Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024
DOSSIER N° : N° RG 23/01106 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UJRS
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : SCPI GRANDS PARIS RESIDENTIELS C/ S.A.R.L. SARL AUTO ECOLE DU TREMBLAY, [J] [S], [X] [I] épouse [S]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
SECTION DES RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE REFERE
LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente
GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
SCPI GRANDS PARIS RESIDENTIELS, dont le siège social est sis 2 rue de la Paix - 75002 PARIS
représentée par Me Véronique DAGONET, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 003, la SELARL JUGE FIALAIRE, avocats au barreau de LYON
DEFENDEURS
S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY, dont le siège social est sis 54 boulevard de Créteil - 94100 SAINT MAUR DES FOSSES
Monsieur [J] [S], demeurant 77 rue Dunois - 75013 PARIS
Madame [X] [I] épouse [S], demeurant 77 rue Dunois - 75013 PARIS
tous trois représentés par Me Mathilde BERNARD, avocat (postulant) au barreau de PARIS, vestiaire :G022 et Me Pierre-Stanley PERONO, avocat (plaidant) au barreau de PARIS, vestiaire : E1665
Débats tenus à l’audience du : 30 avril 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 06 juin 2024
Ordonnance rendue à l’audience du 06 juin 2024
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 15 avril 2021, la S.C.I. MANULIO, aux droits de laquelle vient depuis le 1er juin 2022 la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY des locaux situés 54 boulevard de Créteil à SAINT MAUR DES FOSSES (94100) , moyennant un loyer annuel de 13 800,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 6 décembre 2022, à la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY, pour une somme de 4 379,04 €, au titre de l’arriéré locatif au 21 novembre 2022.
C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 14 et 19 juin 2023, la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS a fait assigner la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY, Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
** Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
** Ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
** condamner la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY à payer à la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS la somme provisionnelle de 11 945,60 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 mai 2023, outre actualisation à l’audience, solidairement avec Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I] à concurrence de 43 380,00 € ;
**Condamner la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté de 50 %, à compter du 7 janvier 2023 et jusqu’à la libération des locaux, et solidairement avec Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I] à concurrence de 43 380,00 € ;
** Condamner la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY au paiement de la somme de 669,25 € TTC au titre des intérêts de retard arrêtés au 3 mai 2023, et solidairement avec Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I] à concurrence de 43 380,00 € ;
** condamner solidairement la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY, Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I] au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
L’affaire a été entendue une première fois le 7 septembre 2023.
Par une décision avant dire droit du 12 octobre 2023 le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 19 décembre 2023 à 14h30 afin de recueillir les observations des parties sur le moyen soulevé par le juge de l’existence d’une éventuelle contestation sérieuse sur la validité de l’engagement de caution solidaire de Monsieur [J] [S] et de Madame [X] [S] née [I].
L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 février 2024 puis à l’audience du 30 avril 2024 lors de laquelle elle a été entendue.
À l’audience du 30 avril 2024, la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS, par l'intermédiaire de son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande au tribunal de :
** Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
** Constater la restitution des locaux en date du 7 août 2023 ;
** condamner solidairement la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY, Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I] à payer à la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS la somme provisionnelle de 10 468,45 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 août 2023 déduction faite du dépôt de garantie et outre les intérêts de retard au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majorée de 10 point à compter de chacune des échéances impayés.
** condamner solidairement la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY, Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté de 50 % pour la période du 7 janvier au 7 août 2023, soit la somme de 4387,84 €.
** condamner solidairement la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY, Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I] au paiement d'une somme de 4000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS fait notamment valoir que le bail est résilié par l’effet de la clause résolutoire le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet. Elle se désiste de sa demande d’expulsion, les clefs ayant été restituées le 7 août 2023. Elle sollicite la condamnation de la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY au paiement de l’arriéré locatif déduction faite du dépôt de garantie ainsi que d’une indemnité d’occupation majorée du 7 janvier 2023 au 7 août 2023, outre les intérêts majorés. Elle relève que les défendeurs ne formulent aucune contestation sur les sommes réclamées à la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY et qu’il convient de prendre acte de cet acquiescement. S’agissant des consorts [S], la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS soutient que leur engagement de caution solidaire n’est pas sérieusement contestable.
Vu les conclusions déposées à l'audience par les défendeurs, représentés par leur conseil, aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :
** Débouter la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS de l’ensemble de ses demandes de condamnation solidaire avec la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I], à savoir les demandes relatives au paiement provisionnel de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation ;
** Dire qu’il n’y a pas lieu à référé s’agissant des demandes de condamnation solidaire à titre provisionnel à l’encontre de Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I] ;
** Condamner la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS à verser à Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I] la somme de 1500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Ils soutiennent notamment qu’il existe une contestation sérieuse sur l’obligation qui pèserait su Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I] au titre de l’engagement de caution solidaire ; qu’en effet, l’acte de cautionnement ne comprend qu’une signature dont il n’est pas possible de déterminer le signataire ce qui fait peser un doute sur la validité de l’acte ; qu’en outre, les engagements manuscrits versés aux débats ne sont pas conformes à des engagements solidaires à l’égard de la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY puisqu’ils visent les cautions et non le preneur à bail.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
À l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 juin 2024.
SUR CE
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 4 379,04 €.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 7 janvier 2023.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, laquelle est intervenue le 7 août 2023, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel majoré de 50 %, outre les charges, taxes et accessoires, conformément aux stipulations du bail et en l’absence de contestation de la part de la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu de la demande de la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS, ne faisant pas l’objet de contestation de la part de la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY, l'obligation de la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 7 août 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 468,45 € (déduction faite du dépôt de garantie), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY, avec intérêts au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage, conformément aux stipulations du bail. Par ailleurs, au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation, la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY sera condamnée à titre provisionnel à payer à la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS la somme de 4 387,84 € pour la période du 7 janvier au 7 août 2023.
Sur le cautionnement
la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS se prévaut des cautionnements consentis par Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I] au profit de la la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY.
Il faut noter que les cautionnements litigieux ont été consentis le 15 avril 2021, c’est-à-dire avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés. Pendant cette période, le cautionnement obéissait à un formalisme ad validitatem et ad probationem différents suivant qu’il était soumis au droit de la consommation ou au droit commercial.
En droit de la consommation, l’ancien article L.331-1 du code de la consommation disposait que toute personne physique qui s’engageait par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel faisait précéder sa signature de la mention manuscrite exposé par cet article.
En droit commercial, l’article L.110-3 du Code de commerce prévoit, à l’égard des commerçants, que les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens. Selon l’article L.121-1 du même Code, sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle. De plus, selon l’article L.110-1, 11° la loi répute actes de commerce les cautionnements de dettes commerciales entre toutes personnes.
En l’espèce, on constate que l’acte de cautionnement solidaire produit aux débats est une disposition dactylographiée et signée par une seule partie. Aux termes de celui-ci Monsieur [J] [S] et Madame [X] [S] née [I] se portent caution solidaire de la la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY. En conséquence, ils s’obligent au paiement de toutes les sommes dues par la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY en vertu du bail. Elles renoncent au bénéfice de division et de discussion.
Madame [X] [S] née [I], la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY est inscrite au Registre du commerce et des sociétés et s’est portée caution solidaire de la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY en sa qualité de gérante, son engagement de cautionnement, revêtant une nature commerciale peut se prouver par tous moyens. Il n’est pas sérieusement contestable que la signature figurant dans le bail sous la mention « lu et approuvé bon pour caution solidaire » est celle de Madame [X] [S] née [I] au regard de sa similarité avec celle figurant sur le bail. L’engagement de caution solidaire de Madame [X] [S] née [I] n’est donc pas davantage sérieusement contestable et il convient de condamner solidairement Madame [X] [S] née [I] au paiement des sommes dues par la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY.
S’agissant de Monsieur [J] [S], il est constant qu’il n’a pas la qualité de commerçant. Il apparaît que sa signature ne figure pas dans l’acte de cautionnement, ni dans sa partie dactylographiée ni à la suite de la mention manuscrite ; qu’il existe donc une contestation sérieuse sur la validité de cet engagement de caution et il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS à l’encontre de Monsieur [J] [S].
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY et Madame [X] [S] née [I], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.
Compte tenu des circonstances de l’espèce il n’y a pas lieu de faire application aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 janvier 2023;
CONSTATONS que les lieux ont été libérés à la date du 7 août 2023 ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel majoré de 50 %, outre les charges, taxes et accessoires, conformément aux stipulations du bail , outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS solidairement la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY, et Madame [X] [S] née [I] à la payer ;
CONDAMNONS solidairement par provision la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY et Madame [X] [S] née [I], cette dernière en qualité de caution solidaire, à payer à la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS la somme de 10 468,45 € (déduction faite du dépôt de garantie), avec intérêts au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage, outre la somme provisionnelle de 4 387,84 € au titre des indemnités d’occupation pour la période du 7 janvier au 7 août 2023 ;
CONDAMNONS solidairement la S.A.R.L. AUTO ECOLE DU TREMBLAY et Madame [X] [S] née [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Vu l’existence d’une contestation sérieuse,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la S.C.P.I. GRANDS PARIS RESIDENTIELS à l’encontre de Monsieur [J] [S] ;
DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 6 juin 2024.
LA GREFFIÈRE , LE JUGE DES RÉFÉRÉS,
