Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 23/06317

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024 Président : Madame BERTRAND, Juge Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 30 Mai 2024 GROSSE : Le 25 juillet 2024 à Me RICHARD Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/06317 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4AO3 PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [C] [T] né le 02 Avril 1971 à [Localité 4] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [K] [L] né le 10 Août 1997 à [Localité 3] demeurant [Adresse 2] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 28 octobre 2020, Monsieur [C] [T] a donné à bail à Monsieur [K] [L] un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 460 € outre 40 € de charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [T] a fait signifier à Monsieur [K] [L] par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2023 un commandement de payer la somme de 4 280, 32 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2023, Monsieur [C] [T] a fait assigner Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire acquise au bailleur par suite du commandement en date du 21 avril 2023 demeuré sans effet ; - constater l’occupation sans droit ni titre par Monsieur [K] [L] de l’appartement situé [Adresse 2] ; - ordonner de ce chef, l’expulsion de Monsieur [K] [L] et de tous occupants de l’appartement situé [Adresse 2] ; - condamner Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [C] [T] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 520 € jusqu’au départ effectif des lieux ; - condamner Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [C] [T] la somme provisionnelle de 500 € pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter du 21 avril 2023 ; - condamner Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [C] [T] la somme provisionnelle de 5 661,70 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter du 21 avril 2023 ; - dire et juger qu’il ne lui sera accordé aucun délai de paiement, - condamner Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [C] [T] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements ; - condamner Monsieur [K] [L] à verser à Monsieur [C] [T] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [C] [T] expose dans son assignation que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 avril 2023 et ce, pendant plus de deux mois. L’affaire a été appelée à l’audience du 7 décembre 2023. A l'audience, Monsieur [C] [T] représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [K] [L] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 08 février 2024 par mise à disposition au greffe. Par décision avant dire droit du 08 février 2024 la réouverture des débats a été prononcée afin d’inviter le requérant à produire l’acte de propriété du bien donné à bail qui était visé au bordereau de pièces ainsi qu’un décompte actualisé. A l'audience du 30 mai 2024 à laquelle l'affaire est appelée et retenue Monsieur [C] [T], représenté par son avocat, se réfère expressément à son acte introductif d'instance et verse aux débats les pièces sollicitées. Monsieur [K] [L] ne comparait pas à l’audience et n’est pas représenté. À la clôture des débats, la décision est mise en délibéré au 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [K] [L] n’empêche pas qu'il soit statué sur le litige l'opposant à son bailleur. En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 07 août 2023 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 11 août 2023, soit six semaines au moins avant l’audience. Par conséquent la demande est recevable. Sur la résiliation du bail En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail en date du 28 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 8) aux termes de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur [K] [L] le 21 avril 2023 et qui reproduit les mentions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, le locataire n'a pas réglé sa dette locative. Par conséquent la résiliation du bail est constatée au 21 juin 2023 par l’effet de la clause résolutoire. Sur l'expulsion Il y a lieu d'ordonner en tant que de besoin l'expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l'enlèvement des meubles, avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 2]. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [K] [L] est redevable d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux d'un montant au moins égal au loyer et aux charges. Il résulte du décompte actualisé que le montant du loyer augmenté des charges s'élève à la somme de 520 € à la date d'acquisition de la clause résolutoire. Par conséquent, une indemnité d'occupation mensuelle de 520 € peut être fixée provisoirement. Sur l'arriéré locatif Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. En l'espèce, Monsieur [C] [T] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu'un décompte actualisé qui sera retenu puisque la demande de condamnation à une indemnité d'occupation figure dans l'assignation. Par conséquent la créance n’est pas sérieusement contestable. Par conséquent, il convient d'accorder à Monsieur [C] [T] une provision de 9 060,67 €, à valoir sur l'arriéré locatif et les indemnités mensuelles d'occupation dus au 1er mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance. Sur les autres demandes A défaut de démontrer un préjudice, la demande de dommages et intérêts est rejetée. Monsieur [K] [L], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon l'article 700 du même Code. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce il est équitable de ne pas laisser les frais irrépétibles à la seule charge du bailleur. Par conséquent Monsieur [K] [L] sera condamné au paiement de la somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe, RENVOYONS les parties au principal, mais les mesures sollicitées ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, CONSTATONS la résiliation du bail consenti le 28 octobre 2020 par Monsieur [C] [T] à Monsieur [K] [L] à compter du 21 juin 2023 par l’effet de la clause résolutoire ; ORDONNONS l'expulsion de Monsieur [K] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2] avec, si besoin est, le concours de la force publique ; DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [C] [T] une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux et la remise des clés d'un montant fixé provisoirement à la somme de 520 € ; CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [C] [T] une indemnité provisionnelle de 9 060,67 € à valoir sur l'arriéré locatif et les indemnités mensuelles d'occupation dus au 1er mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Monsieur [K] [L] aux dépens ; CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [C] [T] la somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA JUGE