Cour de cassation, 07 janvier 2021. 19-11.616

CIV. 3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 7 janvier 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10018 F Pourvoi n° U 19-11.616 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 JANVIER 2021 La société La Garenne Onze, société civile, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° U 19-11.616 contre l'arrêt rendu le 31 octobre 2018 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre, 2e section), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires des [...], représenté par son syndic la société Immo de France Paris Île-de-France, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société La Garenne Onze, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat du syndicat des copropriétaires des [...], et après débats en l'audience publique du 10 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société La Garenne Onze aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société La Garenne Onze et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires des [...] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour la société La Garenne Onze PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI La Garenne Onze de l'ensemble de ses demandes et d'avoir condamné la SCI La Garenne Onze à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QU' il n'est pas nécessaire de statuer sur la nature juridique du lot n° [...], pour répondre aux parties ; qu'il suffit de constater que la construction constituant ce lot ayant été édifiée sans autorisation de l'assemblée générale, la SCI ne peut aujourd'hui demander au syndicat des copropriétaires d'assumer la charge de son entretien ; Qu'en effet, contrairement à ce que fait valoir la SCI, il ne résulte pas de l'état descriptif de division du 22 juin 1972 figurant dans le règlement de copropriété du 17 novembre 1972 (pièce n° 1 de la SCI) qu'une quelconque autorisation ou approbation aurait été donnée par l'assemblée générale des copropriétaires pour la construction de ce bâtiment ; Que, s'il est exact que cet acte comporte en son article deux, page 7, la mention selon laquelle le lot n° [...] comprend « sur la dalle, la jouissance d'une surface d'environ cinq cent soixante huit mètres carrés, entre les bâtiments B1 et B2 (supérette) » (souligné par la cour), ce seul élément entre parenthèses est insuffisant pour considérer qu'une autorisation avait été régulièrement donnée, c'est à dire, par l'assemblée générale des copropriétaires et non par le promoteur dans l'état descriptif de division ou le règlement de copropriété, aucun procès verbal d'assemblée générale n'étant versé aux débats ; Qu'en outre, ce règlement de copropriété ne contient aucune stipulation en page 54, contrairement à ce qu'affirme la SCI, prévoyant la répartition « des charges communes d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments situés entre les bâtiments B1 et B2 », mais seulement, la répartition des « charges d'entretien de réparation et de reconstruction de l'entre bâtiments (dalle et parking).. » ; Qu'il ne peut donc être tiré aucune conséquence de ce paragraphe, quant à l'existence d'une autorisation de l'assemblée générale pour construire sur cette dalle, ou a fortiori, quant à l'existence de cette construction à la date du règlement de copropriété le 17 novembre 1972, aucune référence n'étant faite à la présence d'un bâtiment sur la dalle ; Que, tel est d'autant plus le cas qu'il résulte de l'acte notarié du 28 juin 1973 modifiant l'état descriptif de division du 22 juin 1972 (pièce n° 5 de la SCI), que le preneur (la société Soframa) a expressément déclaré dans le bail (datant également du 28 juin 1973) « avoir édifié à ses frais sur le terrain loué un local commercial ... » ; Que la construction ne pouvait donc être présente dès le mois de novembre 1972, sauf si la société Soframa se trouvait en situation d'occupant de fait, ce qui n'est pas soutenu par la SCI ; Qu'en toute hypothèse, cette situation ne serait pas davantage de nature à établir l'existence d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour construire le local commercial litigieux ; Attendu en conséquence, que la charge des travaux d'entretien de cette construction, édifiée sans l'approbation de l'ensemble des copropriétaires, ne peut leur incomber ; Que, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI à ce titre la somme de 56 400 € et celle de 12 000 € en réparation du dommage résultant de l'impossibilité pour la SCI de louer ses locaux pendant un an ; Que la demande formée en appel de ce dernier chef par la SCI à hauteur de 80 000 € sera donc rejetée ; Sur la demande de dommages-intérêts pour impossibilité de louer le local à la société Kan : Attendu que, la SCI demande en cause d'appel la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 100 000 € en raison de son refus d'autoriser lors de l'assemblée générale du 18 mai 2018, l'installation d'une cheminée en toiture, qui a rendu caduc le bail qu'elle avait conclu avec la société Kan qui prévoyait un loyer annuel de la somme susvisée ; Attendu cependant que, la SCI se borne pour justifier sa demande, à soutenir que le syndicat des copropriétaires a fait preuve de déloyauté à son égard dans la mesure où ce refus constitue une reconnaissance de la qualification de partie commune de la toiture du lot [...] et une contradiction avec l'argumentation principale soutenue dans le présent litige ; Qu'elle n'explique cependant pas en quoi le refus serait abusif et justifierait l'allocation de dommages-intérêts ; Qu'en outre, les motifs ci-dessus retenus pour infirmer le jugement conduisent également au rejet de cette demande de dommages-intérêts ; ALORS QU'UNE construction dont la réalisation est prévue par le règlement de copropriété et le cas échéant par un état descriptif de division ne nécessite pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires peu important à cet égard la date de construction de l'ouvrage ; qu'en retenant en l'espèce que la SCI La Garenne Onze ne pouvait pas demander au syndicat des copropriétaires d'assumer la charge de l'entretien de la construction constituant le lot [...] dès lors qu'il n'était établi ni que cette construction aurait été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires et non pas seulement par le promoteur dans l'état descriptif de division ou le règlement de copropriété ni qu'elle aurait été déjà réalisée à la date du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 3 et 43 du décret n° 67 223 du 17 mars 1967 ; SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait débouté la SCI La Garenne Onze de sa demande d'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2014 et d'avoir condamné la SCI La Garenne Onze à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par d'exacts motifs que la cour adopte, que le tribunal a retenu que le rejet par l'assemblée générale de la demande de réalisation de travaux présentée par la SCI n'était pas abusif ; Que la SCI n'apporte en cause d'appel aucun nouvel argument et se borne à soutenir que le refus était abusif dès lors que la toiture constitue une partie commune ; Qu'en revanche elle ne répond pas à la motivation du tribunal selon laquelle les travaux étaient déjà réalisés au moment où l'assemblée générale a été appelée à se prononcer sur la demande ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la SCI La Garenne Onze prétend que le refus d'autorisation des travaux résultant de la résolution n° 21 est sans motif et constitue un abus de majorité mais demande l'annulation de la résolution n° 19 qui a rejeté la demande de réalisation des travaux. Or, les travaux étaient déjà exécutés par la SCI La Garenne Onze à la date de l'assemblée générale. L'abus de majorité invoqué n'est donc pas démontré au soutien de la demande d'annulation de la résolution n° 19 qui sera en conséquence rejetée ; 1°/ ALORS QUE caractérise un abus de majorité la résolution par laquelle l'assemblée générale des copropriétaires refuse, sans motif valable, la prise en charge par le syndicat des copropriétaires de travaux de réfection des parties communes, peu important que ces travaux aient été déjà réalisés au moment où l'assemblée a été appelée à se prononcer ; qu'en affirmant que le rejet de la résolution n° 19 lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2014 n'était pas abusif, au motif inopérant que les travaux de réparation de la toiture du lot litigieux étaient déjà réalisés, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la toiture de ce lot ne constituait pas une partie commune, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 devenu 1240 du code civil ; 2°/ ALORS QUE dans ses conclusions récapitulatives (p. 23), la société SCI La Garenne Onze soutenait que le refus de l'assemblée générale des copropriétaires de supporter le coût les travaux de réparation de la toiture du lot [...] était abusif dès lors que cette toiture constituait une partie commune, si bien que ce refus était contraire au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 qui imposaient cette prise en charge ; qu'elle en déduisait que c'était à tort que les premiers juges avaient rejeté sa demande d'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2014 au motif que les travaux d'étanchéité étaient déjà exécutés à la date de l'assemblée générale ; qu'en affirmant néanmoins que la SCI La Garenne Onze ne répondait pas à la motivation du tribunal selon laquelle les travaux étaient déjà réalisés au moment où l'assemblée générale a été appelée à se prononcer sur la demande, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de cette société, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.