Tribunal judiciaire, 29 novembre 2024. 23/02075

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/02075 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GMKL NAC : 5BA JUGEMENT CIVIL DU 29 NOVEMBRE 2024 DEMANDERESSE Mme [T] [I] [Adresse 3] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE S.A.R.L. SASS ET MANIE Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 6] de la Réunion sous le n°84081457800018, prise en la personne de son gérant en exercice. [Adresse 2] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 29.11.2024 CCC délivrée le : à Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, Maître [B] [X] de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS [X]-RABEARISON COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 Octobre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Novembre 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 29 Novembre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Le 12 août 1988, Monsieur Socramanienpoullay [I] et Madame [E] [Y] [F] ont donné à bail à la SARL METROPOLIS, un local commercial situé au [Adresse 1], pour une durée de neuf années entières, commençant à courir rétroactivement à compter du 10 août 1988, moyennant un loyer mensuel de 5.174 francs. Ce bail a été successivement cédé aux époux [P], à la société MORGANE puis à la SARL SASS ET MANIE, actuelle locataire du local dont Madame [T] [I] est devenue propriétaire entre temps. Le 2 juillet 2021, Madame [I] a notifié à la société SASS ET MANIE l'augmentation triennale du loyer porté, à compter du 1er aout 2021, au montant mensuel de 1.556 € TTC, en application de l'indice national du coût de la construction ( ICC) . La société SASS ET MANIE ayant refusé de régler ce nouveau loyer, Madame [I] l'a assignée, le 15 juin 2023, devant ce tribunal pour que le montant du loyer soit fixé à ce montant et pour que la défenderesse soit condamnée à lui payer la dette locative. Dans ces dernières conclusions enregistrées le 6 octobre 2024, elle demande au tribunal, de: o CONDAMNER la SARL SASS ET MANIE à lui payer, à titre de loyer, la somme de 1 557,53 € à compter du 1er août 2021 , la somme de 11 280,60 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers à la date des présentes conclusions, à actualiser et arrêter au jour du jugement à intervenir, la somme de 1 099 € en remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022 et 2024 et la somme de 2 500,00 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ; o DECIDER que l’ensemble des condamnations portera intérêts de droit à compter de la mise en demeure pour celles qui en ont fait l’objet, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus, jusqu’à complet règlement; o ORDONNER la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; o ENJOINDRE la SARL SASS ET MANIE de procéder au paiement de ses loyers au 1er de chaque mois, sous astreinte de 50,00 € par jour de retard ; o CONDAMNER la SARL SASS ET MANIE à verser à Mme [I] la somme de 3 000, 00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; o CONDAMNER la même aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA-CLOTAGATIDE, Avocat ; o DEBOUTER la SARL SASS ET MANIE de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions ; Elle soutient que la clause d’indexation du contrat de bail se référant à l’indice national du coût de la construction (ICC) est valable et doit s'appliquer; qu'en conséquence, le nouveau loyer mensuel s'élève à hauteur de 1 557,53€ à compter du 1er août 2021, charges comprises ; que l'indexation est un mécanisme contractuel qui s'impose aux parties en vertu du bail qui prévoit la révision du loyer en fonction de l'ICC ; que cet indice demeure applicable en dépit de la loi PINEL ; que la locataire s'abstient, depuis 35 mois, d'appliquer ce nouveau loyer et n'a réglé ni le loyer du mois de juillet 2021, ni ceux des mois de mai juin et août 2024 ; que celle-ci doit également lui régler la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, conformément aux dispositions contractuelles qui met ce poste à la charge de la société locataire qui fait preuve de résistance abusive. Elle ajoute que les demandes reconventionnelles sont injustifiées ; que l'entretien du rideau métallique incombe à la locataire qui n'établit ni la nécessité de remplacer cet équipement, ni l'impossibilité d'accéder au magasin, ni les préjudices allégués. Dans ces dernières conclusions enregistrées le 08 février 2024, la société SASS ET MANIE demande au tribunal de : - DEBOUTER Madame [T] [I] de l'ensemble de ses demandes, A TITRE RECONVENTIONNEL - CONDAMNER Madame [T] [I] à payer à la SARL SASS ET MANIE les sommes suivantes : - 516 € au titre du remboursement des 11 jours de loyers du 11 juin au 22 juin, - 1.500 € au titre des dommages et intérêts pour la perte d'exploitation de 11 jours, - 1.562,40 € au titre du remboursement de la facture de la société MRF, - CONDAMNER Madame [T] [I] à payer une indemnité de 4.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle fait valoir que Madame [I] se fonde à tort sur l'article L 112-2 du code monétaire et financier pour revendiquer l'application de l'ICC ; que la loi PINEL ayant supprimé le recours à cet indice, la bailleresse ne peut plus l'appliquer ; que la propriétaire confond la clause de révision avec la clause d'indexation dite aussi clause d'échelle mobile ; que dans la mesure où le bail ne prévoit pas la révision annuelle du loyer par indexation, il ne peut s'agir que d'une révision triennale du loyer qui ne peut se faire que par application de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ( ILC ) ; Elle estime que le montant du loyer, par référence à l'ILC, s'établit à un montant mensuel de 1469,06 € qu'elle affirme régler depuis le 1er août 2021 ; Elle conteste ainsi la dette locative et réfute toute résistance abusive et refuse de régler la taxe d'ordures ménagères en considérant qu'en l'absence de stipulation contractuelle, celle-ci n'est pas à sa charge. A titre reconventionnel, elle relate avoir rencontré, en 2021, des problèmes avec le rideau métallique de la devanture du magasin ; qu'en dépit de sa vétusté, la propriétaire a refusé de le remplacer de sorte qu'elle a du le remplacer à ses frais ; Elle demande le remboursement de cette dépense et l'indemnisation de la perte d'exploitation subie pendant 11 jours consécutive à la fermeture du magasin et le remboursement de 11 jours de loyers . Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs conclusions respectives. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024 . Les parties ont été invitées à déposer leur dossier pour le 11 octobre 2024 et l'affaire a été rendue par mise à disposition le 29 novembre 2024. MOTIFS Sur l'évolution du loyer en cours de bail Les parties, soumises à un bail commercial, peuvent remettre en cause le loyer appliqué via les mécanismes suivants : l'indexation du loyer qui est prévue par les articles L 112.1 et L 112.2 du code monétaire et financier. La révision légale du loyer qui peut s'opérer de deux façons : >la révision triennale, prévue par l'article L 145.38 du code de commerce, qui peut être demandée par chaque partie lorsque la période de trois ans est expirée. Elle est établie en tenant compte de l'indice trimestriel des loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales ( ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires pour les autres activités ( ILAT) depuis la loi n°2014. 626 du 18 juin 2014, dite loi PINEL. > la révision par application d'une clause d'échelle mobile, dite clause d'indexation, prévue par l'article L 145. 39 du code de commerce, qui permet de demander le réajustement du loyer à la valeur locative si le loyer a varié de plus de 25 %. En l'espèce, le bail conclu le 12 août 1988 prévoit une clause de révision du loyer rédigée ainsi : «  le loyer ci dessus fixé sera révisé à l'expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par loi. (…) / A titre indicatif, il est ici précisé que le loyer a été fixé en fonction du dernier indice connu du cout de la construction qui est celui du 1er trimestre 1988 indice 908 »  . Si la requérante soutient qu'il s'agit d'une clause d'indexation, le bail ne l'indique pas et mentionne au contraire que la fréquence de la révision est triennale, ce qui crée une ambiguïté entre l'indexation conventionnelle et la révision légale triennale prévue par l'article L 145-38 du code de commerce. Cette confusion se retrouve dans l'attitude de la requérante en ce que : - Dans son courrier recommandé adressé à sa locataire le 02 juillet 2021, Madame [I] a souhaité «  procéder à l'augmentation triennal du loyer du commerce » en indiquant que «  conformément au contrat de bail, le loyer est révisable tous les trois ans , le 1er août en fonction de l'indice national du coût de construction». - Dans la mise en demeure adressée à la locataire, par la voie de son conseil le 03 mars 2023, elle revendiquait les stipulations du bail pour demander l'indexation du loyer sur l'évolution de l'ICC. - Dans ses conclusions elle rappelle qu'elle « a fait valoir son droit à révision triennale » et sollicite l'application de la clause d'indexation insérée dans le bail , au visa de l'article L 112-2 du code monétaire et financier . En présence d’une clause ambiguë, le juge doit rechercher la commune intention des parties lors de la rédaction de la clause. En l'espèce, le bail a été rédigé en 1988 entre des parties qui ne sont plus celles d'aujourd'hui. Si les clauses d’indexation précisent généralement que le loyer sera automatiquement indexé, tel n'est pas le cas ici. Les parties n'ont pas souhaité stipuler une clause d’échelle mobile prévoyant une indexation automatique en fonction d'un indice de base expressément fixé et l'indication selon laquelle «  le loyer sera révisé dans les conditions prescrites par la loi » ne permet pas de la qualifier de clause d'échelle mobile conforme aux exigences de l'article L 112.1 du code monétaire et financier. L'ambiguïté et l'imprécision des termes employés ainsi que le choix d'une révision triennale conduisent à regarder cette clause comme une clause de révision triennale. En conséquence, Madame [I] ne peut pas s'en prévaloir pour solliciter l'indexation du loyer en référence à l'ICC. Conformément au 21 II de la loi du 18 juin 2014, dite loi PINEL, les dispositions de l'article L 145.38 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. En l'espèce, les parties s'accordent à dire que le bail a été renouvelé en 2015 ; En conséquence, il convient de faire application de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ( ILC ) par l'effet de la loi PINEL pour calculer le loyer du bail renouvelé. La société SASS ET MANIE estime que le montant du loyer renouvelé s'établit selon un calcul arithmétique que la requérante ne conteste pas et qui s'établit de la façon suivante : Indice ILC 1er trimestre 2018 = 111.87 Indice ILC 1er trimestre 2021 = 116,73 Loyer net actuel : 1.338,73 € Le nouveau loyer révisé est : 1.338,73 X 116,73 = 1.449,05 € 111,87 Auquel s'ajoute la provision sur charges de 20 €, soit un montant total de 1.469,06€. La société SASS ET MANIE affirme qu'elle règle ce loyer depuis le 1er août 2021. Madame [I] soutient que le loyer de juillet 2021, d'un montant de 1409 €, et ceux des mois de mai, juin et août 2024 n'ont pas été réglés. La société SASS ET MANIE n'établit pas les avoir réglés. Elle sera donc condamnée à lui payer la somme de : 1409 € + ( 1469,06 € x 3 mois) = 5816,18 €. Madame [I] est également fondée à obtenir le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022 et 2024 puisqu'en application des stipulations contractuelles du bail, la société SASS ET MANIE devait lui rembourser les taxes locatives parmi lesquelles figure la taxe ordures ménagère. La société la société SASS ET MANIE sera ainsi condamnée à lui payer la somme de 1099 €. Ces sommes produiront intérêt légal à compter de la mise en demeure délivrée le 03 mars 2023. Il convient également d'ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année en application de l'article 1343-2 du Code civil. A à ce stade de la procédure, le prononcé d'une astreinte n'est pas justifié. Sur les demandes reconventionnelles de la société SASS ET MANIE La société SASS ET MANIE fait valoir qu'elle a rencontré des problèmes de fonctionnement avec le rideau métallique en raison de sa vétusté ; que Madame [I] a refusé de le remplacer de sorte qu'elle a du supporter le coût de son remplacement ; qu'en raison de cet incident, le magasin est resté fermé à la clientèle durant 11 jours ce qui lui a causé une perte d'exploitation et justifie, selon elle, le remboursement de 11 jours de location. Elle ne démontre pas que le rideau métallique était hors d'usage en raison de sa vétusté et n'établit pas avoir sollicité vainement la bailleresse. Elle n'établit ni la nécessité de le remplacer, ni l'impossibilité d'ouvrir le magasin durant 11 jours. En conséquence, elle sera déboutée de ses prétentions. Sur les autres demandes Vu ce qui précède, Madame [I] sera déboutée de sa demande indemnitaire puisque la locataire était fondée à refuser de régler le nouveau loyer exigé. Elle n'a donc fait preuve d'aucune résistance abusive. Succombant partiellement, Madame [I] sera condamnée aux dépens. La demande de distraction présentée par son conseil sera rejetée. L'équité et la situation respective des parties commandent de la condamner à payer à la société SASS ET MANIE la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS le tribunal statuant par jugement contradictoire susceptible d'appel et par mise à disposition au greffe; DIT que la révision du loyer commercial des locaux doit se faire par application de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ; REJETTE en conséquence les prétentions de Madame [I] au titre du montant du loyer renouvelé ; CONDAMNE la société SASS ET MANIE à payer à Madame [I] la somme de 5816,18 € au titre de la dette locative et la somme de 1099 € au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères; DIT que ces sommes produiront intérêt légal à compter du 03 mars 2023 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ; REJETTE les demandes reconventionnelles de la société SASS ET MANIE ; REJETTE la demande indemnitaire présentée par Madame [I] ; REJETTE toutes les autres demandes des parties ; CONDAMNE Madame [T] [I] à payer à la société SASS ET MANIE une indemnité de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit; CONDAMNE Madame [T] [I] aux dépens. La Greffière La Juge