Tribunal judiciaire, 13 août 2024. 24/00260

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 13 août 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/00260 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P47Q PRONONCÉE PAR Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président, Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 21 juin 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé ENTRE : S.A.S.U. BCHR INVEST dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0386, substitué par Maître Alexandra ELLAKANI, avocate au barreau de l’ESSONNE DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.R.L. MARE DU BOIS dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 3] ayant pour avocate Maître Laura OUANICHE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G0328 DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort. ************** EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, la SASU BCHR INVEST a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SARL MARE DU BOIS, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir : - Constater acquise au profit de la SASU BCHR INVEST la clause résolutoire du bail commercial visée dans le commandement du 27 décembre 2023 ; En conséquence, - Ordonner l'expulsion de la SARL MARE DU BOIS des lieux qu'elle occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ; - Juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l'article R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - Condamner la SARL MARE DU BOIS au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle sur la base du montant du dernier loyer contractuel outre les taxes et les charges, à compter du 29 janvier 2024 et jusqu'à parfaite libération des lieux ; En tout état de cause, - Condamner la SARL MARE DU BOIS à payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la SARL MARE DU BOIS aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, du procès-verbal de constat d'huissier et la signification de la présente ; - Condamner la SARL MARE DU BOIS à s'acquitter de l'ensemble des honoraires dus aux huissiers, en ce compris ceux dus au titre de l'article A.444-32 du code de commerce ; - Juger que l'exécution de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute. Appelée à l'audience du 2 avril 2024 puis à celle du 10 mai 2024, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 21 juin 2024 au cours de laquelle la SASU BCHR INVEST, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions en réplique aux termes desquelles elle maintient ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance et sollicite le débouté de l'ensemble des demandes formées par la SARL MARE DU BOIS. Au soutien de ses prétentions, la SASU BCH INVEST expose que, par acte sous seing privé du 1er mars 2021, la SCI ELO, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail commercial à la SARL MARE DU BOIS des locaux situés à [Localité 5]. Elle indique qu'en toute violation de ses engagements contractuels, sa locataire a installé une station de charge électrique pour son véhicule électrique et stationne son véhicule sur une parcelle non incluse dans le périmètre de son bail. Elle soutient que ces travaux nécessitaient son autorisation de sorte qu'elle est en droit d'exiger la dépose de la borne aux frais de sa locataire. S'agissant du stationnement, sa locataire dispose uniquement d'un droit d'accès à la cour lui interdisant en conséquence le stationnement sur la parcelle litigieuse. Elle indique avoir mis en demeure sa locataire, par courrier du 16 août 2023, d'avoir à retirer les installations réalisées en violation du bail et de cesser les stationnements interdits, en réponse la SARL MARE DU BOIS lui a indiqué le 19 septembre 2023 que la station de charge électrique a été installée avant qu'elle ne soit propriétaire des locaux. Elle explique que son titre de propriété ne fait état d'aucun avenant ou accord verbal à ce sujet. Elle précise que son acte de vente du 21 juillet 2023 lui octroie le droit de faire accéder ses véhicules à la cour, sans prétendre à un stationnement. Malgré une ultime mise en demeure adressée le 15 décembre 2023, elle a été contrainte de lui faire délivrer par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023 un commandement visant la clause résolutoire, lequel exige dans le délai d'un mois à compter de sa signification le retrait de la borne de recharge électrique et la cessation du stationnement interdit du véhicule dans la cour. Elle relève que ce commandement étant resté infructueux, elle a fait constater par commissaire de justice le 29 janvier 2024 l'installation des prises électriques de recharge. La SARL MARE DU BOIS, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions en réponse n°1 aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 1103 et 1345-5 du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, du juge des référés de : - Compte tenu des contestations sérieuses se heurtant à la demande de la SASU BCHR INVEST, se déclarer incompétent ; - En conséquence, débouter la SASU BCHR INVEST de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Subsidiairement, prononcer la nullité du commandement de payer délivré ; - Très subsidiairement, accorder un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir à la SARL MARE DU BOIS pour quitter les lieux ; - En tout état de cause, à titre reconventionnel, faire injonction à la SASU BCHR INVEST de remettre à sa locataire l'ensemble des quittances des loyers réglés depuis son acquisition le 21 juillet 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; - Condamner la SASU BCHR INVEST à payer à la SARL MARE DU BOIS au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Au soutien de ses prétentions, la SARL MARE DU BOIS relève l'existence de contestations sérieuses écartant la compétence du juge des référés. Elle explique que la borne de recharge électrique a été installée avant l'acquisition des locaux par la SASU BCHR INVEST tel que démontré par la facture du 26 mai 2022 et les photos de l'agence immobilière effectuées en vue de la vente du bien objet du litige. S'agissant du stationnement de son véhicule, elle fait valoir que les pièces versées aux débats par la demanderesse ne démontrent nullement l'existence d'une utilisation permanente et continue. Elle soutient qu'elle n'a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles puisque le contrat de bail prévoit un accès à la cour sans précisions sur les modalités d'accès et qu'ainsi cette clause nécessite d'être interprétée ce qui ne relève pas de la compétence du juge des référés. Elle ajoute, à titre subsidiaire, que le commandement délivré de mauvaise foi est nul en ce qu'il reproduit une version erronée de l'article L.145-41 du code de commerce ce qui ne lui a pas permis d'être clairement informée des intentions du bailleur et de ses droits ce qui lui cause un grief. Elle précise que, occupante des lieux depuis presque 20 ans, elle a toujours réglé ses loyers et charges et son expulsion immédiate aurait des conséquences graves sur la poursuite de son activité de sorte qu'elle sollicite à titre très subsidiaire des délais pour quitter les lieux. En réplique, la SASU BCHR INVEST ne conteste aucunement que cette borne a été installée avant la vente mais démontre qu'elle n'était pas clairement visible et qu'en tout état de cause, aucun document mentionnant son existence lui a été communiqué. S'agissant des stationnements intempestifs, elle produit plusieurs photographies démontrant que sa locataire stationne son véhicule pour le recharger. Concernant la validité du commandement du 27 décembre 2023, elle expose que la SARL MARE DU BOIS a bien eu connaissance de ses droits puisque, malgré une formulation différente, ces droits sont stipulés à l'identique peu importe l'article cité de sorte qu'il n'existe aucun grief. Elle soutient en conséquence que la clause résolutoire est parfaitement acquise depuis le 29 janvier 2024 en raison du non respect des dispositions contractuelles auxquelles sa locataire est tenue. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 13 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il convient de préciser que la SARL MARE DU BOIS, qui formule au demeurant une demande de délais, ne justifie d'aucun grief de sorte que le commandement a été valablement délivré dans les formés prévues par l'article L.145-41 du code de commerce. En l'espèce, la SASU BCHR INVEST a fait délivrer à la SARL MARE DU BOIS un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 28 décembre 2023 d'avoir à retirer la borne de recharge électrique installée dans la cour et cesser de stationner son véhicule dans la cour, lequel est demeuré infructueux dans le délai d'un mois imparti. En tout état de cause, pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire d'un bail commercial, il faut que la violation du bail et le non-respect du commandement de payer soient, devant le juge des référés, évidents et incontestables. Le contrat de bail commercial du 1er mars 2021 conclu entre la SCI ELO et la SARL MARE DU BOIS, en son paragraphe relatif à l'aménagement du local par le preneur, stipule que "le preneur n'effectuera aucun travaux de transformation ou de changement de destination du local sans avoir obtenu au préalable l'accord écrit du bailleur. Le preneur devra déposer à ses frais tout aménagement qu'il aurait réalisé et dont la dépose serait nécessaire par des réparations". De plus, ledit bail précise que "le preneur s'engage à : -jouir du local conformément à sa destination et "raisonnablement", -s'il y a lieu, respecter le règlement de copropriété dont il reconnaît avoir eu connaissance, (…) -ne rien faire qui puisse causer un trouble de jouissance aux voisins (…)". Ces stipulations contractuelles sont reprises par l'acte de vente du 21 juillet 2023 conclu entre la SCI ELO et la SASU BCHR INVEST lequel précise, en page 49, que "l'accès à la cour par le véhicule de la SOCIETE MARE DU BOIS pourra être pratiqué en respect total et stricte des termes du bail commercial. Cet accès se traduira notamment par la possibilité pour la SOCIETE MARE DU BOIS de sans prétendre à un stationnement. Ce droit s'éteindra après le départ à la retraite de l'actuel dirigeant de la SOCIETE MARE DU BOIS". La SARL MARE DU BOIS, qui prétend que l'installation de la borne de recharge électrique objet du litige est antérieure à l'acquisition de l'ensemble immobilier par la SASU BCHR INVEST, elle verse aux débats une facture du 26 mai 2022 des fournitures ayant permis l'installation de la borne de recharge électrique selon ses dires. En outre, la photographie qui figure sur l'annonce immobilière [N] [G] du bien objet des présentes permet de s'apercevoir de l'existence d'une prise apposée sur le mur à gauche, endroit où est située la borne de recharge électrique sur les différents procès-verbaux de constat par commissaire de justice versés aux débats. Il convient également de préciser que la partie demanderesse a, par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, fait assigner la SCI ELO à l'audience du 26 septembre 2024 devant le juge du fond aux fins d'obtenir la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 50.000 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses en raison de la dissimulation par cette dernière de la destination d'habitation de la dépendance litigieuse. S'agissant du stationnement de la SARL MARE DU BOIS dans la cour adjacente à son atelier, il convient de constater que la seule production de plusieurs photographies à 4 dates différentes (26 juillet 2023, 7 et 21 février 2024, 21 mars 2024) ne permet pas de constater une violation effective des dispositions contractuelles comme prétendu par la partie demanderesse. Il n'apparaît pas, en l'état des pièces versées aux débats et avec toute l'évidence requise devant le juge des référés, possible d'affirmer que la SARL MARE DU BOIS utilise cet emplacement à titre de stationnement, cette dernière étant en effet autorisée à "charger et décharger son matériel" selon les termes de l'acte de vente du 21 juillet 2023. Même s'il n'appartient pas au juge des référés, sauf à excéder les pouvoirs limités qu'il tient des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de trancher une telle question de fond, force est de constater que la demande d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur la violation des stipulations du bail fait l'objet de plusieurs contestations sérieuses. Or le juge des référés doit demeurer le juge des situations évidentes et des obligations incontestables, limite à son intervention d'autant plus impérative que les conséquences d'une expulsion de la SARL MARE DU BOIS, occupant les lieux depuis près de 20 ans, qui n'a aucune dette de loyers, entraîneraient des conséquences irréversibles pour celle-ci. Il convient, en conséquence, de relever l'existence de contestations sérieuses qui ne permettent pas au juge des référés, juge de l'évidence, de faire droit à l'ensemble des demandes présentées par la SASU BCHR INVEST. Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur l'ensemble des demandes et ce, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres prétentions et moyens présentés par les parties. Sur la demande reconventionnelle de communication de pièces La SASU BCHR INVEST a produit au cours de la présente instance une quittance pour les mois d'août 2023 à mai 2024. La SARL MARE DU BOIS ne formule aucune observation sur ce point. Par conséquent, la production forcée de ces documents n'a pas lieu d'être et, en conséquence, il n'y a pas lieu à référé de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles La SASU BCHR INVEST, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice. Elle est également condamnée à payer à la SARL MARE DU BOIS la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort : DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes présentées par la SASU BCHR INVEST ; CONSTATE que la demande reconventionnelle formée au titre de la communication des quittances est devenue sans objet ; CONDAMNE la SASU BCHR INVEST aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ; CONDAMNE la SASU BCHR INVEST à payer à la SARL MARE DU BOIS la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 13 août 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,