Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/01458 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVJ6
NAC : 72A
JUGEMENT CIVIL
DU 24 SEPTEMBRE 2024
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [6] »
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par son syndic en exercice, la société GERER IMMOBILIER REUNION
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSE
La société SCI CRISTAL SAPHIR
Immatriculée au RCS de SAINT PIERRE sous le numéro 522 128 495, pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
Non représentée
Copie exécutoire délivrée le : 24.09.2024
CCC délivrée le :
à Me Amandine JAN
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 Août 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 24 Septembre 2024.
JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 24 Septembre 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Cristal Saphir est propriétaire des lots numéros 58 et 72 au sein de la Résidence [6] située au [Adresse 2] à [Localité 7].
Le cabinet GERER IMMOBILIER a été désigné syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 13 novembre 2023.
Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont la SCI Cristal Saphir .
Les multiples mises en demeure de payer qui lui ont été adressées sont demeurées vaines.
C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] a assigné la SCI Cristal Saphir devant le tribunal judiciaire afin de:
- CONDAMNER la société SCI CRISTAL SAPHIR a payer au Syndicat des copropriétaires de la Residence [6], représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :
- la somme de 8 563.45 euros au titre des charges échues et provisions impayées, outre intéréts au taux legal a compter de la signification de l'assignation
- la somme de 543.50 euros au titre des frais de recouvrement exposes par le Syndicat
- la somme de 1 500 euros a titre de dommages et intéréts
- la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procedure civile,outre les entiers dépens
- ORDONNER la capitalisation des intéréts a compter de la signification de l’assignation.
Au soutien de ses prétentions, il expose que la société défenderesse a cessé tout paiement de ses charges depuis plusieurs années, et qu’elle n’a jamais régularisé sa situation malgré les courriers de mise en demeure et de relance qui lui ont été adressés. Il soutient que le comportement délibéré de la SCI contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le bon fonctionnement de la copropriété et cause nécessairement un préjudice au syndicat.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions.
La SCI Cristal Saphir, assignée suivant procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 12 août 2024.
Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »
En application de ces dispositions, le juge doit notamment vérifier la régularité de sa saisine à l’égard des parties non comparantes.
Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard de la partie non comparante:
Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).
L’article 659 du code de procédure civile prévoit, que “lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte.
Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l'huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l'acte objet de la signification.
Le jour même, l'huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l'accomplissement de cette formalité.
Les dispositions du présent article sont applicables à la signification d'un acte concernant une personne morale qui n'a plus d'établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés.”
Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation mentionne les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile de la société destinataire (confirmation de l’adresse de la société et de sa gérante via le site Pappers, dénomination sociale absente à l’adresse en cause, recherches infructueuses sur les pages jaunes et blanches et sur Google).
Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard de la partie non comparante.
Sur la demande de condamnation au paiement du montant des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 alinéas 1er et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.3."
Aux termes de l’article 10-1 a) de la même loi: “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.”
Enfin, aux termes de l'article 35 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 précitée : "Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.”
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande :
- le compte individuel du copropriétaire débiteur commençant au point 0 de la dette,
- les documents comptables,
- les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budget prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels.
Aux termes de l’article 1344-1 du code civil: “La mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.”
En application de l’article 1343-1 du même code: “Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.
L’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit, il est réputé annuel par défaut.”
L’article 1343-2 du code civil dispose: “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”
En l'espèce, il ne saurait être fait droit à la somme de 1 118,50 euros, qui est notée en tête du décompte, et qui correspond au solde à la date du 31 décembre 2017, sans que la juridiction soit mise en mesure de savoir à quel type de charges cette somme correspond.
Pour le surplus, au regard des procès-verbaux d’assemblée générale, des appels de fonds depuis le 1er janvier 2018, des décomptes de charges, ainsi que du relevé de compte individuel de la SCI défenderesse, il y aura lieu de condamner celle-ci à régler la somme totale de 7 965,34€, correspondant aux arriérés de charges pour les années 2018 (les comptes 2018 ayant été approuvés par l’assemblée générale du 12 novembre 2019), 2019 (les comptes 2019 ayant été approuvés par l’assemblée générale du 16 décembre 2020), 2020 (les comptes 2020 ayant été approuvés par l’assemblée générale du 26 octobre 2021), 2021 (les comptes 2021 ayant été approuvés par l’assemblée générale du 22 juin 2022), aux provisions de charges et provisions travaux 2022 (le budget prévisionnel 2022 ayant été adopté par l’assemblée générale du 26 octobre 2021), aux travaux de pose de carrelage (validés par l’assemblée générale du 26 octobre 20201), aux provisions de charges 2023 (le budget prévisionnel 2023 ayant été adopté par l’assemblée générale du 22 juin 2022), aux provisions travaux 2022/2023 (votée par l’assemblée générale du 22 juin 2022).
Les sommes appelées au titre de la remise en place du hublot du rez-de-chaussée, du solde des charges 2022 et des provisions, y compris provisions du fonds de travaux, pour l’année 2024, n’ont pas été prises en compte, en l’absence de tout procès-verbal d’assemblée générale les justifiant.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation. La capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.
Enfin, il sera fait droit à la demande au titre des frais de recouvrement à hauteur de 120 euros, au titre des trois mises en demeure dont il est justifié au dossier, selon le tarif prévu au contrat du syndic.
Sur la demande de dommages et intérêts
Si la carence d'un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d'établir la preuve de ce préjudice autonome.
En l'espèce, alors que la société défenderesse est redevable de près de 8 000 euros cinq années, qu’elle n’a réalisé aucun paiement sur la période, il est évident que son comportement qui a perduré dans le temps a causé un préjudice financier à la copropriété.
Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 750 euros, eu égard néanmoins à ses tantièmes limités (140/9856) dans la copropriété.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
L’équité et l’issue du litige commandent de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur du demandeur. A ce titre, la SCI Cristal Saphir sera condamnée à payer la somme de 1 500 € au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [6].
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE la SCI Cristal Saphir à payer au syndicat de copropriété de la RESIDENCE [6] la somme de 7 965,34 € (sept mille neuf cent soixante-cinq euros et trente-quatre centimes) au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022,
DIT que cette somme produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 mai 2024 ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du 7 mai 2024 ;
CONDAMNE la SCI Cristal Saphir à payer au syndicat de copropriété de la RESIDENCE [6] la somme de 120 (cent vingt) euros au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE la SCI Cristal Saphir à payer au syndicat de copropriété de la RESIDENCE [6] la somme de 750 (sept cent cinquante) euros de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SCI Cristal Saphir aux entiers dépens ;
CONDAMNE la SCI Cristal Saphir à payer au Syndicat de copropriété de la RESIDENCE [6] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi prononcé le présent jugement a été signé par Madame Sophie PARAT, Vice-Présidente et Madame Isabelle SOUNDRON, greffière.
La greffière La Présidente
