée. [M] [K] [L] [V] et [Z] [K] [L] [V], auteurs d'un appel incident ne justifient de la somme réclamée à hauteur de 6000€ et ne versent aux débats aucune pièce de nature à caractériser un tel montant. La somme de 2000 € leur sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant, après en avoir délibéré, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et dernier ressort Déboute la SCI Ormiga de l'ensemble de ses prétentions et chefs de contestation. Rejette les demandes de [M] [K] [L] [V] et [Z] [K] [L] [V] appelants incidents. Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions. y ajoutant : condamne la SCI Ormiga et pour elle ses représentants légaux à payer à [M] [K] [L] [V] et [Z] [K] [L] [V] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dit la SCI Ormiga tenue aux entiers dépens. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente