Cour d'appel, 23 février 2023. 21/02675

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /23 DU 23 FEVRIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02675 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E3Y5 Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL, R.G. n° 11-19-0007, en date du 26 août 2021, APPELANTE : Madame [L] [S] née le 21 Juillet 1953 à DARNEY (88260), demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Janick LANGUILLE de la SELARL LANGUILLE, avocat au barreau d'EPINAL INTIMÉS : Monsieur [K] [R] né le 15 Août 1950 à PROVENCHERES LES DARNEY (88260), de nationalité française, retraité, domicilié [Adresse 1] Représenté par Me Stéphane GIURANNA de la SELARL GIURANNA & IOGNA-PRAT, avocat au barreau d'EPINAL, et plaidant par Me Isabelle HAUMESSER, avocate au barreau d'EPINAL. Monsieur [P] [R] né le 23 Février 1953 à PROVENCHERES LES DARNEY (88260), de nationalité française, retraité, domicilié [Adresse 1] Représenté par Me Stéphane GIURANNA de la SELARL GIURANNA & IOGNA-PRAT, avocat au barreau d'EPINAL, et plaidant par Me Isabelle HAUMESSER, avocate au barreau d'EPINAL COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 Janvier 2023, en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport, Madame Nathalie ABEL, conseillère, Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ; A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Février 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 23 Février 2023, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Depuis 2009, Mme [L] [S] donne en location à MM. [K] et [P] [R] un appartement situé à [Adresse 1]. Par jugement rendu le 8 octobre 2015, le tribunal d'instance d'Epinal a dit que le contrat de bail liant les parties était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, que le terme du bail en cours était le 16 octobre 2016, que le congé que Mme [L] [S] a délivré à MM. [K] et [P] [R] le 19 juin 2014 était nul ; le tribunal a également débouté Mme [L] [S] de ses demandes tendant à voir constater ou prononcer la résiliation du bail. Ces dispositions du jugement du 8 octobre 2015 ont été confirmé par la cour d'appel de Nancy en son arrêt du 2 novembre 2017. Cet arrêt a également déclaré nul le nouveau congé pour reprise délivré le 2 février 2016 par Mme [L] [S] à MM. [K] et [P] [R] et l'a déboutée de sa demande en expulsion de ces derniers. Par acte d'huissier de justice en date du 25 février 2019, Mme [L] [S] a fait délivrer à MM. [K] et [P] [R] un troisième congé pour reprise, avec effet au 16 octobre 2019. Par acte d'huissier de justice en date du 25 septembre 2019, MM. [K] et [P] [R] ont fait assigner Mme [L] [S] devant le tribunal d'instance d'Epinal aux fins de voir annuler ce congé du 25 février 2019. Mme [L] [S] a demandé au tribunal de déclarer valable le congé, d'ordonner à MM. [K] et [P] [R] de quitter les lieux sous peine d'astreinte et de les condamner à des dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive. Par jugement rendu le 26 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Epinal a : - déclaré nul le congé du 25 février 2019, - débouté Mme [L] [S] de sa demande en expulsion de MM. [K] et [P] [R], - condamné Mme [L] [S] à payer à MM. [K] et [P] [R] la somme de 500 euros chacun à titre de dommages et intérêts, - condamné in solidum MM. [K] et [P] [R] à payer à Mme [L] [S] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - débouté Mme [L] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamné Mme [L] [S] à payer à MM. [K] et [P] [R] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Le juge des contentieux de la protection a annulé le congé au motif qu'il avait été rédigé en termes imprécis, Mme [L] [S] n'indiquant pas clairement qu'elle entendait reprendre le logement pour en faire son habitation principale. Le juge a également considéré que Mme [L] [S] faisait preuve de mauvaise foi en multipliant les congés délivrés à MM. [K] et [P] [R] (celui-ci étant le troisième), ce qui a occasionné à ces derniers un préjudice indemnisable. Mais le juge a également considéré que les multiples courriers vindicatifs adressés par les locataires à leur bailleresse était un fait lui-même constitutif d'un préjudice indemnisable. Par déclaration enregistrée le 10 novembre 2021, Mme [L] [S] a interjeté appel de ce jugement. Par conclusions déposées le 22 septembre 2022, Mme [L] [S] demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions (sauf celle condamnant MM. [K] et [P] [R] à des dommages et intérêts) et, statuant à nouveau, de : - constater la nécessité pour elle de quitter son domicile actuel au regard de son âge et de son état de santé, - constater qu'elle souhaite reprendre le logement situé [Adresse 1], - constater qu'il est amplement justifié du caractère réel, sérieux et sans équivoque de la décision de reprise du logement loué à MM. [K] et [P] [R] par elle, âgée de plus de 65 ans et justifiant de nombreux problèmes de santé lui interdisant de demeurer dans son logement actuel, - juger valable le congé du 25 septembre 2019 et ordonner l'expulsion de MM. [K] et [P] [R], - condamner MM. [K] et [P] [R] à quitter le logement passée la période hivernale sous astreinte de 25 euros par jour de retard, - condamner solidairement MM. [K] et [P] [R] à lui payer les sommes de : * 3 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral que lui cause leur attitude malhonnête et leur résistance abusive depuis dix ans, * 3 000 euros au titre de l'atteinte à son droit de propriété, droit absolu et inviolable garanti par la convention européenne des droits de l'homme, * 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel. A l'appui de son appel, Mme [L] [S] expose notamment : - qu'elle a accueilli le 16 octobre 2009 ses cousins, MM. [K] et [P] [R], qui étaient sans domicile fixe en Normandie après avoir été expulsés de la ferme dans laquelle ils étaient éleveurs laitiers, - qu'elle a mis à leur disposition la maison meublée sise au [Adresse 1], - qu'elle a décidé en janvier 2014 de mettre en vente la maison qu'elle occupe au [Adresse 2], devenue trop grand pour elle et inadaptée à son état de santé, afin de s'installer au [Adresse 1], - qu'elle est depuis lors victime d'insultes et d'intimidations de la part de MM. [K] et [P] [R], - qu'étant âgée de plus de 65 ans, elle a adressé à ses deux locataires, le 25 février un congé pour reprise, ce congé indiquant clairement qu'elle voulait reprendre les lieux à son bénéfice, - qu'elle justifie de ses problèmes de santé et de la mise en vente de sa maison actuelle, sise au [Adresse 2], devenue trop grande pour elle, - qu'elle est privée de façon illégitime du droit de réintégrer son bien immobilier depuis trois ans et vit un enfer depuis dix ans avec ces locataires indélicats et malhonnêtes. Par conclusions déposées le 11 octobre 2022, MM. [K] et [P] [R] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf celle les condamnant à des dommages et intérêts et celle limitant la condamnation de Mme [L] [S] à la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, et statuant à nouveau sur ces deux points : - condamner Mme [L] [S] à leur payer à chacun la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, - débouter Mme [L] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, - en tout état de cause, condamner Mme [L] [S] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, outre les dépens d'appel. MM. [K] et [P] [R] font valoir notamment : - que Mme [L] [S] évoque tout et son contraire pour obtenir l'expulsion de ses locataires, alors qu'elle ne respecte pas ses obligations de bailleur (elle ne donne pas à ses locataires l'accès au compteur électrique, l'installation électrique n'est pas aux normes), - qu'en délivrant congé, Mme [L] [S] n'a pas justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, - qu'il serait étonnant que Mme [L] [S] veuille réellement quitter la maison confortable qu'elle occupe actuellement pour s'installer dans le modeste appartement qu'elle leur donne en location, - qu'en outre, elle est propriétaire d'autres maisons données en location, - qu'ils sont à jour de leur loyer et dans leur assurance, - que Mme [L] [S] a délivré congé sans leur proposer une solution de relogement, - qu'ils souffrent de problèmes de santé, résident depuis dix ans dans ce logement qui correspond à leurs besoins, de sorte que les en expulser porterait une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de leur domicile protégé par l'article 8 de la convention européenne des droits de l'homme. MOTIFS DE LA DECISION Sur la validité du congé L'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise (...). Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...). En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes'. L'article 15-III de la même loi ajoute : 'Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé'. En l'espèce, le 25 février 2019, Mme [L] [S] a fait signifier à MM. [K] et [P] [R] un congé pour reprise, devant produire effet le 16 octobre 2019. Mme [L] [S] étant née le 21 juillet 1953, elle était âgée de 66 ans à la date du 16 octobre 2019, de sorte qu'elle peut donner congé à ses locataires, eux-mêmes âgés de plus de 65 ans ([K] [R] est né le 15 août 1950 et [P] [R] le 23 février 1953), sans être tenue de leur proposer en remplacement un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En l'occurrence, le congé pour reprise du 25 février 2019 est ainsi motivé : 'Que Mme [L] [S] n'entend pas renouveler ledit bail qui arrive à expiration le 16 octobre 2019, celle-ci entendant reprendre les lieux présentement loués ; que pour satisfaire aux dispositions de l'article 15-I alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe que la reprise est effectuée au bénéfice de Mme [L] [S], née [X] le 21/07/1953 à Darney, demeurant [Adresse 2] ; qu'en conséquence, par application des dispositions de l'article 15-I alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la requérante vous donne congé pour le 16 octobre 2019". Ces indications du congé informent sur la nature du congé (il s'agit d'un congé pour reprise) et sur le bénéficiaire de la reprise (la bailleresse entend reprendre le bien pour elle-même), mais aucune indication n'est donnée pour justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Ce n'est qu'a posteriori, au cours de cette procédure en contestation de congé, que Mme [L] [S] fournit les éléments nécessaires pour justifier du caractère réel et sérieux de la reprise (à savoir ses problèmes de santé justifiant qu'elle doive emménager dans un logement plus petit que sa maison actuelle qu'elle a d'ailleurs mise en vente). Ce faisant, Mme [L] [S] n'a pas respecté les dispositions légales précitées qui prévoient que ces informations doivent être portées à la connaissance du locataire dès la notification du congé. Par conséquent, à défaut de contenir le moindre élément d'information de nature à justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise personnelle notifiée par la bailleresse, le congé du 25 février 2019 doit être déclaré nul et non avenu. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur les dommages et intérêts sollicités par MM. [R] Il est reproché à Mme [L] [S] d'avoir initié à l'encontre de ses locataires, pour la troisième fois, une procédure de congé qui n'aboutit pas, ce qui causerait inévitablement un préjudice moral à MM. [K] et [P] [R]. Toutefois, en signifiant un congé à ses locataires, Mme [L] [S] n'a fait qu'user d'un droit qu'elle tient de la loi. Si, en l'occurrence, son initiative échoue, ce n'est pas au motif qu'elle aurait agi de mauvaise foi, mais uniquement parce que le congé ne comporte pas toutes les informations exigées par une loi nouvelle. Cette omission dans la rédaction du congé profite aux locataires qui voient ainsi valider le renouvellement du bail. Ils ne sont donc pas fondés à se prévaloir d'un quelconque préjudice et leur demande de dommages et intérêts sera rejetée. Le jugement déféré sera infirmé à cet égard. Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme [L] [S] Mme [L] [S] a donné en location un logement à MM. [K] et [P] [R] et la location est renouvelée au terme de la période triennale conformément aux conditions légales. Il n'y a donc aucune atteinte au droit de propriété de Mme [L] [S] : celle-ci reste pleinement propriétaire de son bien immobilier, MM. [K] et [P] [R] n'exerçant sur ce bien que leurs droits de locataires et les obligations y afférentes, notamment en payant un loyer à la propriétaire. Dès lors, Mme [L] [S] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour atteinte à son droit de propriété. Elle sollicite également des dommages et intérêts au titre du préjudice moral que lui cause 'l'attitude malhonnête et la résistance abusive et frustratoire depuis dix ans' de ses locataires. Toutefois, la résistance de MM. [K] et [P] [R] aux congés que leur délivre Mme [L] [S] ne peut être qualifiée d'abusive puisqu'elle est au contraire couronnée de succès devant les juridictions. Quant à l'attitude malhonnête qu'elle dénonce, elle ne la prouve pas. Le premier juge a invoqué l'envoi régulier par MM. [K] et [P] [R] de courriers vindicatifs à Mme [L] [S]. Mais si ces courriers peuvent en effet avoir un caractère harcelant, ils ne traduisent aucune malhonnêteté. Par conséquent, sauf à modifier la motivation invoquée par Mme [L] [S], cette dernière ne peut être que déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour un préjudice moral qui résulterait de la malhonnêteté des locataires. Aussi Mme [L] [S] sera-t-elle déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement déféré sera-t-il infirmé sur ce dernier point. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Compte-tenu de la solution donnée à ce litige (congé invalidé, mais demande de dommages et intérêts réclamés par MM. [K] et [P] [R] rejetée), il n'apparaît pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs propres frais de justice, tant taxables qu'irrépétibles, tant de première instance que d'appel. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le congé délivré le 25 février 2019 par Mme [L] [S] à MM. [K] et [P] [R], en ce qu'il a débouté Mme [L] [S] de sa demande d'expulsion de MM. [K] et [P] [R] et en ce qu'il a débouté Mme [L] [S] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, INFIRME le jugement déféré en toutes ses autres dispositions et, statuant à nouveau : DEBOUTE MM. [K] et [P] [R] de leur demande de dommages et intérêts, DEBOUTE Mme [L] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens, tant de première instance que d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en huit pages.