Cour d'appel, 25 juin 2024. 22/02944

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 25 JUIN 2024 (n° , 3 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02944 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFG4A Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 11-20-009916 APPELANTE Madame [B] [M] [T] [F] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Philippe VERDIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1680 INTIME Monsieur [U] [I] [H] [E] [C] [X] [N] Né le 7 septembre 1981 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Marie MONGIN, conseiller Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Le 1er novembre 2004, [W] [X], aujourd'hui décédée, a donné à bail à Mme [F] un appartement situé à [Adresse 6]. Le bail a été renouvelé le 1er février 2014. M. [E] [C] [X] [N], qui vient aux droits d'[W] [X], a fait délivrer le 30 juillet 2019 à Mme [F] un congé pour vendre au prix de 690 000 euros et lui a notifié le 6 décembre 2019 une nouvelle offre de vente au prix de 640 000 euros. Mme [F] a libéré les lieux le 31 janvier 2020, date d'effet du congé. Faisant valoir que le bien n'avait pas été vendu malgré l'offre d'acquisition d'un tiers et avait été remis en location, Mme [F], invoquant le caractère frauduleux du congé, a assigné M. [E] [C] [X] [N] en paiement de la somme de 16 302 euros en réparation de son préjudice matériel, la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice moral et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [E] [C] [X] [N] a conclu au rejet de ces demandes et à la condamnation de Mme [A] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 24 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a débouté Mme [F] de ses demandes, débouté M. [E] [C] [X] [N] de sa demande reconventionnelle et condamné Mme [F] à payer à M. [E] [C] [X] [N] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que M. [E] [C] [X] [N] justifie avoir engagé toutes des démarches en vue de la vente du bien, avoir trouvé un acquéreur mais avoir dû reporter la signature de l'acte de vente en raison, selon les explications données par le notaire, de 'difficultés à réunir les derniers éléments demandés' peu avant la mesure de confinement ordonnée en mars 2020. Il a ajouté que suite au report de la vente pour ce motif, M. [E] [C] [X] a consenti un bail de courte durée à un proche parent, qui exerce une activité professionnelle au rez-de-chaussée de l'immeuble dans des locaux dont l'exiguïté n'était pas compatible avec les mesures de distanciation sociale applicables pendant la crise sanitaire. Il a enfin retenu que la vente a finalement eu lieu avec cet acquéreur le 18 février 2021 au prix de 640 000 euros comme proposé à Mme [F]. Mme [F] a interjeté appel de ce jugement. Elle indique qu'il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 23 juin 2020 que le logement était occupé par Mme [J], belle-soeur de M. [E] [C] [X] [N], qui a déclaré à l'huissier de justice que la société Santillane design qu'elle dirige est locataire du logement depuis le 1er mai 2020 au titre d'un bail d'habitation non meublée de trois ans. Elle soutient que l'abandon de la vente suivie de la conclusion d'un bail avec la société Santillane design démontrent le caractère frauduleux du congé du 30 juillet 2019. Elle réclame en conséquence la condamnation de M. [E] [C] [X] [N] à lui payer la somme de 16 302 euros en réparation de son préjudice matériel et la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice moral, outre 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT Considérant qu'est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la volonté du bailleur qui cherche à mettre fin au bail dans un autre objectif, notamment pour relouer le bien ou le mettre à la disposition d'une personne qui ne bénéficie par d'un droit de reprise ; Considérant qu'il résulte des pièces versées aux débats qu'à la suite du congé avec offre de vente au prix de 690 000 euros, un accord a été trouvé avec Mme [R] qui avait accepté d'acquérir le bien au prix de 640 000 euros, Mme [F] ayant refusé une nouvelle offre de vente à ce prix ; que si M. [E] [C] [X] [N] a ensuite conclu le 16 avril 2020 un bail avec la société Santillane design, l'acte de vente a finalement été signé le 18 février 2021 après la libération des locaux par cette locataire ; qu'il apparaît ainsi que, nonobstant la conclusion de ce bail,, l'intention de M. [E] [C] [X] [N] était de vendre le bien, la période intermédiaire de location au profit d'une société dirigée par sa belle-soeur s'expliquant par ces liens de famille et n'ayant été permise qu'en raison des délais imposées d'abord par la difficulté à réunir les pièces nécessaires à la conclusion de l'acte de vente, ainsi qu'il résulte d'un courriel échangé entre les notaires le 5 février 2020, ensuite par les circonstances liées à la crise sanitaire et aux mesures de confinement à compter du 19 mars 2020 qui ont contraint les parties de reporter la signature de l'acte de vente ; qu'il convient de confirmer le jugement ; Considérant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, M. [E] [C] [X] [N] ne rapporte pas la preuve d'une telle faute et sera en conséquence débouté de sa demande de dommages-intérêts. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [F] et la condamne à payer à M. [E] [C] [X] [N] la somme de 2 000 euros ; La condamne aux dépens. Le greffier, La présidente,