Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/01445

Du 24 septembre 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/01445 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGQI S.A. DOMOFRANCE C/ [J] [N] [G] [V] Expéditions délivrées à : Me RAFFY FE délivrée à : Me RAFFY Le 24/09/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 24 septembre 2024 JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDERESSE : S.A. DOMOFRANCE - [Adresse 1] Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de Bordeaux DEFENDERESSES : 1°) Madame [J] [N], demeurant [Adresse 3] Comparante en personne 2°) Madame [G] [V], demeurant [Adresse 5] Ni présente, ni représentée DÉBATS : Audience publique en date du 9 juillet 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par contrat signé électroniquement le 26 mars 2021, La SA DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [G] [V] un logement situé [Adresse 4] [Localité 6] (33), moyennant un loyer révisable de 465,31 € charges comprises. Par un nouveau contrat signé entre les parties le 9 juillet 2021, la SA DOMOFRANCE a donné en location à sa locataire un cellier portant le N° 8 Bâtiment A, moyennant un loyer de 10,63 € par mois. Le 17 février 2023, la SA DOMOFRANCE a adressé à Madame [G] [V] une mise en demeure de régler les loyers, avant d’informer le CCAS et le FSL des difficultés persistantes de paiement des loyers de sa locataire, le 13 juin 2023. Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023, la SA DOMOFRANCE a obtenu l’établissement d’un procès-verbal de constat de l’occupation des lieux loués par Madame [J] [N] qui a déclaré sous-louer l’appartement à Madame [G] [V] depuis la mi-janvier 2023 pour un loyer mensuel de 510€, alors que celle-ci était partie vivre à [Localité 7] (64). Par lettre recommandée reçue le 11 octobre 2023, Madame [G] [V] a donné congé de son logement pour le 10 novembre 2023. Par actes de commissaire de justice des 29 avril et 6 mai 2024, la SA DOMOFRANCE se prévalant du défaut de restitution des clés malgré son congé, ainsi que de la dette locative et de la sous-location du logement non autorisée, a fait assigner Madame [G] [V] et Madame [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection de BORDEAUX aux fins de voir : ▸ à titre principal, constater la résiliation du bail par l’effet du congé délivré par Madame [G] [V], ▸ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison des manquements commis par Madame [G] [V], En tout état de cause ▸ ordonner l'expulsion de Madame [G] [V] et de tout occupant de son chef (au premier rang desquelles Madame [J] [N]), et de tous meubles et objets mobiliers lui appartenant, des locaux donnés à bail (appartement et cellier), avec au besoin le concours de la Force Publique et d’un serrurier, ▸ condamner Madame [G] [V] au paiement des sommes dues le 12 mars 2024 à hauteur de 4.139,07€, sauf à parfaire, ▸ condamner Madame [G] [V] in solidum avec Madame [J] [N] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, ▸ condamner Madame [G] [V] au paiement des sommes indument perçues au titre des sous loyers depuis le mois de janvier 2023, à hauteur de 8.160€, sauf à parfaire au jour des plaidoiries, ▸ condamner Madame [G] [V] au paiement de la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens. Lors de l’audience, la SA DOMOFRANCE qui a maintenu ses prétentions, a actualisé la dette à la somme de 7.041,93€. Madame [G] [V] assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Présente à l’audience, Madame [J] [N] a exposé sous-louer le logement à Madame [G] [V] depuis le mois de janvier 2023, et lui avoir réglé 510€ par mois depûis le mois de février 2023 jusqu’au mois d’octobre 2023. Elle reconnaît être redevable d’une indemnité d’occupation depuis le mois de novembre 2023. Elle déclare avoir seule la charge de son enfant âgé de 18 mois et vivre avec son compagnon. Elle ne peut pas s’acquitter d’un somme excédant 510€ chaque mois, étant bénéficiaire du RSA. Une assistante sociale lui cherche un hébergement d’urgence. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. Le jugement est réputé contradictoire. Il a été mis en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIFS : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé. Sur la validation du congé et l’expulsion : Selon les dispositions de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délais prévues par l’article 15. L’article 15 dispose que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Il est toutefois réduit à un mois sur les territoires mentionnés au 1er alinéa du I de l’article 17, dont fait partie la commune de [Localité 6]. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués. Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. En application de cette disposition, un locataire ne peut pas sous-louer le logement qu'il occupe “sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer”, c’est-à-dire mettre les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si le locataire lui-même n'occupe plus effectivement les lieux, et avec contrepartie financière à l’occupation des lieux. Les contrats de bail d’habitation et de location d’un cellier conclus entre la SA DOMOFRANCE et Madame [G] [V] conclus les 26 mars 2021 et 6 juillet 2021 reprennent l’interdiction pour le locataire de sous-louer totalement le logement et le cellier. En l’espèce, Madame [G] [V] a adressé au bailleur le 10 octobre 2023 une lettre recommandée avec accusé de réception reçue le lendemain, pour l’informer de son intention de quitter le logement le 10 novembre 2023. Elle n’a pas libéré les lieux loués à cette date, puisque non seulement les clés n’ont pas été remises et que l’état des lieux n’a pas été réalisé, mais encore qu’en toute hypothèse le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice dès le 8 octobre 2023 révèle qu’elle a sous-loué le logement à Madame [J] [N] qui déclare pour sa part régler à celle-ci un loyer mensuel de 500 €. La locataire est en conséquence est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur les lieux loués à la SA DOMOFRANCE, à compter du 10 novembre 2023. Il y a lieu, dès lors, d’ordonner son expulsion, et celle de tous occupants de son chef et plus particulièrement Madame [J] [N] et les personnes hébergées de son fait. Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution. Sur la demande en paiement de l’arriéré : En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. Il résulte du bail et du décompte versés aux débats que Madame [G] [V] reste redevable d'un arriéré locatif de 4.044,59€ au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 12 mars 2024, après déduction d’une somme de 94,48€ au titre de “frais répétibles du 31/01/2024", le décompte actualisé produit à l’audience ne pouvant être pris en considération faute d’être complet (entre le 12 mars et le 31 mai 2024). Madame [G] [V] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme. Sur l’indemnité d’occupation : En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, et en cas d’occupation illicite de ces lieux, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail. Par conséquent, il convient de condamner in solidum Madame [G] [V] en sa qualité de titulaire du bail résilié, et Madame [J] [N], en sa qualité d’occupante sans droit ni titre, au paiement de cette indemnité, à compter de la date de résiliation du bail et jusquà la libération effective des lieux. Sur la demande de condamnation au paiement de loyers indument perçus : Ni la SA DOMOFRANCE ni Madame [J] [N] ne rapportent la preuve de la contrepartie financière alléguée par la sous-locataire. En outre, le préjudice de la SA DOMOFRANCE est d’ores et déjà réparé par l’indemnité d’occupation que les deux défenderesses sont condamnées à lui régler. La SA DOMOFRANCE sera en conséquence déboutée de sa demande visant à se voir régler une somme de 8.160€ au titre de loyers indument perçus par Madame [G] [V] depuis le mois de janvier 2023. Sur les demandes accessoires : Madame [G] [V], qui succombe, sera tenue aux dépens, conformément à la demande de la SA DOMOFRANCE. En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Madame [G] [V] sera en outre condamnée à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 500 €. En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail par l’effet du congé délivré par Madame [G] [V], à la date du 10 novembre 2023 ; A défaut pour Madame [G] [V] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef et plus particulièrement Madame [J] [N] et les personnes hébergées de son fait, avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles ; CONDAMNE Madame [G] [V] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 4.044,59 € au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 12 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles ; CONDAMNE in solidum Madame [G] [V] et Madame [J] au paiement de cette indemnité, à compter de la date de résiliation du bail et jusquà la libération effective des lieux; DEBOUTE la SA DOMOFRANCE de sa demande de condamnation d’une somme de 8.160€ au titre de loyers indument perçus par Madame [G] [V] ; CONDAMNE Madame [G] [V] aux dépens ; CONDAMNE Madame [G] [V] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 500 € en vertu de l'article 700 du code de Procédure Civile ; CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA JUGE