Tribunal judiciaire, 18 octobre 2024. 24/04871

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [E] [H] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Elisabeth MENARD Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04871 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43DI N° MINUTE : 10 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 18 octobre 2024 DEMANDEUR E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [E] [H], [Adresse 2] - [Localité 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 septembre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 octobre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 18 octobre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04871 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43DI EXPOSE DU LITIGE Par acte d'huissier du 19 avril 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin notamment que celui-ci: - constate l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l'engagement de location portant sur le logement ; - ordonne l'expulsion de Monsieur [H] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si necessaire ; - ordonne l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur ; - condamne Monsieur [H] [E] à lui payer la somme de 13.316,63 euros à titre de provision sur les loyers et provisions impayés au 31 mars 2024 ; - condamne Monsieur [H] [E] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 50 % augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfait liberation des lieux ; subsidiairement, dise que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ; - condamne Monsieur [H] [E] au versement d'une somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l'audience, [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance. [Localité 4] HABITAT OPH s'est opposé à l'octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire au regard de l'ancienneté de la dette locative . Monsieur [H] [E], cité à étude, n'a pas comparu. MOTIFS DE LA DECISION Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, Vu le contrat de bail conclu le 22 novembre 2022, portant sur le logement numéro 0057 situé [Adresse 2] [Localité 3], Vu le commandement de payer en date du 5 janvier 2024 portant sur une somme en principal de 9.577,09 euros, Vu la saisine de la CCAPEX intervenue le 5 janvier 2024, Vu la notification de l'assignation au Préfet le 26 avril 2024, En application de l'article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la demande d'expulsion : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : " I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. " L'article 24 V indique pour sa part : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. " L'article 24 VII précise : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. " En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 janvier 2024, pour la somme en principal de 9.577,09 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de six semaines. Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En l'espèce, le bail a été conclu à effet du 22 novembre 2022 pour une durée de trois ans. Dès lors, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne lui étaient pas applicables à la date de délivrance du commandement de payer le 5 janvier 2024. L'examen du décompte locatif laisse apparaître que le loyer courant n'est pas réglé depuis de nombreux mois. La clause résolutoire est donc acquise à effet du 5 mars 2024. Monsieur [H] [E], qui ne comparaît pas, ne justifie pas disposer des moyens financiers suffisants pour lui permettre de s'acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette dans les délais impartis par la loi. Il n'y a donc lieu de lui accorder ni de délais de paiement, ni de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il convient en conséquence d'autoriser l'expulsion de Monsieur [H] [E]. Aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le délai prévu par l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Jusqu'à la complète libération des lieux par le locataire, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d'un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail. Sur la demande en paiement de la dette de loyer : L'examen du décompte locatif laisse apparaître que Monsieur [H] [E] reste redevable de la somme de 13.316,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 mars 2024. Dès lors, Monsieur [H] [E] sera condamné au paiement de la somme de 13.316,63 euros, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif. Sur les frais et dépens : L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La demande formulée à ce titre sera rejetée. Monsieur [H] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 22 novembre 2022, portant sur le logement situé 0057 situé [Adresse 2] [Localité 3], est acquise par [Localité 4] HABITAT OPH depuis le 5 mars 2024 ; ORDONNONS, faute de départ volontaire de Monsieur [H] [E], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution; CONDAMNONS Monsieur [H] [E] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers actuels et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de location susvisé ; CONDAMNONS Monsieur [H] [E] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 13.316,63 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges au 31 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour le surplus de leurs demandes ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [H] [E] aux entiers dépens, tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit ; Fait et jugé à Paris le 18 octobre 2024 Le greffier Le Président