Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/03129

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [W] [G] [N] [F] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Hela KACEM Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03129 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LUL N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 septembre 2024 DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220 DÉFENDEUR Monsieur [W] [G] [N] [F], demeurant [Adresse 1] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 juin 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03129 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LUL EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 25 mai 2020, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [W] [G] [N] [F] et Mme [M] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1111,87 euros outre une provision sur charges. Par acte sous seing privé du 26 juin 2020, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail pour un emplacement de stationnement à M. [W] [G] [N] [F] et Mme [M] [V] situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 61,72 euros outre une provision sur charges de 8,95 euros. Mme [M] [V] a donné congé le 4 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5316,95 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [G] [N] [F] le 20 novembre 2023. Par assignation du 12 mars 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [G] [N] [F], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9903,05 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 7 juin 2024, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 juin 2024, s'élève désormais à 12400,02 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur à la condition que qu’au-delà d’un an la mensualité soit augmentée. M. [W] [G] [N] [F] comparait en personne, il reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. Il explique avoir d’importantes difficultés financières suite à un accident du travail ayant causé la perte de son emploi. Il indique être en recherche active d’emploi avec l’aide des services sociaux et préparer une demande de FSL. Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 17 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5316,95 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire du bail d’habitation et du contrat de location de stationnement accessoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 janvier 2024. Sur la dette locative Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 juin 2024, M. [W] [F] lui devait la somme de 12400,02 euros au titre du bail d’habitation et du contrat de location de stationnement. M. [W] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023 sur la somme de 2440,69 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 7462,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été successivement réglées par les paiements postérieurs. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 18 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [W] [G] [N] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans les commandements de payer du 17 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les contrat conclu le 25 mai 2020 et le 26 juin 2020 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [W] [G] [N] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 18 janvier 2024, CONDAMNE M. [W] [G] [N] [F] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 12400,02 euros (douze mille quatre cents euros et deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juin 2024 (échéance du 31/05/2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023 sur la somme de 2440,69 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 7462,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [W] [G] [N] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), puis chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 490 euros (quatre cent quatre vingt dix euros) la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [G] [N] [F], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 janvier 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [G] [N] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [W] [G] [N] [F] sera condamné à verser à SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [W] [G] [N] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 novembre 2023 et celui de l'assignation du 12 mars 2024, RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge