Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 24/00842

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/00842 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBNN ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 NOVEMBRE 2024 MINUTE N° 24/02749 ---------------- Nous, Monsieur Eric DUVAL, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 20 Septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La société DECORASOL dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1770 ET : La société BARISTA dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Jacques MENENDIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0211 ********************************************** Par acte des 29, 30 avril et 2 mai 2024, la SAS DECORASOL, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la SAS BARISTA, a assigné celle-ci en référés pour faire constater la résiliation dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 11 664 euros à valoir sur loyers impayés, une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande, la SAS DECORASOL explique en premier lieu qu’aucun loyer n’a été payé depuis l’origine, en second lieu qu’il n’y a pas de contestation sérieuse ayant respecté son obligation de délivrance (mis en place un compteur distinct, mise en place d’un portail sécurisé) d’une part et le locataire ayant commis des fautes (installation d’un générateur électrique et sous-location) d’autre part. A l’audience, la SAS DECORASOL a actualisé sa créance à 15 849,72 euros. Par conclusions soutenues à l'audience, la SAS BARISTA soutient à titre principal que la demande se heurte à une contestation sérieuse dès lors que le bailleur l’a privée d’électricité rendant l’exploitation du fond impossible c’est la raison pour laquelle, elle a, sans commettre de faute, dû mettre en place un générateur électrique. Elle indique également que la personne qui se trouvait sur les lieux loués n’est pas un sous-locataire mais un sous-traitant. Elle précise enfin que le la bailleresse a supprimé l’accès aux locaux loués par la mise en place d’un portail sécurisé. A titre subsidiaire, la SAS BARISTA sollicite des délais de paiement. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIVATION Aux termes de l’article L145-41 code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. La demanderesse justifie par la production du bail, du commandement de payer délivré le 15 janvier 2024 et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme de 15 849,72 euros au 20 septembre 2024. La défenderesse ne justifie pas d’un défaut de délivrance de la part de la bailleresse puisqu’elle n’a jamais, de sa propre initiative, saisi celle-ci d’une difficulté relative à l’électricité avant que la bailleresse ne découvre l’existence du générateur électrique et n’en fasse état le 14 mars 2024, le bail ayant été conclu le 15 août 2023. Dans le même sens, la bailleresse a mis en place un place un compteur électrique comme elle l’indique par courrier du 27 juin 2024 afin de répondre à la demande du preneur. Par ailleurs, il ressort du courrier adressé le 14 mars 2024, que la demanderesse a mis à disposition de la défenderesse la clé du nouveau portail sécurisé. Dès lors, l’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision. La défenderesse n’a effectué aucun paiement depuis le commandement et, à l’audience ne justifie pas des difficultés économiques invoquées. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement supplémentaires autres que ceux qu’elle s’est elle-même jusque-là accordés. Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 8 janvier 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte. Le maintien de la défenderesse causant un préjudice à la demanderesse, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. Toutefois il y a lieu d’écarter la demande de capitalisation des intérêts et celle visant à autoriser le bailleur à faire constater et estimer les réparations. L’équité commande d'allouer à la partie demanderesse la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Enfin, la défenderesse succombant, sera condamnée aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ; Par provision, tous moyens des parties étant réservés ; Condamnons la SAS BARISTA à payer à la SAS DECORASOL la somme provisionnelle de 15 849,72 euros correspondant aux loyers impayés au 8 février 2024 ; Constatons la résiliation du bail à la date du 8 février 2024 ; Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BARISTA ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], si besoin avec le concours de la force publique ; Condamnons la SAS BARISTA à payer à la SAS DECORASOL une indemnité d’occupation depuis le 8 février 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ; Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la SAS BARISTA à payer à la SAS DECORASOL la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile; Condamnons la SAS BARISTA aux entiers dépens; Rejetons le surplus des demandes; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 14 NOVEMBRE 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT