Texte intégral
5ème Chambre
ARRÊT N° 336
N° RG 20/05102 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RAKZ
S.A.R.L. STVB
C/
SCI AKELA
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Peignard
Me Eveno
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 18 septembre 2023, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 15 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.A.R.L. STVB, immatriculée au RCS de Vannes sous le n° 495 054 611, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Bryan JAOUEN substituant Me Patrick EVENO de la SELARL P & A, plaidant/postulant, avocats au barreau de VANNES
INTIMÉE :
SCI AKELA, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 345 196 885, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Michel PEIGNARD, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES
Par acte sous seing privé du 2 mars 2004, la société Akela a donné à bail à la société 'Si On Partait à [Localité 3]' plusieurs locaux d'une surface utile de 93,15 m² pondérée à 64,50 m², faisant partie d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3].
Par acte authentique reçu par maître [R], notaire à [Localité 5] le 1er mars 2007, la société 'Si On Partait à [Localité 3]' a cédé à la société STVB son fonds de commerce et le droit au bail.
Par acte du 5 mai 2014, la société STVB et la société Akela ont procédé au renouvellement du bail commercial pour un loyer mensuel de 1 518 euros hors taxes, suite à l'évaluation de la valeur locative faite par le cabinet Dubois Expertises le 15 octobre 2012.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 26 février 2017, la société STVB a sollicité la révision triennale du loyer commercial afin que les mensualités soient diminuées à la somme de 1 000 euros HT à compter du 5 mai 2017 .
Le 6 mars 2017, la société Akela a informé la société STVB avoir pris note de sa demande de révision mais lui a reproché l'absence de justificatif permettant d'étudier l'évolution des loyers en l'invitant à procéder à une étude de valeur locative, actualisation à laquelle elle a fait procéder le cabinet Dubois Expertises le 11 avril 2017.
Le rapport de ce dernier a établi une actualisation à un montant mensuel de 1 327,40 euros hors taxes, et a été communiqué à la société Akela le 20 avril 2017.
Par courrier du 2 juin 2017, la société Akela a contesté cette actualisation au motif que ce loyer estimé serait inférieur aux loyers pratiqués.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 juin 2017, la protection juridique de la société STVB a invité la société Akela à justifier cette contestation ou à défaut de reconsidérer sa position, courrier qu'elle a renouvelé le 23 novembre 2017 proposant un loyer mensuel égal à 1 327,40 euros à compter rétroactivement au 5 mai 2017.
Par acte signifié le 11 juin 2019, la société STVB a fait assigner la société Akela à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de Vannes en demandant que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 11 029,44 euros HT (soit 919,12 euros par mois).
Par jugement du 3 septembre 2020, le juge des loyers commerciaux a :
- fixé le montant du loyer portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] ayant pour bailleur la société Akela et pour preneur la société STVB à la somme de 1 327,40 euros HT par mois avec effet au 5 mai 2017, toutes les autres modalités du bail étant maintenues,
- débouté la société STVB de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société STVB aux dépens et à verser à la société Akela la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts et 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire ;
- rejeté les plus amples et contraires demandes.
Le 21 octobre 2020, la société STVB a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 juin 2023, elle demande à la cour de :
- la dire et juger recevable et bien fondée en son appel, ainsi qu'en toutes ses demandes, fins et conclusions,
- dire et juger la société Akela irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, et les en débouter,
- réformer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Vannes le 3 septembre 2020 en ce qu'il :
* a fixé le montant du loyer portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] ayant pour bailleur la société Akela et pour preneur la société STVB à la somme de 1 327,40 euros HT par mois avec effet au 5 mai 2017, toutes les autres modalités du bail étant maintenues,
* l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes,
* l'a condamnée aux dépens et à verser à la société Akela la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts et 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
* ordonné l'exécution provisoire de la décision,
En conséquence,
A titre principal,
- dire et juger que le loyer de la société STVB doit être fixé à compter de la date de renouvellement à la valeur locative,
- fixer à 11 029,44 euros HT le montant du loyer annuel révisé, avec effet rétroactif au 5 mai 2017,
A titre subsidiaire,
- ordonner la réalisation d'une expertise judiciaire,
- désigner à cette fin tel expert qu'il plaira avec mission de :
* convoquer les parties,
* se rendre sur les lieux
* convoquer toutes les parties et leurs conseils respectifs, en précisant la date, l'heure et le lieu des opérations d'expertise,
* entendre les parties en leurs explications,
* déterminer la valeur locative des lieux loués au regard :
° des caractéristiques du local,
° de la destination des lieux,
° des obligations respectives des parties,
° des facteurs locaux de commercialité,
° des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et suivants du code de commerce,
* prendre en compte dans cette évaluation l'état de dégradation et de vétusté des locaux et toutes les restrictions apportées à la destination commerciale de ceux-ci ;
* entendre tous sachants et généralement effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous les éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer,
- fixer le loyer provisionnel à la somme de 11 029,44 euros HT annuel,
En toute hypothèse,
- débouter la société Akela de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la société Akela à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Akela aux entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.
Par dernières conclusions notifiées le 23 juin 2023, la société Akela demande à la cour de :
- débouter la société STVB de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer purement et simplement le jugement prononcé,
En conséquence,
- dire et juger que le montant du loyer portant sur les locaux commerciaux situés[Adresse 1]n à [Localité 3] sera fixé à 1 327,40 euros HT par mois avec effet au 5 mai 2017, toutes les autres modalités du bail étant maintenues,
Ajoutant au jugement précédemment rendu,
- condamner la société STVB à régler la somme de 5 000 euros pour appel abusif, celle de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que tous les dépens tant de première instance que d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 juin 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La SARL STVB indique qu'un expert a été désigné par le juge des référés du tribunal de Vannes sur les désordres affectant les locaux et qu'une instance en contestation du commandement de payer du 16 janvier 2023 est en cours.
Elle conteste le fait qu'un accord ait été conclu entre elle et le bailleur sur le montant du loyer. Pour elle, si un accord était intervenu, ses demandes auraient été irrecevables.
Elle soutient que le cabinet Dubois Expertise a commis une erreur en prenant en compte une surface de 93,15 m² alors que la surface pondérée est de 64,50 m².
Elle entend se prévaloir d'une dégradation importante de l'état des locaux loués et notamment d'infiltrations récurrentes. Elle fait remarquer que le bailleur est intervenu pour remédier au débordement de la gouttière en mars 2020 soit en cours d'instance mais qu'au regard d'une expertise amiable du cabinet Elex, mandaté par son assureur, ces travaux ont été insuffisants puisque le clos n'était pas assuré. Elle fait état d'autres infiltrations postérieures.
Elle considère que la société Akela a manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible.
La SARL STVB expose que la bailleur a indexé le loyer de manière erronée, lui demande le paiement de la taxe foncière sans justifier de cette dernière.
Elle invoque sa bonne foi et signale ses difficultés au regard de la crise économique et sociale actuelle.
Elle allègue une dégradation notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré notamment par la perte d'attractivité du centre ville de [Localité 3].
En réponse, la SCI Akela entend affirmer qu'elle a toujours répondu aux courriers de sa locataire. Elle signale qu'elle a donné son accord pour un loyer de 1 327,40 euros HT à effet au 5 mai 2017 tel que proposé par la société STVB.
Elle signale que le juge des loyers commerciaux n'a pas statué judiciairement mais s'est contenté de prendre acte de l'accord passé pour fixer, compte tenu des contestations oiseuses du locataire, le loyer au montant que les parties avaient convenu.
Elle invoque la mauvaise foi de la société STVB qui, selon elle, réécrit l'histoire.
À titre subsidiaire, elle indique que la société STVB évoque des faits ou des problèmes ayant existé en 2019 et 2020 et non pas au cours du bail expiré.
Elle affirme qu'elle a prévenu ses différents locataires du problème tenant à la gouttière de l'annexe, qu'elle a entrepris des travaux et que la gestion des travaux de couverture incombe au syndic. Elle soutient que la société STVB n'apporte aucune justification de ses dires sur l'état des lieux avant 2017.
Elle prétend que la société STVB a une dette locative de 22 292,85 euros en mai 2023.
Elle argue de ce que la société STVB ne fournit aucun élément probant sur la modification des facteurs locaux de commercialité avant le 5 mai 2017.
Selon les dispositions de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
L'article R. 145-24 du même code prévoit que les mémoires contiennent :
- une copie de la demande en fixation du prix faite, selon le cas, en application de l'article L. 145-11 ou en application de l'article R 145-20,
- l'indication des autres prétentions,
- les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l'autre partie. Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l'exécution d'une mesure d'instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait.
Dans le cas présent, il n'est pas contesté que dans son mémoire daté du 4 janvier 2018, la SARL STVB propose de fixer le loyer annuel à 15 929 euros HT à compter du 5 mai 2017 (1 327,40 euros par mois). Dans ce mémoire, la SARL STVB fait référence à l'expertise amiable du cabinet Dubois qui fait état :
- du ralentissement économique du centre ville de [Localité 3] au profit des zones péri-urbaines,
- de la commercialité des locaux et leur valeur locative qui ont été grandement affectées depuis le renouvellement du bail,
- d'un valeur locative à raison de 14 à 19 euros/m² utile/mois sur le secteur du local de la SARL STVB,
- d'une valeur locative de 1 327,40 euros HT pour une surface utile de 93,15 m² pour les locaux de la rue Saint Salomon.
Par courrier du 23 janvier 2018, le conseil de la SCI Akela a écrit
'Il a été proposé à votre cliente d'arrêter le loyer à la somme de 1 385 euros soit un différentiel de 57,60 euros. Cette proposition est restée sans suite ; les loyers ainsi que les charges continuent d'être réglés de manière très aléatoire, au bon vouloir de la SARL STVB contrairement aux stipulations du bail.
En l'état ma client accepte que le loyer soit ainsi fixé à 1 327,40 euros HT à effet du 5 mai 2017.
Pour autant, ils tiennent à rappeler que votre cliente doit impérativement se conformer aux clauses du bail : qu'ainsi elle doit, ce qui n'a pas été fait à ce jour, mettre en place le virement bancaire pour le paiement du loyer au plus tard le 10 de chaque mois ; à défaut de mettre en place ce virement permanent pour la prochaine échéance et faute de régularisation de sa situation (loyer et charge en retard) pour le 10 février prochain, notre cliente mettre en oeuvre la clause résolutoire....)
L'accord de la SCI Aleka a été formalisé sans réserve ni condition, le problème du paiement du loyer et des modalités du paiement des loyers étant extérieurs à la fixation du loyer.
Il ne s'agit pas de négociation comme le soutient la SARL STVB.
Cet accord fait suite à des négociations qui ont été entamées le 26 février 2017, date à laquelle la SARL STVB a sollicité une révision triennale du loyer à la baisse (soit 1 000 euros HT par mois), puis à l'intervention du cabinet Dubois, des échanges épistolaires entre les parties.
La SARL STVB a proposé de porter le loyer à la somme de 1 327,40 euros dans un courrier du 23 novembre 2017, pour in fine réitérer sa proposition dans son mémoire daté du 4 janvier 2018.
Les parties sont donc parvenues à un accord sur le montant du loyer à compter du 5 mai 2017.
Il n'est pas nécessaire de formaliser un acte quelconque sur le montant du loyer puisque cet accord existe.
La SARL STVB ne peut arguer d'une erreur de calcul de l'expert, le cabinet Dubois, puisqu'elle a elle-même écrit son accord pour un montant du loyer à 1 327,40 euros.
Ainsi c'est par une juste appréciation que le premier juge a jugé que, du fait de cet accord, le montant du loyer est fixé à la somme de 1 327,40 euros à compter du 5 mai 2017.
Il n'est pas nécessaire de statuer sur les autres moyens et demandes de la SARL STVB (en ce comprise la demande en expertise).
- Sur les autres demandes.
L'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
Dans le cas présent, la SARL STVB a proposé un montant de loyer que son bailleur a accepté. Elle a, de mauvaise foi, engagé une instance devant le juge des loyers commerciaux et a persisté devant la cour.
Elle est condamnée à payer à la SCI Akela la somme 2 000 euros à titre de dommages et intérêts (étant par ailleurs précisé que le jugement est confirmé en sa disposition relative à l'octroi de dommages et intérêts au bénéfice de la société Akela).
Succombant en son appel, la SARL STVB est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à la SCI Akela la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute la SARL STVB de sa demande d'expertise ;
Condamne la SARL STVB à payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts à la SCI Akela ;
Condamne la SARL STVB à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI Akela, ainsi qu'aux dépens.
Le greffier, La présidente,
