Cour d'appel, 24 mai 2023. 22/00230

Chambre civile Section 2 ARRÊT N° du 24 MAI 2023 N° RG 22/00230 N° Portalis DBVE-V-B7G-CDTZ SM - C Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AJACCIO, décision attaquée en date du 03 Mars 2022, enregistrée sous le n° 20/01090 [T] C/ SDC [Adresse 5] AVENUE NAPOLEON 3 Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU VINGT-QUATRE MAI DEUX-MILLE-VINGT-TROIS APPELANTE : Mme [W], [U], [G] [T] née le 10 Janvier 1952 à AJACCIO (20000) [Adresse 5] - immeuble 'Le Beauce' [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Michèle RICHARD LENTALI, avocate au barreau d'AJACCIO, Me Jean-Louis GRIMALDI, avocat au barreau de GRASSE INTIMÉ : Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] AVENUE NAPOLÉON 3, 2 0000 AJACCIO pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 mars 2023, devant Stéphanie MOLIES, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Jean-Jacques GILLAND, président de chambre Judith DELTOUR, conseillère Stéphanie MOLIES, conseillère GREFFIER LORS DES DÉBATS : Elorri FORT. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 mai 2023 ARRÊT : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Vykhanda CHENG, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS : Suivant acte d'huissier du 24 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a fait citer Mme [W] [T] devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de 50 758,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2020. Par décision du 3 mars 2023, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a : - déclaré irrecevable pour être prescrite la contestation formée par Mme [W] [T] au titre de la modification de la répartition des tantièmes de l'immeuble, - condamné Mme [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 5]', représenté par son syndic la société de gestion immobilière, la somme de 764,22 € au titre de l'appel de fonds du mois d'avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - débouté les parties des demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [W] [T] aux dépens, - rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Suivant déclaration enregistrée le 5 avril 2022, Mme [W] [T] a interjeté appel de la décision susvisée en ces termes : 'L'appel tend à voir : ANNULER ou REFORMER par la Cour d'Appel la décision déférée. L'appel critique les chefs dudit jugement en ce qu'il a : «Déclaré irrecevable pour être prescrite la contestation formée par Madame [W] « [T] au titre de la modification de la répartition des tantièmes de l'immeuble. « Condamné Madame [W] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de « l'Immeuble «[Adresse 5] », représenté par son syndic la Société de Gestion «Immobilière, la somme de 764,22 € au titre de l'appel de fonds du mois d'avril 2021, avec « intérêts au taux légal à compter de la décision. « Débouté les parties des demandes formées sur le fondement de l'article du Code de « procédure civile. « Condamne Madame [W] [T] aux dépens. « Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ». Et, ce faisant, en ce qu'il a rejeté les demandes de Madame [W] [T] de : "REJETER toutes les demandes du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] concernant le paiement des charges demandées à Madame [T] ENJOINDRE au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], en la personne de son Syndic, de refaire ses calculs en fonction des seuls tantièmes du règlement de copropriété légalement valables pour les appels de fonds en cours. RECONVENTIONNELLEMENT, CONDAMNER sous astreinte de 200 € par jour de retard, au-delà d'un délai de 30 jours, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], par l'intermédiaire de son Syndic, à refaire les comptes des sommes dues par Madame [T] sur les 5 dernières années en fonction de la répartition des tantièmes du seul règlement de copropriété existant, à savoir celui de 1969, et à lui restituer les sommes qui pourraient lui avoir été demandées en trop par erreur. CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à verser à Madame [T] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamné à supporter les entiers dépens. JUGER ne pas avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir." Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 3 octobre 2022, Mme [W] [T] a demandé à la cour de : En ce qui concerne la condamnation à verser une certaine somme à l'intimé Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné Madame [T] à verser à ce dernier la somme de 764,22 € Juger que cette dernière ne doit strictement rien à l'intimé sur sa nouvelle demande de versement de 954,48 €. En ce qui concerne la demande reconventionnelle de Madame [T], Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a déclaré l'action de Madame [T] prescrite Jugeant à nouveau, Juger que le lot "0024" n'a aucune existence légale actuellement et qu'il est donc impossible d'y affecter des tantièmes de copropriété et que les tantièmes utilisés pour calculer les sommes que devrait Madame [T] pour le lot 1118 ne correspondent pas au règlement de copropriété de 1969 Condamner sous astreinte de 200 € par jour de retard, au-delà d'un délai de 30 jours, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], par l'intermédiaire de son Syndic, à refaire les comptes des sommes dues par Madame [T] depuis l'acquisition de l'appartement en fonction de la répartition des tantièmes du seul règlement de copropriété existant, à savoir celui de 1969, et à lui restituer les sommes qui pourraient lui avoir été demandées en trop par erreur. Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à verser à Madame [T] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens distraits au bénéfice de Maître [Z] [H] sur son offre de droit . Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 20 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Parc San Lazaro', représenté par la S.A.S. Société de gestion immobilière en qualité de syndic, a demandé à la juridiction d'appel de : ' CONFIRMER le Jugement en date du 3 Mars 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire d'Ajaccio en ce qu'il a : - Déclaré irrecevable pour être prescrite la contestation formée par Madame [W] [T] au titre de la modification de la répartition des tantièmes de l'immeuble ; - Condamné Madame [W] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaire de l'Immeuble « [Adresse 5] » représenté par son syndic la Société de Gestion Immobilière, la somme de 764,22 € au titre de l'appel de fonds du mois d'Avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - Condamné Madame [W] [T] aux dépens ; ' DÉBOUTER Madame [W] [T] de l'intégralité de ses demandes ; ' CONDAMNER Madame [W] [T] au paiement de la somme de 954,48 € correspondant au montant de ses charges de copropriété impayées, arrêtée au 19 Juillet 2022, sauf mémoire quitte à parfaire. ' CONDAMNER Madame [W] [T] au paiement de la somme de 4.000,00 euros, en application de l'article 700 du C.P.C. ' CONDAMNER Madame [W] [T] à supporter tous les frais de procédure tels que définis dans l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. ' La VOIR CONDAMNER aux entiers dépens. ' DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Par ordonnance du 1er février 2023, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l'affaire à plaider devant le conseiller rapporteur au 16 mars 2023 à 8 heures 30. Le 16 mars 2023, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 24 mai 2023. La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties. SUR CE A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger », « prendre ou donner acte » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, la cour ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Sur la prescription de la demande de Mme [T] L'appelante observe en premier lieu que les tantièmes résultant du règlement de copropriété ne correspondent pas aux tantièmes figurant sur les appels de fonds. Elle ajoute que les tantièmes affectés au lot '00024" n'existent pas juridiquement dès lors qu'il n'apparaissent pas dans le règlement de copropriété. Elle s'interroge sur la légalité des assemblées générales des 21 novembre 1991 et 3 avril 1992 ayant modifié les tantièmes et précise à cet effet qu'il est inenvisageable d'utiliser la dérogation au principe de l'unanimité, permise dans certains cas par l'article 25-e, pour modifier la répartition des tantièmes concernant des charges des parties communes qui relèvent du second paragraphe de l'article 10 et qui n'entrent pas dans ce cadre. Elle remet par ailleurs en cause le calcul des tantièmes opéré par l'expert et s'étonne de l'absence de production des convocations et notifications relatives aux assemblées générales litigieuses. Elle souligne également que les décisions de l'assemblée générale visant à modifier le règlement de copropriété concernant la répartition des tantièmes ne sont opposables aux nouveaux copropriétaires que si ces décisions de modification sont suivies par la publication du nouveau règlement de copropriété auprès du service de la publicité foncière. Mme [T] relève que son titre de propriété ne fait aucune référence aux assemblées générales de 1991 et 1992 et que seul le règlement de copropriété du 4 juin 1969 lui a été remis lors de la signature de l'acte. Elle ajoute n'avoir jamais été informée de la difficulté par ses parents. S'agissant de la prescription, l'appelante fait valoir que la nullité d'une clause d'un règlement de copropriété contraire aux dispositions des articles 6 à 37 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas soumise aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle en déduit qu'aucune prescription ne s'applique aux contestations sur la répartition des charges qui seraient non conformes aux dispositions légales. Elle observe à ce propos que soit l'on considère que le règlement de copropriété est applicable, et il est constant que la répartition des charges n'est pas conforme, soit l'on considère la répartition des charges par le syndic et l'appelante estime qu'aucune prescription ne peut lui être opposée. Elle entend remettre en cause la légalité des décisions prises lors des assemblées générales des 21 novembre 1991 et 3 avril 1992. Elle ajoute que l'ambiguïté entre les charges spéciales et les charges générales rendent les demandes du syndic incompréhensibles et incontrôlables. En réponse, la partie intimée invoque la prescription quinquennale prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle précise que l'ancien propriétaire du lot 1118 a fait construire un appartement de type F2 sur le toit-terrasse et qu'au terme de deux assemblées générales tenues en 1991 et 1992, le syndicat des copropriétaires a procédé au vote de la modification de la répartition des charges conformément à l'article 25 e de la loi du 10 juillet 1965 afin de régulariser cette situation. Elle ajoute qu'à compter de cette date jusqu'en 2020, cette répartition n'a jamais fait l'objet de la moindre contestation. Elle souligne à ce propos que Mme [T] avait nécessairement connaissance du modificatif intervenu en 1992 puisqu'elle n'a jamais contesté la répartition des charges appelées au cours de huit années ayant suivi l'acquisition de son bien. La partie intimée estime que l'acte de vente n'a pu être rédigé que sur la base de l'acte modificatif de 1992 dès lors que le règlement de copropriété ne mentionne aucun appartement au 10ème étage. Elle observe par ailleurs que les surfaces retenues lors des métrés loi Carrez correspondent sensiblement aux surfaces indiquées par M. [S] dans l'acte de 1992. Selon elle, la mention expresse de l'existence de deux appartements situés au 9ème et 10ème étages au sein du titre de propriété de Mme [T] démontre que celle-ci a eu préalablement connaissance du modificatif apporté. Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que Mme [T] était par ailleurs propriétaire au sein de l'[Adresse 4] au titre de la succession de son père lors des assemblées générales de 1991 et 1992, sans que la succession n'ait émis de contestation. Il relève en outre que l'intégralité des pièces comptables, y compris les appels de fonds adressés à la copropriétaire, mentionnent l'existence du lot 24. Il observe que les demandes de Mme [T] ne tendent pas à faire déclarer non écrite une disposition du règlement de copropriété. Il convient de rappeler qu'au terme de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'espèce, il est constant que les charges réclamées à Mme [T] ne sont pas calculées sur le fondement de la répartition des tantièmes opéré par le règlement de copropriété du 4 juin 1969, mais sur la base de la répartition résultant de l'assemblée générale du 2 avril 1992 approuvant les millièmes établis par M. [S] créant notamment le lot '0024". D'autre part, Mme [T] ne formule, au terme de son dispositif, aucune demande de nullité, d'inopposabilité ou de demande visant à voir réputer non écrites certaines dispositions du règlement de copropriété. Il sera au contraire observé que si elle demande que les comptes soient réalisés sur le fondement du seul règlement de copropriété du 4 juin 1969, elle ne remet par ailleurs nullement en cause l'appel de la somme de 954,48 euros qu'elle affirme avoir réglé, reconnaissant ainsi implicitement l'opposabilité à son égard de l'assemblée générale du 2 avril 1992 susvisée et la modification des tantièmes qui en est résultée. Dans ces conditions, la demande de Mme [T] s'inscrit dans le cadre de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 enfermant les actions personnelles des copropriétaires dans le délai quinquennal de droit commun à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action. Il est constant que, depuis l'acquisition du bien immobilier en cause, suivant acte notarié du 17 juillet 2012, Mme [T] a toujours acquitté les appels de fonds qui lui étaient adressés conformément à la répartition résultant de l'assemblée générale du 2 avril 1992, alors que les documents visaient au surplus tant le lot 0024 que le lot 1118. Mme [T] a donc eu connaissance, dès le premier appel de fonds qui lui a été adressé courant 2012, de la clef de répartition appliquée pour le calcul des charges. Or la présente demande a été formulée postérieurement à la délivrance de l'assignation en paiement du 24 novembre 2020, soit plus de cinq années plus tard. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de Mme [T] comme prescrite. Sur la demande en paiement L'appelante rappelle qu'à la suite de l'annulation d'un vote autorisant des travaux de ravalement, le syndicat des copropriétaires, qui ne pouvait plus se prévaloir d'une créance à son encontre, a sollicité la somme de 2 292,69 euros au titre d''appels non encore appelés' et celle de 764,22 euros au titre d'un appel effectué. Elle s'interroge sur la possibilité de solliciter une condamnation pour des 'appels non encore appelés' et observe que la somme de 764,22 euros a été appelée plusieurs mois après la délivrance de l'assignation. Elle en déduit que le tribunal ne pouvait la sanctionner pour une demande inexistante au jour de l'assignation. Elle précise, qu'en tout état de cause, elle a réglé cette somme le 11 mai 2021. Elle ajoute avoir également d'ores et déjà réglé la somme de 954,48 euros réclamée en cause d'appel. En réponse, la partie intimée soutient que les 'appels non encore appelés' correspondent à des provisions sur charges qui peuvent être réclamées dès lors que le budget prévisionnel de la copropriété a fait l'objet d'un vote en assemblée générale. En l'espèce, Mme [T] verse au débat le justificatif du débit d'un chèque de 954,48 euros établi au nom de la S.A.R.L. San Lazaro, ledit débit étant intervenu le 12 août 2022. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la réalité de l'opération, mais précise que la somme de 954,48 euros correspond au second appel budget du mois de juillet 2022. Eu égard au règlement intervenu, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef. Sur les frais de procédure : Au terme de l'article 10-1-a de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires, exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En l'espèce, dès lors que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires a été rejetée, la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée. Sur les autres demandes La présente décision étant rendue en dernier ressort, elle n'est pas susceptible d'exécution provisoire. Eu égard aux circonstances de l'espèce, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. D'autre part, il n'est pas inéquitable de laisser à chacune des parties ses frais irrépétibles non compris dans les dépens ; Mme [T] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] seront donc déboutés de leur demande respective à ce titre. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné Mme [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la société de gestion immobilière, la somme de 764,22 € au titre de l'appel de fonds du mois d'avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, Statuant à nouveau du chef infirmé, Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. société de gestion immobilière, de sa demande en paiement dirigée contre Mme [W] [T], Y ajoutant, Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. société de gestion immobilière, de sa demande au titre des frais de recouvrement, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens, Déboute chacune des parties de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties du surplus de leurs demandes. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT